Czyściciele mieszkań w białych rękawiczkach, czyli flip na udziały

Zjawisko „czyścicielstwa w białych rękawiczkach” opisała w interpelacji do ministra sprawiedliwości posłanka Paulina Matysiak (niezrzeszona). Chodzi o kupowanie drobnych udziałów w nieruchomościach po to, by żądać od lokatorów zapłaty za użytkowanie mieszkania, wytaczać sprawy sądowe za rzekome bezumowne korzystanie obejmujące czas, w którym występujący z żądaniem nie miał praw do lokalu, a następnie wszczynać sprawy o eksmisję. Presja ma doprowadzić do wyprowadzki lokatorów.

Posłanka podaje przykład mieszkania, które było przedmiotem skomplikowanej sprawy spadkowej między wieloma osobami. Lokatorzy korzystali z niego na zasadach uzgodnionych z częścią uczestników tego postępowania. Opłacali czynsz i media. W takich okolicznościach pojawił się nowy współwłaściciel, który nie uznaje tych uzgodnień i występuje z roszczeniami wobec lokatorów.

„Problem ten ma znaczenie szersze niż jednostkowy spór cywilny. Mowa tutaj o konkretnym modelu biznesowym polegającym na wyszukiwaniu nieruchomości o nieuregulowanym lub skomplikowanym stanie prawnym, skupowaniu niewielkich udziałów, a następnie kierowaniu wobec osób zamieszkujących lokale działań o charakterze presyjnym i procesowym” – pisze Paulina Matysiak, dodając, że tego rodzaju praktyki są przedstawiane na kursach szkolących, jak zarabiać na nieruchomościach.

Minimalny udział w nieruchomości może dać maksymalny zysk

Posłanka skupia się na problemach lokatorów, ale współwłasność nieruchomości bywa często źródłem kłopotów dla samych współwłaścicieli w częściach ułamkowych nieruchomości. 

„W obecnych czasach coraz częściej obserwujemy wykorzystywanie »niedoskonałych« regulacji prawnych. (…) W praktyce wygląda to tak, że kupowany jest bardzo niewielki udział w nieruchomości np. 0,5 proc. W tej samej nieruchomości drugi współwłaściciel ma 95 proc. udziałów i dysponuje w ramach tych udziałów lokalami użytkowymi i mieszkalnymi. Lecz aby wykonać remont, w którymkolwiek z tych lokali, czy je zmodernizować, np. doprowadzić gaz – na wszystkie tego rodzaju prace musi mieć zgodę tego „półprocentowego” współwłaściciela (…)  Jak życie pokazuje, jest to całkiem niezły sposób na „niezbyt uczciwe” uzupełnienie portfela. Zdarza się bowiem, że ten „półprocentowy” współwłaściciel mówi – owszem, wyrażę zgodę na remonty czy modernizację, ale chcę za to kilkanaście tysięcy złotych. Większościowy współwłaściciel, któremu zależy, aby szybko wyremontować lokale będące w jego władaniu, często zgadza się na tę propozycję” – pisze na stronie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości radca prawny Elżbieta Liberda.

Kupowanie udziału bywa też etapem przejściowym na drodze do zostania właścicielem całej nieruchomości, by z zyskiem ją sprzedać. Ta sama prawniczka, już na swoim własnym profilu w mediach społecznościowych, pisze, że „flip na udział to coś, co cię zaskoczy stopą zwrotu”.

„Najlepszy flip na udział to skupowanie udziałów od poszczególnych współwłaścicieli lub kupienie od jednego i następnie zniesienie współwłasności. Tym sposobem za dużo mniejszą cenę można nabyć całe mieszkanie. Potem to już klasyk. Albo handlujesz na brudno, albo pobawisz się w remont i odcinasz grube kupony” – zachwala na Facebooku mec. Elżbieta Liberda.

Dużo niższa cena wynika z tego, że udział w nieruchomości jest zwykle tańszy niż wyodrębniona własność i trudniej znaleźć na niego nabywcę.

– Właściciel korzysta z pełni praw do nieruchomości. Sam decyduje o wszystkim, co z nią związane. Natomiast współwłaściciel musi działać w porozumieniu z innymi współwłaścicielami. Jeśli np. ma 1/10 udziału w lokalu mieszkalnym, o powierzchni 100 mkw., to nie oznacza to, że ma 10 mkw. do własnego użytku, którymi może rozporządzać wedle własnego uznania. Współwłasność, w jego przypadku, polega na tym, że ma on prawo do 10 proc. każdego metra mieszkania – tłumaczy notariusz Magdalena Arendt, wiceprezes Krajowej Rady Notarialnej.

