Pod koniec października w ofercie rynku wtórnego było ok. 131,5 tys. mieszkań, podczas gdy miesiąc wcześniej 134 tys. – podaje GetHome.pl, przywołując dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar.

– Sam spadek oferty nie jest jednak niczym niezwykłym. Po wakacjach kupujący są zwykle bardziej aktywni, dlatego liczba mieszkań sprzedanych lub wycofanych z rynku jest większa od liczby nowych ogłoszeń – tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portali GetHome.pl i RynekPierwotny.pl.

Mieszkań z drugiej ręki jest na rynku coraz mniej

W październiku do sprzedaży trafiło 32,5 tys. mieszkań z drugiej ręki, o 2 proc. więcej niż we wrześniu. Z rynku zniknęło 35 tys. lokali (zostały sprzedane lub wycofane z oferty). To prawie 8 proc. więcej, licząc miesiąc do miesiąca. – Problem w tym, że od półtora roku ogólna liczba unikatowych ogłoszeń na rynku wtórnym jest w trendzie spadkowym. W porównaniu z rekordowym poziomem z marca 2025 r. wybór mieszkań zmniejszył się aż o jedną czwartą, a w ostatnich 12 miesiącach o 12 proc. – szacuje Marek Wielgo.

Jak dodaje, trend ten widać także w największych miastach, na które przypadało w październiku ponad 35 proc. oferty rynku wtórnego.

Z danych Adradar wynika, że w Warszawie liczba oferowanych lokali spadła z 14 tys. do 13,8 tys., we Wrocławiu z 7,7 tys. do 7,6 tys., a w Trójmieście również z 7,7 tys. do 7,6 tys.

Jak zauważa Marek Wielgo, mniejszy wybór lokali mieli także kupujący w Poznaniu, gdzie oferta mieszkań skurczyła się z 3,6 tys. do 3,4 tys., oraz w Katowicach, gdzie spadła z 2,3 tys. do 2,2 tys. Nie zmieniła się oferta w Łodzi (4,5 tys.).

Oferta mieszkań z drugiej ręki w ciągu miesiąca wzrosła jedynie w Krakowie – z 7,5 tys. do 7,6 tys. lokali. W ujęciu rocznym oferta była mniejsza we wszystkich analizowanych miastach. Największy spadek odnotowano w Warszawie (22 proc.), Łodzi (18 proc.) i Wrocławiu (17 proc.).

Podaż mieszkań maleje, ceny spadają. To nietypowe

Mimo że pula lokali z drugiej ręki w październiku nadal malała, ceny mieszkań w większości miast poszły w dół. – Rzadko się zdarza, żeby kurcząca się oferta mieszkań nie prowadziła do wzrostu cen – podkreśla Marek Wielgo.

Według portalu GetHome.pl w Warszawie średnia ofertowa mieszkań z drugiej ręki spadła z 18,1 tys. zł we wrześniu do 17,9 tys. zł z mkw. w październiku, w Trójmieście z 17,6 tys. zł do 17,3 tys. zł, a w Katowicach z 12,1 tys. zł do 11,7 tys. zł. Korekta nastąpiła także w Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wróciła do poziomu 16,8 tys. zł. We Wrocławiu średnia wzrosła do 14,8 tys. zł, w Łodzi i Poznaniu praktycznie się nie zmieniła, wyniosła odpowiednio: ok. 9,1 tys. i 12,1 tys. zł za metr. 

– Obniżki cen mogły pobudzić popyt, skoro mimo kurczącej się oferty mieszkań używanych liczba lokali sprzedanych lub wycofanych z rynku wzrosła. Nie można wykluczyć, że część właścicieli zaakceptowała nowe realia i zaczęła bardziej realistycznie wyceniać mieszkania, co mogło się przyczynić do większej liczby transakcji – komentuje Marek Wielgo.

Rekordowa oferta deweloperów

Marek Wielgo zaznacza, że na razie jest za wcześnie na daleko idące wnioski. Kolejne miesiące zwykle przynoszą sezonowe osłabienie popytu na mieszkania. – Dopiero dane za listopad i grudzień pokażą, czy październikowy wzrost liczby mieszkań znikających z rynku był jednorazowym zjawiskiem, czy początkiem trwalszego trendu – mówi analityk. – Jeśli jednak mimo malejącej oferty utrzyma się duża aktywność kupujących, będzie to oznaczać, że rynek wtórny coraz lepiej dostosowuje się do konkurencji ze strony rynku pierwotnego. Deweloperzy mają rekordową ofertę mieszkań, także gotowych. Część jest sprzedawana z rabatami lub dodatkowymi bonusami.

Marek Wielgo zauważa, że jeszcze dwa-trzy lata temu oferta mieszkań używanych w wielu miastach była porównywalna z ofertą deweloperów, a czasem nawet większa. Dziś jest odwrotnie. – We wszystkich analizowanych metropoliach kupujący mieli do wyboru więcej nowych mieszkań niż lokali z drugiej ręki – podkreśla.

Największą dysproporcję widać w Łodzi, gdzie oferta deweloperów liczyła 10,7 tys. mieszkań, a oferta rynku wtórnego – tylko 4,5 tys. Nowych mieszkań było niemal dwa i pół razy więcej. Podobnie było w Poznaniu (8 tys. wobec 3,4 tys.) i w Krakowie (12,3 tys. wobec 7,6 tys.).

– Także w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach przewaga rynku pierwotnego była wyraźna – zwraca uwagę Marek Wielgo. – W stolicy kupujący mogli wybierać spośród niemal 18 tys. nowych mieszkań i 13,8 tys. używanych. We Wrocławiu proporcje wynosiły odpowiednio 10,6 tys. i 7,6 tys., a w Trójmieście 9,4 tys. i 7,6 tys. lokali.

Mieszkania z drugiej ręki są tańsze niż nowe

Mieszkania używane wciąż są tańsze od nowych na wszystkich siedmiu rynkach. W Warszawie średnia cena nowego mieszkania była wyższa o ponad 2 tys. zł/mkw. niż lokalu z rynku wtórnego, we Wrocławiu – o blisko 1,5 tys. zł, w Trójmieście – o ok. 800 zł, a w Poznaniu – o ponad 2,5 tys. zł. Jeszcze większą różnicę odnotowano w Łodzi, gdzie metr kwadratowy nowego mieszkania był droższy o ponad 2,6 tys. zł.

– Właściciele mieszkań z rynku wtórnego nie mogą już zakładać, że ograniczona podaż będzie automatycznie wspierała wzrost cen. Muszą brać pod uwagę, że kupujący mają do wyboru znacznie więcej nowych mieszkań niż używanych – mówi Marek Wielgo. – Gdyby o wyborze mieszkania decydowała wyłącznie cena, rynek wtórny powinien korzystać z przewagi cenowej. Tymczasem kupujący mają do wyboru rekordowo szeroką ofertę deweloperów, którzy dodatkowo coraz częściej kuszą rabatami, promocjami czy elastycznymi harmonogramami płatności. W efekcie właściciele mieszkań z drugiej ręki muszą konkurować nie tylko między sobą, ale również z bardzo dużą i zróżnicowaną ofertą nowych lokali – podsumowuje.