Demografia rządzi wszędzie. Na rynku mieszkaniowym też. Mimo że 20 września 2026 r. powinna wejść w życie kluczowa dla branży budowlanej regulacja (nowe warunki techniczne) to nie ona będzie tematem zaplanowanego na październik Kongresu Deweloperskiego, ale właśnie demografia. Można się też spodziewać, że zdominuje zaplanowany na grudzień I Kongres Mieszkaniowy Miast Związku Miast Polskich. Liczącym się graczem na rynku mieszkaniowym chcą być też miasta. W tym średnie i małe. Nie konkurują z deweloperami, bo tych na takich rynkach raczej nie ma. Jeśli ktoś ma dostarczyć nowych lub wyremontowanych mieszkań w standardzie XXI wieku za stosunkowo niewielki czynsz, to może to zrobić tam tylko gmina.
Czytaj więcej
Inwestycji finansowanych z Funduszu Sprawiedliwej Transformacji jest w Wałbrzychu bardzo dużo. Łącznie na sumę około miliarda złotych – mówi Roman...
Wałbrzych wierzy w moc mieszkań
– Musimy stworzyć ofertę dla młodego pokolenia, dwudziesto-trzydziestolatków, żeby nie wyjeżdżali z Wałbrzycha. Potrzeba do tego dwóch rzeczy: pracy i mieszkania. Jeśli mają pracę, ale nie mają mieszkania, bo nie ma ani mieszkań komunalnych, ani społecznych, ani oferty deweloperskiej, to jadą do większego miasta, gdzie zadłużają się na całe życie, kupując mieszkanie. My budując nowe mieszkania i dokonując generalnych remontów starszej, zabytkowej zabudowy chcemy ich zatrzymać. Może zarobią mniej niż w większym mieście, ale nie będą musieli spłacać kredytu hipotecznego. Te pieniądze zostaną im w portfelu – mówi dr Roman Szełemej prezydent Wałbrzycha. Miasta, które w 2000 r. miało ok. 134 tys. mieszkańców, a teraz ma ok. 98 tys.
Dr Szełemej jest jedną z twarzy apelu Związku Miast Polskich do premiera Donalda Tuska o wsparcie budownictwa komunalnego ze szczególnym uwzględnieniem potrzeb średnich i mniejszych miast, w których brak dostępnych cenowo mieszkań potęguje, w ocenie samorządowców, depopulację. W zapewnieniu mieszkań widzą fundament utrzymania mieszkańców w ośrodkach tracących swoje funkcje społeczno-gospodarcze. Na apel składają się dwa postulaty. Pierwszy: wydzielenie z pieniędzy, które ma dostać Polska z UE w latach 2028-2034 osobnego programu rozwoju mieszkalnictwa komunalnego i społecznego z budżetem co najmniej 8 mld euro (na razie jest 1,1 mld euro). Drugi: ułatwienia dla średnich i mniejszych miast w uzyskaniu bezzwrotnego wsparcia z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).
– Przy ograniczonej bazie dochodowej i niewielkich możliwościach finansowania inwestycji kredytem wiele gmin nie jest w stanie samodzielnie zrealizować inwestycji mieszkaniowych w skali odpowiadającej rzeczywistym potrzebom lokalnych społeczności. Bezzwrotne wsparcie jest niezwykle ważne. Dziś o jego przyznaniu decyduje kolejność złożenia wniosku. Dla mniejszego miasta wydanie np. 2 mln zł na projekt bez gwarancji otrzymania wsparcia może być zbyt dużym ryzykiem i stąd są obawy czy przystępować do inwestycji – mówi Arkadiusz Chęciński, wiceprezes ZMP i prezydent Sosnowca, który razem z prezydentem Wałbrzycha i Beatą Jóźwiak, burmistrzem Pułtuska chce przekonać premiera do wysłuchania apelu samorządowców.
Czytaj więcej
Migracja nie jest i nie może być zamiennikiem polityki demograficznej i rodzinnej – mówi „Rzeczpospolitej” Aleksandra Gajewska z Koalicji Obywatels...
Samorządowcy do premiera: mamy pomysł na mieszkania
Te różnice w potencjale inwestycyjnym między mniejszymi i większymi miastami widać w danych BGK. W 2025 r. dzięki dofinansowaniu oddano 5900 nowych mieszkań komunalnych. Ok. 40 proc. z nich wybudowano w kilkunastu największych miastach Polski.