– Oczywiście można zawrzeć umowę o wyłącznym korzystaniu z części nieruchomości, jednak to znowu wymaga porozumienia między współwłaścicielami. Jeśli tego porozumienia nie ma, to wówczas właściciele wolą sprzedać swoją część i pozbyć się problemu – dodaje.

Ekspertka przypomina, że ustawodawca traktuje współwłasność jako stan tymczasowy i potencjalnie konfliktogenny. Dlatego dał każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności.

– Co istotne, nawet nabycie bardzo niewielkiego udziału daje możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności. To właśnie to uprawnienie stanowi jeden z najważniejszych elementów mechanizmu określanego jako „flip na udział” – zauważa notariusz Tomasz Karłowski, prezes Rady Izby Notarialnej w Warszawie.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jeżeli współwłaściciele są zgodni, mogą dokonać zniesienia współwłasności w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Mogą przykładowo ustalić, że jeden z nich stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania, zobowiązując się do spłaty pozostałych. W przypadku braku porozumienia każdy ze współwłaścicieli może co do zasady wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Sąd dysponuje trzema podstawowymi sposobami jej zniesienia: fizycznym podziałem nieruchomości, jeżeli jest prawnie i faktycznie dopuszczalny, przyznaniem całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, zarządzeniem sprzedaży nieruchomości i podziału pieniędzy między współwłaścicieli. W przypadku mieszkania fizyczny podział najczęściej nie jest możliwy. W konsekwencji sąd rozważa przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli albo jej sprzedaż. Osoba, która nabyła 1 proc. udziału w mieszkaniu, może zostać jego jedynym właścicielem.

– Przepisy dopuszczają takie rozstrzygnięcie, ale sąd powinien rozważyć całokształt okoliczności. Sam fakt posiadania środków finansowych umożliwiających spłatę pozostałych współwłaścicieli nie oznacza, że sąd musi przyznać temu współwłaścicielowi nieruchomość. Możliwe jest jednak rozstrzygnięcie wbrew stanowisku pozostałych współwłaścicieli – tłumaczy prezes Karłowski.

– Właśnie tutaj pojawia się potencjalne pole do nadużyć. Inwestor, który zakupił udział po cenie znacznie niższej od jego proporcjonalnej wartości w całym mieszkaniu, może następnie wykorzystywać perspektywę długotrwałego postępowania sądowego, kosztów procesu czy przymusowej sprzedaży nieruchomości jako argument w negocjacjach dotyczących wykupu pozostałych udziałów – zaznacza.

Notariusz: Prawo własności trzeba chronić, ale nie powinno być nadużywane 

Czy to oznacza, że obecne przepisy dotyczące współwłasności wymagają zmian? Czy można skuteczniej przeciwdziałać nadużyciom, nie ograniczając nadmiernie prawa własności?

Zdaniem prezesa Karłowskiego, dokonując analizy przepisów, należy wyraźnie oddzielić legalny obrót udziałami w nieruchomościach od sytuacji, w których nabywanie niewielkich udziałów stanowi element działań zmierzających do wywierania nieuzasadnionej presji na pozostałych współwłaścicieli lub lokatorów.

– Sam zakup udziału w nieruchomości, również w celach inwestycyjnych, jest prawnie dopuszczalny i nie powinien być traktowany jako działanie naganne. W wielu przypadkach sprzedaż udziału może być wręcz jedynym racjonalnym sposobem zakończenia wieloletniego sporu rodzinnego albo uzyskania środków finansowych z majątku, którym współwłaściciel nie jest w stanie samodzielnie dysponować. Jednocześnie nie można ignorować ryzyka związanego z wykorzystywaniem przepisów o współwłasności do osiągania celów wykraczających poza uzasadnioną ochronę prawa własności – ocenia Tomasz Karłowski.

Prawo chroni przed takimi sytuacjami, ale egzekwowanie go wymaga często wieloletnich postępowań sądowych.

O przegląd przepisów, pod kątem ochrony lokatorów i ewentualną interwencję legislacyjną wystąpiła do resortu sprawiedliwości posłanka Paulina Matysiak. Wiceminister Arkadiusz Myrcha odpowiada, że Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego rozważa utworzenie zespołu problemowego, który podjąłby analizę problematyki współwłasności, w tym najprawdopodobniej również kwestii sprzedaży udziałów we współwłasności.