Wygląda na to, że porządki po byłej ministrze funduszy i polityki regionalnej rząd zaczął robić od społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM). Już po odejściu z rządu Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów projekt nowelizacji ustawy o szczególnych rozwiązaniach w zakresie wsparcia udzielonego ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Dotyczy on funkcjonowania SIM-ów. To spółki gmin i Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości. Ich celem jest budowa i wynajem mieszkań za opłaty wyższe niż w przypadku mieszkań komunalnych, ale niższe niż wynosi czynsz rynkowy. Do września 2026 r. oddano ok. 4 tys. takich lokali (w 2023 r. było ich 40). Grunt ma SIM-om zapewniać KZN, który pełni tu rolę państwowego banku ziemi.
Koncepcję SIM wymyślił i uruchomił jeszcze poprzedni rząd. Umowy spółek tworzył KZN i to on rozdaje w nich karty. Sam zaś podlega ministrowi funduszy i polityki regionalnej. Państwo dało spółkom na start 3,5 mld zł. Do tego trzeba doliczyć kolejne miliardy wsparcia realizacji inwestycji, tam, gdzie te inwestycje uruchomiono.
Krajowy Zasób Nieruchomości narzuca władze SIM-ów
– Analiza dokumentów przejętych od MFiPR oraz raportu NIK, ale też wiele rozmów, które odbyłem z samorządowcami oraz liczne sygnały od mieszkańców, którzy są najemcami mieszkań w zasobach SIM-ów dostarczyły dość powodów, by przygotować przepisy, które mają naprawić to, co nie działa. Wierzę, że to ma sens, że nie tylko podmiot prywatny potrafi efektywnie budować i mam na to dowody. Jednak system, żeby działał, potrzebuje. Regulacji, finansowania oraz ludzi, którzy z tych narzędzi zrobią właściwy użytek. I ten trzeci element okazał się najsłabszy, co obciąża KZN – mówi „Rzeczpospolitej” wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
Czytaj więcej
Dobrze zarabiający może kupić mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego, ale gorzej zarabiający musi odłożyć grube tysiące złotych lub wziąć najdroż...
Obecnie przeważająca większość z 50 spółek SIM utworzonych w latach 2021-2024 z udziałem Skarbu Państwa ma w umowach zapis, który zapewnia KZN wyłączne prawo do wskazywania kandydata na prezesa spółki oraz do wyznaczania nawet trzech członków rady nadzorczej. Uprawnienia takie przysługują bez względu na wielkość reprezentowanego udziału, co wspomniany raport NIK uznał za dalece nieprawidłowe.
– Są przypadki spółek, w których KZN objął udziały warte 500 zł i opłaca wynagrodzenia członków rad nadzorczych, którzy „nadzorują” ten majątek. Do tego można powiedzieć, że de facto KZN ubezwłasnowolnił samorządy, które weszły z nim do spółki, zapisując w umowach, że zmiany wymagają jednomyślności większości wspólników, a czasem stuprocentowej jednomyślności. W takich warunkach prezes, który jest jednoosobowym zarządem, robi w spółce, co chce – tłumaczy wiceminister Lewandowski.
Jeśli chodzi o potrzebę nadzoru majątku KZN, to analiza dokumentów MRiT zwraca uwagę, że do części spółek, poza minimalnym wkładem pieniężnym, KZN nie wniósł nieruchomości, choć to miało być jego głównym zadaniem.
Do najczęściej stwierdzanych w spółkach problemów należą: nieterminowa realizacja kolejnych etapów inwestycji, wysokie koszty realizacji, niedopełnianie obowiązków dotyczących umarzania udziałów i zawierania umów powierzenia usługi publicznej z gminą, niedostosowanie oferty najmu i wnoszonej partycypacji do możliwości finansowych lokalnej społeczności, a przede wszystkim błędne informowanie najemców o warunkach ewentualnego wykupu mieszkania.
Czytaj więcej
Eksperci twierdzą, że mniejsze miasto może wygrać z większym rywalizację o mieszkańców, ale musi zaoferować cały pakiet benefitów. Jeden element, n...