„Dane te uzasadniają wprowadzenie terytorialnego mechanizmu wsparcia, uwzględniającego słabszy rynek mieszkaniowy mniejszych miast i większą zależność od inwestycji publicznych” piszą do premiera autorzy apelu i dodają, że byłoby to zgodne z przygotowywaną przez Komisję Europejską „Strategią dotyczącą prawa do pozostania: Twój region, Twoja przyszłość” („Right to Stay Strategy: Your Region, Your Future”), której przyjęcie planowane jest na IV kwartał 2026 r.
„Uważamy, że wypracowana w Polsce koncepcja mogłaby stać się podstawą inicjatywy całej UE w postaci programu na wzór inicjatywy „SAFE”, tak skutecznie zainicjowanego i promowanego w UE przez Polskę” dodają.
Treść apelu zna odpowiedzialny w rządzie za mieszkalnictwo wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.
– Cieszę się, że mieszkalnictwo trafia na listę priorytetów polityki miast i samorządów. My im tego wsparcia udzielimy i to w rekordowych kwotach. Jesteśmy też świadomi różnic w potencjale inwestycyjnym miast, dlatego na długo przed apelem przygotowując projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych, uzależniliśmy wysokość wsparcia od dochodów gminy. Te mniej zasobne będą mogły dostać grant do 80 proc. kosztów inwestycji, a te bardziej zasobne do 60 proc. chyba że wykażą się umiejętnością pozyskiwania mieszkań we współpracy z podmiotami prywatnymi np. w ramach ustawy lokal za grunt czy Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Na marginesie zwrócę uwagę na komentarze, które się pod apelem ZMP pojawiły w mediach społecznościowych. Ich autorzy piszą, żeby miasta najpierw przestały sprzedawać mieszkania komunalne za bezcen, a potem mogą oczekiwać wsparcia na budowanie nowych – mówi wiceminister Lewandowski.
Mniejsze miasta chcą zatrzymać mieszkańców, rząd jest gotowy im pomóc, a czego chcą mieszkańcy? Analizy nie są optymistyczne.
– Największe metropolie nadal będą przyciągać mieszkańców, miejsca pracy i kapitał, podczas gdy w części mniejszych i średnich miast spadek liczby ludności może prowadzić do osłabienia popytu i utraty wartości nieruchomości – prognozują analitycy SonarHome.pl.
Czytaj więcej
Średnia cena mieszkania z drugiej ręki w Warszawie przekroczyła w sierpniu 18 tys. zł za metr, w Krakowie 17 tys. zł, a w Gdańsku jest tylko o krok...
Wrocław czy Wałbrzych? Decyduje kilka elementów
– O jakości życia decyduje kilka parametrów. Dostępność mieszkań, pracy, usług. Plan, by zatrzymać ludzi mieszkaniami w miastach, z których wyjeżdżają jest stawianiem wozu przed koniem. Pieniądze z budżetu państwa powinny być przeznaczane na budowę mieszkań tam, gdzie ludzie chcą się osiedlać. Nie bez powodu w takich miastach, jak Wałbrzych nie ma deweloperów. Włodarze powinni rozwijać gospodarkę. Ściągać inwestorów, którzy oferują atrakcyjne miejsca pracy, jak fabryka Mercedesa w gminie Jawor, niedaleko Wrocławia, a wówczas deweloperzy ściągną tam swoje tabory i zbudują mieszkania, a ich ofertę warto tam będzie uzupełnić mieszkaniami komunalnymi, TBS-ami czy SIM-ami – mówi Tomasz Stoga, prezes wrocławskiej firmy Profit Development, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Ocenę prezesa Stogi potwierdza Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
– Mieszkaniami można spowolnić depopulację mniejszych i średnich miast, ale nie wierzę, że samymi mieszkaniami da się ten trend odwrócić. Dobre, nowe mieszkanie komunalne za rozsądne pieniądze może być bardzo mocnym argumentem za pozostaniem w Wałbrzychu, szczególnie jeżeli alternatywą jest drogi najem we Wrocławiu albo kredyt hipoteczny na kilkaset tysięcy złotych. To po prostu bardzo mocno zmienia rachunek ekonomiczny takiej decyzji. Szczególnie ciekawa będzie to opcja dla kogoś, kto już ma w Wałbrzychu pracę, rodzinę, znajomych czy na przykład dziadków, którzy pomagają przy dzieciach. Taka osoba ma już kilka powodów, żeby zostać, a atrakcyjne mieszkanie może być tym kolejnym, który ostatecznie przeważy – mówi ekspert.
