Z oferty deweloperów znika obecnie więcej mieszkań, niż do niej trafia. Październik przyniósł rekordową sprzedaż. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy znaleźli chętnych na niemal 4,7 tys. lokali, o 7 proc. więcej niż we wrześniu. Aż 38 proc. transakcji stanowiły gotowe mieszkania.

Dlaczego rośnie sprzedaż mieszkań? Klienci boją się o swoją zdolność kredytową za kilka miesięcy

– Klienci nie zwalniają tempa. Coraz częściej zastanawiają się, czy za kilka miesięcy warunki zakupu mieszkania nie będą mniej korzystne. Do szybszych transakcji może skłaniać niepewność dotycząca przyszłego oprocentowania kredytów i zdolności kredytowej – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.

Osoby, które od dłuższego czasu odkładały zakup mieszkania, mogą przyspieszać transakcje, choć wzrost stóp procentowych nie jest jednak przesądzony. Na początku listopada Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na ich podwyżkę. Wielu kredytobiorców nadal stawia na przewidywalność kosztów finansowania, wybierając kredyty ze stałą stopą.

– Za przewidywalność raty przez najbliższe pięć lat trzeba dziś zapłacić więcej niż za kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. Mimo tej różnicy wielu kredytobiorców nadal wybiera stałą stopę. Wolą wiedzieć, ile będą płacić co miesiąc, nawet, jeśli oznacza to wyższy koszt na początku – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert rynku nieruchomości portalu Tabelaofert. – W obecnych warunkach bezpieczeństwo domowego budżetu bywa ważniejsze niż perspektywa oszczędności. Dlatego przy zakupie mieszkania warto szukać możliwości obniżenia całkowitej kwoty kredytu, na przykład negocjując cenę nieruchomości – radzi.

Jest popyt na mieszkania, ale liczba nowych lokali w ofercie spada

Mimo dobrej sprzedaży po raz pierwszy od wielu miesięcy odnotowano spadek liczby mieszkań w ofercie na wszystkich siedmiu największych rynkach. – To ważny sygnał, choć na razie za wcześnie, by mówić o trwałej zmianie trendu – zaznacza Robert Chojnacki.

W październiku na siedmiu rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niemal 3 tys. mieszkań, prawie o połowę mniej niż we wrześniu, kiedy oferta powiększyła się o 5,6 tys. nowych lokali. Pod koniec miesiąca w ofercie było 68,5 tys. mieszkań, o 2,3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Największy spadek oferty, o 4 proc., Tabelaofert odnotowała we Wrocławiu.

Mimo że oferta jest uboższa, klienci wciąż mają do wyboru niemal 20 tys. mieszkań na wybudowanych już osiedlach. Gotowe lokale pod koniec października stanowiły 29 proc. wszystkich dostępnych na siedmiu największych rynkach.

– Gotowe mieszkanie ma dziś przewagę, której nie da się przecenić. Kupujący dokładnie widzi, za co płaci, i nie musi czekać na zakończenie budowy – podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet Partners, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich. – Deweloperom zależy na szybkiej sprzedaży ukończonych lokali, bo jest to zamrożony kapitał i koszty finansowania – dodaje. To dlatego chętni na gotowe mieszkania mają większe szanse na negocjowanie obniżek cen i korzystniejszych warunków transakcji.

Rekordowa sprzedaż mieszkań nie podbiła cen

Mimo rosnącego popytu ceny mieszkań są stabilne. W październiku średnia cena ofertowa liczona dla siedmiu miast wzrosła miesiąc do miesiąca o 0,4 proc., do 16,3 tys. zł za m². Od początku roku poszła w górę o 3,4 proc. Zmiany cen w poszczególnych miastach były niewielkie. Największy miesięczny wzrost – o 0,7 proc. – odnotowano we Wrocławiu.

Na pozostałych sześciu rynkach zmiany nie przekroczyły 0,4 proc., co pokazuje, że rekordowa sprzedaż nie przełożyła się na wyraźne podwyżki średnich cen.

Większe zmiany zaszły od grudnia 2025 roku. Najbardziej wyróżnia się Wrocław, gdzie średnia cena ofertowa nowych mieszkań wzrosła o 6,4 proc. W Warszawie i Trójmieście poszła w górę po 3,3 proc., w Poznaniu o 3,2, a w Krakowie o 2,2 proc. W Łodzi średnia cena wzrosła zaledwie o 0,5 proc. Spadek – o 0,7 proc. – odnotowano tylko w Katowicach.

– Jeszcze niedawno tak dobra sprzedaż mogłaby być dla deweloperów sygnałem do podnoszenia cen. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Nawet we Wrocławiu, gdzie średnia cena wzrosła od grudnia o ponad 6 proc., nie oznacza to, że wszystkie mieszkania podrożały – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert. – Na średnią wpływa również to, jakie inwestycje trafiają do sprzedaży, jakie mieszkania najszybciej znajdują nabywców. Dziś o cenach decyduje nie tylko popyt, ale przede wszystkim konkurencja o klienta – dodaje.

Średnie ceny ofertowe nie pokazują pełnego obrazu rynku mieszkań. Wpływa na nie struktura mieszkań w ofercie, np. bardzo drogie apartamenty. Średnia cena metra mieszkania może być znacznie wyższa niż mieszkań z segmentu popularnego.

W Warszawie średnia cena ofertowa mieszkań wynosiła w październiku 19,3 tys. zł za mkw., podczas gdy lokali w segmencie popularnym – 16,6 tys. zł. W Trójmieście różnica była jeszcze większa – odpowiednio 18,5 tys. zł i 14,8 tys. zł za mkw. We Wrocławiu mieszkania z segmentu popularnego kosztowały średnio 14,3 tys. zł za mkw., wobec 15,9 tys. zł dla całego rynku.

Sprzedaż mieszkań w Polsce. Co przyniesie koniec roku na rynku pierwotnym?

Zdaniem analityków portalu Tabelaofert październikowy rekord sprzedaży nie oznacza, że równie dobre wyniki zobaczymy w listopadzie i grudniu.

Mimo ożywienia sprzedaży trudno też oczekiwać znaczących podwyżek cen. Oferta mieszkań nadal jest duża, a końcówka roku tradycyjnie sprzyja promocjom. Deweloperzy, którzy chcą zrealizować roczne plany sprzedaży, mogą częściej proponować rabaty, korzystniejsze harmonogramy płatności czy inne bonusy. Dla kupujących może to być dobry moment na negocjacje. 

– Niektórzy oczekiwali, że jawność cen mieszkań doprowadzi do ich spadku. Tymczasem rynek robi swoje. Samo ujawnienie ceny nie sprawi, że mieszkanie stanieje, podobnie jak nie zatrzyma kupującego, który znalazł odpowiedni lokal i może sobie na niego pozwolić – mówi Robert Chojnacki. – Październik pokazał, że przy pełnej przejrzystości cen mieszkania sprzedają się bardzo dobrze. Klienci nie przestali kupować, zaczęli po prostu podejmować decyzje z większą wiedzą o rynku. Deweloperzy nadal muszą przekonać ich, że oferowane mieszkanie jest warte swojej ceny – dodaje.