Raport NIK wykazał, że prowadzony w latach 2021-2024 proces tworzenia spółek SIM realizowano bez jakiejkolwiek analizy zapotrzebowania na mieszkalnictwo społeczne. W praktyce oznacza to budowanie mieszkań w miejscach, w których na ofertę SIM nie ma zapotrzebowania. Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.pl w wystąpieniu na ubiegłotygodniowym Kongresie Deweloperskim w Gdańsku podawała przykład SIM Małopolska, który w Siedliskach w gminie Tuchów ogłosił już 25 nabór na najemców. Z kolei SIM Śląsk Północ nie mogąc znaleźć najemców do inwestycji w miejscowości Ostrowy nad Okszą ogłosił przetarg na wybór firmy, która znajdzie zainteresowanych zawarciem umowy. Wybrano ofertę, w której firma podejmuje się znaleźć chętnych za prawie 5000 zł od każdej zawartej z SIM umowy i wpłaconej partycypacji.
Do tego coraz częściej ci, którzy umowy podpisali zgłaszają pretensje, czując się oszukani przez państwo. Zmusza się ich do pokrycia zwiększonej opłaty partycypacyjnej, bo inwestor źle oszacował koszt inwestycji i okazał się on wyższy. Wzrost kosztu inwestycji i związana z tym potrzeba większego kredytu rzutuje na wysokość czynszu, który w tej sytuacji też idzie w górę, ale największy chyba zawód wywołują warunki wykupu i przekształcenia mieszkania na własne.
Samorządy lepiej sobie poradzą bez KZN
– Nie chciałbym, żeby ktoś odniósł wrażenie, że SIM to porażka. Gdy SIM Zagłębie buduje w Chrzanowie mieszkania za prawie 12 tys. zł za metr, to TBS w Poznaniu pokazuje, że można nowoczesny budynek z zielonym dachem, OZE, garażem, pięknymi przestrzeniami wspólnymi wybudować za nieco ponad 7 tys. zł za mkw., oddając mieszkanie w stanie gotowym do wprowadzenia. Po takie mieszkania ludzie ustawiają się w kolejce. TBS-y, które są poprzednikami SIM-ów radzą sobie lepiej, ponieważ są usamorządowione. Samorząd czy burmistrz odpowiada za działanie tej spółki. Dlatego oddajemy SIM-y samorządom, zdejmujemy „czapę” KZN, pozwalamy umorzyć udziały gminom, które przystąpiły do SIM, ale po czasie widzą, że bardziej potrzebują tańszego budownictwa komunalnego niż społecznego. Wierzę, że to uzdrowi ten system – przekonuje Tomasz Lewandowski.
Czytaj więcej
Gotowych do zabudowy działek właściwie nie ma. Dlatego przyglądamy się m.in. gruntom, przy których konieczne byłoby przystąpienie do procedury ZPI...
Zgodnie z projektem liczba możliwych do wskazania członków rad nadzorczych zostanie ograniczona. Udziałowcy będą mieć prawo do wskazania tylko jednego członka na każde rozpoczęte 25 proc. udziałów. Za nieważne uznane zostaną postanowienia umów spółek SIM przyznających któremukolwiek z udziałowców wyłączne prawo do wskazywania prezesów zarządów. Ci mają być wyłaniani w konkursie. Projekt wprowadza też możliwość wnioskowania o wydłużenie terminu na oddanie mieszkań w najem. Przepisy nakażą także spółkom przedstawiać oferty najmu w taki sposób, aby najemca był świadomy, czy i na jakich warunkach będzie mógł w przyszłości zostać właścicielem mieszkania
– Poprzednia ekipa rządowa, która uruchomiła program, na założenie samych spółek dała 3,5 mld zł. Rozdano je bezmyślnie. Gminy przystępowały, choć część nawet się nie zastanowiła, czy będą chętni na takie mieszkania, bo to nie są mieszkania komunalne. Do tego w części spółek niekompetentni prezesi i z politycznego klucza ludzie w radach nadzorczych i mamy odpowiedź, dlaczego w wielu miejscach to się nie udało. Ważne, że wiemy, co zrobić, żeby to zadziałało – podsumowuje minister Lewandowski.