– Zupełnie inaczej będzie na to jednak patrzeć młody singiel, który dopiero zaczyna karierę i nie ma jeszcze wielu zobowiązań. Dla niego Wrocław to nie tylko mieszkanie, ale też większy rynek pracy, wyższe potencjalne zarobki, więcej ludzi, rozrywki i możliwości rozwoju. I tutaj nawet bardzo atrakcyjna oferta mieszkaniowa to może być za mało, żeby go zatrzymać. Innymi słowy, ludzie nie wybierają wyłącznie mieszkania, tylko cały model życia. Dlatego jeżeli państwo chce wpłynąć na decyzję obywateli co do pozostania w mniejszych i średnich miastach, to mieszkalnictwo powinno być elementem szerszej strategii obejmującej także rynek pracy, transport, edukację, usługi publiczne oraz jakość życia. Wtedy Wałbrzych nie musi „wygrać” z Wrocławiem w każdej kategorii, wystarczy, że całościowy bilans życia będzie dla części mieszkańców korzystniejszy – podsumowuje ekspert SonarHome.pl.
tyle mieszkań społecznych i komunalnych oddano w 2025 roku
Taką samą diagnozę stawia Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
– Mieszkania mogą być bardzo mocnym argumentem, ale same nie wystarczą. Młodzi wybierają nie tylko mieszkanie, ale cały pakiet: pracę, zarobki, koszty życia, transport, szkoły, usługi i perspektywy rozwoju. Jeżeli jednak w Wałbrzychu można mieć dobre mieszkanie za niski i przewidywalny czynsz, a we Wrocławiu znaczną część dochodu przeznaczać na najem lub kredyt, ta różnica może realnie wpłynąć na decyzję. Mieszkanie może być przewagą mniejszego miasta, ale tylko wtedy, gdy jest częścią szerszej dobrej oferty życia – mówi ekspertka IRMiR.
Aleksandra Krugły dodaje, że mniejsza liczba ludności nie oznacza, że problem mieszkaniowy zniknie. Ekspertka prognozuje zmianę struktury potrzeb. Będzie więcej osób starszych i małych gospodarstw domowych, a mniej rodzin z dziećmi. Coraz ważniejsze będzie więc nie tylko to, ile mamy mieszkań, ale gdzie są, w jakim są stanie i czy odpowiadają potrzebom mieszkańców.
Czytaj więcej
Dobrze zarabiający może kupić mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego, ale gorzej zarabiający musi odłożyć grube tysiące złotych lub wziąć najdroż...
Problem z partycypacją w SIM-ach
– Aglomeracje mają swoją pojemność. Ja bym Wałbrzycha nie przekreślał. Jestem przekonany, że warto budować mieszkania komunalne i społeczne w mniejszych, ale dobrze skomunikowanych ośrodkach z dostępem do rynku pracy. Te warunki muszą być spełnione, a inwestycje przemyślane – dodaje wiceminister Lewandowski.
O tym, że nie zawsze inwestycje w mieszkania dostępne są przemyślane, łatwo się przekonać, śledząc, jak radzą sobie powołane do życia kilka lat temu Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Wiele z nich organizuje drugie i trzecie nabory, nie mogąc znaleźć najemców mieszkań.
tyle mieszkań oddali w 2025 roku deweloperzy
– To efekt podejmowania decyzji o inwestycji bez analiz zapotrzebowania na mieszkania, bez badania, jakie stawki czynszu są akceptowalne czy jaka powierzchnia mieszkań jest poszukiwana – wylicza Tomasz Lewandowski.
– Barierą jest też partycypacja w kosztach i wcale nie taki niski czynsz. Niższy niż rynkowy, ale wyższy niż w mieszkaniach komunalnych. Ludzie są gotowi zapłacić 1000 zł opłat za nowe pięćdziesięciometrowe mieszkanie komunalne, ale gdy one wynoszą 1400-1500 zł, to już im się budżet nie spina. Ja się nie boję, że zostanę w Wałbrzychu z pustymi nowymi lub wyremontowanymi mieszkaniami. Mamy kolejkę oczekujących. Ja się boję, że oni wyjadą np. do Wrocławia, jeśli my im tych mieszkań nie zapewnimy – podsumowuje Roman Szełemej, prezydent Wałbrzycha.
