Szczyt kredytowego boomu i sprzedaży mieszkań już za nami

W ciągu trzech kwartałów banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 116,4 mld zł, o 53 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. Biuro Informacji Kredytowej spodziewa się w całym roku nowego rekordu i przebicia 150 mld zł.

Pokutuje jednak opinia, że obserwowany od wiosny boom zawdzięczamy refinansowaniu – czyli zaciąganiu nowych pożyczek na spłatę wcześniejszych, droższych w obsłudze. Udział szacowany jest na ok. 30 proc. Szacowany, bo banki nie udzielają szczegółowych informacji. Dane udostępnione przez zespół badań i analiz Związku Banków Polskich dowodzą, że w ujęciu nominalnym boom na „czyste” kredyty mieszkaniowe jest faktem – a sam wrzesień był pod tym względem najlepszy (patrz infografika). Szczyt refinansowania przypadł na okres od marca do lipca.

Pożyczki mieszkaniowe droższe, spada zdolność kredytowa

Po trzech kwartałach wartość kredytów stricte mieszkaniowych wyniosła ponad 87 mld zł, o 30 proc. więcej niż rok wcześniej, z tego w samym wrześniu 11,5 mld zł. Wartość pożyczek na refinansowanie wyniosła 29 mld zł, ponad trzy razy tyle, co rok wcześniej. W samym wrześniu 2,3 mld zł. Zespół badań i analiz ZBP zastrzega, że nie są to dane wprost z banków, a stanowią opracowanie danych ze sprawozdań BIK i NBP.

Według BIK, w październiku utrzymywał się duży popyt na kredyty mieszkaniowe. Pytanie, czy paliwo się nie kończy. Co prawda Rada Polityki Pieniężnej od marca trzyma stopę bazową na poziomie 3,75 proc., niemniej kredyty podrożały w III kwartale i stały się mniej dostępne.

– 2026 r. niewątpliwie zamknie się rekordem sprzedaży kredytów hipotecznych, szczyt boomu mamy jednak za sobą. IV kwartał przyniesie wyraźne, choć umiarkowane spowolnienie sprzedaży. Jego przyczyną nie jest brak chętnych do zakupu mieszkań, tylko zmiana warunków finansowania – ocenia Tomasz Kosiba, dyrektor sprzedaży w firmie pośrednictwa kredytowego Credipass. Ekspert potwierdza, że wygasa fala refinansowań. – W szczytowym momencie przenoszenie kredytów odpowiadało nawet za około 30 proc. sprzedaży. Stopy stoją w miejscu od marca, więc szybko kurczy się grupa klientów, którym zmiana banku wciąż się opłaca. To ten segment odpowiada za największą część spadku – mówi Kosiba.

Ekspert zaznacza, że choć RPP nie podniosła stóp, kredyty podrożały. – Rynek już od kilkunastu tygodni wycenia podwyżki stóp w 2027 r. Oprocentowanie okresowo stałe wzrosło z poziomu ok. 5,6 proc. w lipcu do ok. 6,5 proc. w październiku. – W efekcie kredyt ze stałą stopą bywa dziś droższy od zmiennego nawet o ok. 1 pkt proc., co przy finansowaniu w kwocie 500 tys. udzielonego na okres 30 lat zwiększa miesięczną ratę kredytu z 2,87 tys. zł do 3,16 tys. zł – mówi Kosiba. – Z naszej praktyki wynika, że w takich warunkach część banków decyduje się na obniżki oprocentowania. Dlatego nie warto odkładać decyzji w oczekiwaniu na niższe stopy – rozpoczęcie procesu kredytowego pozwala na bieżąco reagować na zmiany i szukać korzystniejszych warunków finansowania – dodaje. 

Kolejny powód to spadek zdolności kredytowej. Rodzina z dochodem ok. 13 tys. zł netto może dziś pożyczyć o blisko 90 tys. zł mniej niż w sierpniu. Banki po raz pierwszy od niemal dwóch lat zaostrzyły kryteria, m.in. ostrożniej uwzględniając w dochodzie świadczenie 800+.

– W 2027 r. nie spodziewam się załamania, tylko normalizacji. Zakładam poziom sprzedaży co najmniej o 10 proc. mniejszy niż w rekordowym 2026 r. ze zdecydowanie ograniczoną liczbą refinansowań – mówi Kosiba. – Kluczową niewiadomą pozostaje decyzja RPP co do zmian wysokości stóp procentowych. Najnowsza projekcja NBP pokazuje inflację w 2027 r. w przedziale 3,1–5,3 proc., a ekonomiści coraz częściej zakładają jedną podwyżkę stóp o 0,25 pkt proc. w I połowie roku – dodaje. Przy kredycie 400 tys. zł to ok. 60 zł wyższej raty, czyli kwota odczuwalna, ale nie tak, by zmienić decyzje zakupowe większości gospodarstw domowych.

– Ważniejsze od samej podwyżki będzie zakończenie okresu niepewności. Moim zdaniem, gdy rynek przestanie zgadywać, odłożony popyt wróci. Dodatkowym wsparciem pozostaną rosnące nadal płace – mówi Kosiba. Ekspert radzi przeanalizować oferty wielu banków, ponieważ różnica w całkowitym koszcie między bankami sięga dziś ponad 100 tys. zł.