Wnoszenie nieruchomości wymaga czasu
KZN broni się, tłumacząc, że wdraża zalecenia NIK i przypomina, że kontrola objęła tylko 14 z 50 spółek i dotyczyła w znacznej części czasów, za które nie może brać odpowiedzialności obecne kierownictwo oraz że w 2023 r., gdy przejmowali instytucję liczba oddanych w SIM-ach mieszkań wynosiła 40, a teraz przekroczyła 4 tys. Do końca roku ma przebić 5 tys.
– Oceniamy, że umorzenie udziałów KZN w spółkach, do których nie wniesiono jeszcze nieruchomości, byłoby przedwczesne. W 2024 r. takich spółek było 20, obecnie jest ich 10 (…) Program SIM jest obliczony na wiele lat, a nieruchomości wnosi się etapami, we współpracy z samorządami. Nadzór właścicielski KZN wynika z ustawy i służy bezpieczeństwu środków publicznych w spółkach, w których uczestniczy nierzadko wiele jednostek samorządu terytorialnego. Jego zakres nie jest zresztą jednakowy. Nie we wszystkich SIM-ach to KZN powołuje członków rady nadzorczej czy wskazuje jej przewodniczącego – tłumaczy „Rz” Agnieszka Malinowska, dyrektor biura KZN.
Czytaj więcej
Notowani deweloperzy zanotowali jako grupa bardzo dobrą sprzedaż w III kwartale. Nastroje konsumenckie się pogarszają, rosną obawy o inflację i syt...
Jacek Karnowski, wiceminister funduszy i polityki regionalnej, praktycznie jedyna osoba, kierująca dziś MFiPR, ocenia, że są SIM-y, które działają dobrze i dużo dobrego zrobiły i takie, które nie mają się czym pochwalić.
– Dostrzegam też problem obsady stanowisk przez KZN w radach nadzorczych tych spółek. Liczba członków rady powinna odzwierciedlać wielkość udziałów podmiotu, który ich wyznacza. Tak jest w spółkach prawa handlowego. Na pewno wymaga to uporządkowania. W tym momencie żadnych decyzji jednak nie podejmuję. Czekamy na nową minister i na projekt ustawy, bo na razie mamy tylko zarys. Nie chcieliśmy blokować prac ministerstwa rozwoju, więc wycofaliśmy nasze wcześniejsze uwagi. Na pewno potrzebujemy mieszkań dostępnych czynszowo, więc jeśli resort rozwoju wie, jak ten proces usprawnić, to my nie jesteśmy przeciwni – zapowiada wiceminister Karnowski.
Państwowy deweloper święty nie jest
Problemy SIM-ów wywołują pytanie, czy budowanie mieszkań jest zadaniem, które można powierzyć państwu, ufając, że zaspokoi potrzeby uboższych obywateli. W ubiegłym roku oddano 5929 mieszkań komunalnych i społecznych. W przypadku deweloperów było ich ponad 134 tys.
Tomasz Delowski, członek zespołu doradczego (Pan-European Investment Platform for affordable and sustainable housing) przy unijnym komisarzu ds. mieszkalnictwa i twórca prywatnych TBS-ów wylicza dwa grzechy pierworodne polskiego systemu budownictwa społecznego.
podaży nowych mieszkań stanowiły w 2025 r. lokale dostępne cenowo (komunalne i społeczne)
– Pierwszy to ogromne dotacje, które powodują, że gminy czy SIM-y, które biorą się za budowanie mieszkań, nie badają, czy i na jakie mieszkania jest zapotrzebowanie na ich terenie i nie pilnują kosztów budowy, bo nie mają do tego motywacji. A jednocześnie dotacji wystarcza na niewielką liczbę mieszkań. Drugi powód to wiara, że miasto czy państwo zbuduje nam te mieszkania. Nie zbuduje, o czym w UE już wiedzą i dlatego pracujemy w zespole nad instrumentami finansowymi dostępnymi dla każdego podmiotu, w tym prywatnego, który w zamian za to, że dostanie niskooprocentowany kredyt, zobowiąże się do wybudowania mieszkań za gwarantowany czynsz. Niech to będzie np. 20-30 zł za mkw. Jeśli nie dotrzyma słowa, utraci preferencyjne finansowanie – mówi Tomasz Delowski.