Według analityków firmy Rankomat.pl żaden z czynników, które dziś kształtują koszt kredytu, nie zapowiada jego szybkiego spadku: inflacja pozostaje powyżej celu NBP, napięcia geopolityczne na Bliskim Wschodzie podtrzymują niepewność na rynkach surowcowych, a globalnym inwestorom wciąż towarzyszą obawy związane z polityką gospodarczą USA. Część banków wciąż walczy o nowych klientów, część koncentruje się na ograniczaniu ryzyka i ostrożniej ocenia zdolność kredytową. W październiku różnica między najbardziej i najmniej hojnym bankiem przekraczała 130 tys. zł w przypadku singli, blisko 120 tys. zł dla gospodarstw dwuosobowych i ponad 170 tys. zł dla rodzin z dzieckiem.

Katarzyna Dmowska, wiceprezeska firmy pośrednictwa finansowego ANG Odpowiedzialne Finanse, ocenia, że do końca tego roku sytuacja na rynku kredytów hipotecznych powinna pozostać stabilna. – Nie można jednak wykluczyć podwyżek stóp procentowych w kolejnych okresach. Taką możliwość sygnalizował w listopadzie prezes NBP Adam Glapiński. Wiele będzie zależało od sytuacji gospodarczej i tempa inflacji, na które wpływają m.in. ceny surowców i energii oraz wydarzenia polityczne. W tym kontekście ostatnie wyniki wyborów midterms w USA zdają się mieć szczególne znaczenie – mówi Dmowska. – Te czynniki przekładają się na rynek kredytów hipotecznych. Wiele osób obawia się dalszego wzrostu cen mieszkań, dlatego mimo niepewności nie chcą odkładać decyzji o zakupie. Co prawda, w wielu miastach na rynku mieszkaniowym popyt jest większy niż podaż, ale w niektórych regionach czy miastach sytuacja wygląda odwrotnie, np. w Katowicach mieszkań jest więcej niż osób zainteresowanych kupnem – dodaje.

W 2027 r. zapał do kupowania mieszkań może być mniejszy

Analitycy rynku mieszkaniowego potwierdzają, że notowana w ostatnich miesiącach, w tym wakacyjnych, dobra sprzedaż mieszkań była efektem obaw o pogorszenie warunków finansowania. Eksperci portalu Rynekpierwotny.pl oszacowali, że z powodu spadku zdolności kredytowej liczba mieszkań dostępnych dla singli skurczyła się w październiku w Warszawie i Wrocławiu o 26 proc., w Krakowie o 22 proc., w Poznaniu o 21 proc., w Trójmieście o 17 proc.

Jeśli wierzyć, że giełda dyskontuje przyszłość, to indeks WIG-nieruchomości od październikowego szczytu spadł z 6,4 tys. pkt do 5,6 tys. Co prawda giełdowi deweloperzy pokazali świetne wyniki sprzedaży za III kwartał, ale inwestorzy oceniają, że 2027 r. będzie dla spółek wymagający.

Według szacunków Otodomu, w październiku w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 5,1 tys. lokali – to najlepszy odczyt w tym roku.

– Uważam, że październik jest pewną granicą, ponieważ pierwszy raz można powiedzieć, że cała Rada Polityki Pieniężnej, a nie tylko jedna z jej członkiń, zaczęła sygnalizować zmianę podejścia. Ostatnie wypowiedzi prezesa NBP to moim zdaniem zapowiedź, że podwyżka stóp może nastąpić nawet w grudniu – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodomu. – Pogorszenie warunków dla kredytobiorców obserwujemy już od kilku miesięcy. Ten czynnik wpływał na popyt, mobilizował część kupujących do zawierania transakcji – i będzie nadal oddziaływał przede wszystkim na grupę najbardziej wrażliwą na zmianę warunków finansowania. Myślę, że w listopadzie osoby z tej grupy będą jeszcze intensywniej próbowały zrealizować zakup – dodaje. Zauważa, że z rynku powoli wycofują się inwestorzy – jeszcze niedawno zamożne osoby kupowały drogie mieszkania, teraz poszukiwane są alternatywne miejsca lokowania nadwyżek.

Jeśli chodzi o perspektywy na 2027 r., niepokój związany z otoczeniem rynku mieszkaniowego – zarówno makroekonomiczny, jak i geopolityczny – będzie mieć istotny wpływ na postrzeganie nieruchomości. – Jeszcze miesiąc temu byłam przekonana, że 2027 r. będzie lepszy, ale od kilku dni jest dostępny raport o inflacji i nie wygląda to dobrze. To będzie rok z wyższą inflacją i niższym wzrostem PKB. Tu nie chodzi o katastrofę, ale pewną zmianę, która wpływa na nastroje. Spodziewam się większej tendencji gospodarstw domowych do oszczędzania niż lokowania pieniędzy w nieruchomościach – mówi Kuniewicz.