Ekspert rolę państwa w budowaniu mieszkań widzi w stworzeniu jasnej regulacji i udzieleniu gwarancji bankom, że jeśli stopy pójdą w górę, to państwo zrekompensuje im różnicę między tym, co płaci kredytodawca, a ceną pieniądza.
– Minister Lewandowski zmianę systemu finansowania z dotacyjnego na niskooprocentowane kredyty już zapowiedział. Czekamy na ustawę. Pozostaje drugi element. Dopuszczenie do preferencyjnego finansowania przedsiębiorców. Rolą samorządu jest określenie potrzeb mieszkaniowych, a banki, które będą udzielać tych kredytów, ocenią, czy planowane przedsięwzięcie ma sens ekonomiczny i czy w danym miejscu jest odpowiednie zapotrzebowanie na takie mieszkania. To rozwiąże również problem tych SIM-ów czy innych podmiotów, których celem jest wyłącznie trwanie, a nie efektywne budowanie dostępnych mieszkań – uważa ekspert.
Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, nie ma wątpliwości, że budownictwo społeczne jest potrzebne.
– Jednak wokół obecnego modelu pojawia się sporo pytań. Chociażby o to, gdzie powstają dotowane mieszkania i czy rzeczywiście odpowiadają na lokalne zapotrzebowanie. Do tej pory uzyskanie rządowego wsparcia na realizację mieszkań społecznych było uzależnione, przede wszystkim, od tempa złożenia kompletnego wniosku, a nie od oceny, gdzie deficyt mieszkań jest największy i czy powstające lokale znajdą mieszkańców. Potrzebna jest też większa transparentność kosztów. W przypadku SIM-ów koszt realizacji inwestycji wpływa przecież na wysokość partycypacji, a później także na czynsz płacony przez mieszkańców – mówi dyr. Guss.
kosztów budowy może wynieść opłata partycypacyjna w SIM-ach
– Druga kwestia to skala. Resort rozwoju mówi o ambicji dojścia do około 20 tys. mieszkań czynszowych i komunalnych rocznie, ale potrzeby są znacznie większe. Według raportu IRMiR i PwC minimalny niedobór mieszkań dostępnych cenowo to około 190 tys. w samej Warszawie, 66 tys. w Krakowie czy 56 tys. we Wrocławiu. Autorzy raportu wskazują przy tym, że bez zaangażowania sektora prywatnego trudno będzie zbudować zasób w skali, która realnie wpłynie na dostępność mieszkań. Zamiast próbować wszystkie kompetencje budować równolegle w sektorze publicznym, warto wykorzystać wiedzę i doświadczenie, które już na rynku istnieją – podpowiada Bartosz Guss.
Zdaniem Ewy Palus nieefektywność systemu budowy mieszkań społecznych to nie jedyny problem.
– Większym jest to, jak on traktuje mieszkańców. Trudno zbudować zaufanie do budownictwa społecznego, jeśli warunki nie są przewidywalne. Słyszeliśmy już o kosztach budowy w SIM-ach, które znacznie przekraczały pierwotne założenia. O nieścisłościach związanych z możliwością dojścia do własności. Wielokrotne nabory w SIM pokazują, że państwo niekoniecznie buduje tam, gdzie mieszkania są potrzebne. Moim zdaniem cały system TBS/SIM jest skomplikowany i mało przejrzysty, a wcale nie poprawia dostępności mieszkań. Partycypacja jest często równa wkładowi własnemu, a czynsz najmu nie zawsze jest dużo niższy niż rata kredytu – mówi główna analityczka Tabelaofert.pl, dodając, że zanim do spółek SIM trafią kolejne środki, należałoby zrobić audyt tych inwestycji.
