W wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów niebawem pojawi się projekt nowelizacji ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 proc. „Rzeczpospolita” poznała szczegóły proponowanych rozwiązań. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraca do pomysłu preferencyjnego kredytu na finansowanie partycypacji w kosztach budowy mieszkań przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego lub Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową i wkładu mieszkaniowego na spółdzielcze mieszkanie lokatorskie.
Osoby, których nie stać na pokrycie tych wpłat, mają dziś zamkniętą drogę do społecznego budownictwa czynszowego i mieszkania adekwatnego do swoich potrzeb. Z szacunków MRiT wynika, że w takiej sytuacji może być ok. 40 proc. gospodarstw domowych. Są wykluczone z dostępu do mieszkań w zasobie społecznym i spółdzielczym nawet nie dlatego, że tych mieszkań jest za mało, ale z uwagi na barierę finansowania partycypacji lub wkładu mieszkaniowego, których koszty nie są małe. Zazwyczaj wynoszą od ok. 15 do 30 proc. wartości lokalu lub kosztów jego budowy. W zależności od miasta może to być kilkadziesiąt tys. zł, a bywa i ponad 100 tys. zł. Droga do najtańszych na rynku, choć w Polsce i tak drogich kredytów hipotecznych jest dla poszukujących finansowania tych wpłat zamknięta, ponieważ bank nie może ustanowić zabezpieczenia na hipotece takiego lokalu. Zainteresowanym mieszkaniem w TBS-ie czy SIM-ie pozostaje pożyczanie pieniędzy od rodziny albo zaciągnięcie dużo droższego niż mieszkaniowy, kredytu gotówkowego.
Czytaj więcej
Dla ponad 60 proc. osób głównym impulsem do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego jest strach przed dalszym wzrostem cen nieruchomości – wynika z rap...
Tańszy kredyt na mieszkanie w TBS i spółdzielcze lokatorskie
– Tworzymy instrument w części analogiczny do już funkcjonującego rodzinnego kredytu mieszkaniowego zwanego inaczej kredytem bez wkładu własnego. Chcemy, by banki na partycypację lub wkład budowlany udzielały kredytu konsumenckiego. Będzie on objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. W zamian za to oczekujemy od banków, które będą oferować ten produkt, że zastosują oprocentowanie takie, jak przy kredytach hipotecznych. Dzięki temu zapewnimy kredytobiorcom dostęp do finansowania nie gorszego, niż to, z którego korzystają osoby, zaciągające kredyt mieszkaniowy, co będzie dla nich rozwiązaniem zdecydowanie korzystnym – mówi „Rzeczpospolitej” Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.
Co na to banki?
– Jeśli będzie gwarancja banku i to państwowego, to jest to dla nas wystarczające zabezpieczenie – odpowiada dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich.
Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz Rankomatu, nie ma wątpliwości, że kredyt konsumencki oprocentowany, jak hipoteczny zapewni znacznie tańsze finansowanie wpłaty partycypacyjnej czy wkładu budowlanego niż gotówkowy.
– Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie są teraz oprocentowane na poziomie ok. 5,8 proc. A oprocentowanie kredytów o stałej stopie wynosi ok. 6,2 proc. Podczas gdy przy kredytach gotówkowych oprocentowanie może wynieść np. 14 proc., a koszt może zwiększyć jeszcze prowizja czy koszt ubezpieczenia. Dlatego kredyt gotówkowy może kosztować nawet drugie tyle, co hipoteczny – mówi dyr. Sadowski.
Czytaj więcej
Preferencyjne kredyty i uproszczone procedury mają zachęcić TBS-y, SIM-y i spółdzielnie mieszkaniowe do budowy nowych lokali. Zdaniem ekspertów uda...
Dla kogo nowy konsumencki kredyt mieszkaniowy?
Do nowego kredytu konsumenckiego będą miały prawo osoby, które nie mają własnego domu, mieszkania ani spółdzielczego prawa do lokalu. Wysokość objętej gwarancją kwoty kredytu nie będzie mogła przekroczyć 100 tys. zł. Koszt gwarancji BGK wynosi 1 proc. gwarantowanej kwoty, czyli maksymalnie 1000 zł.
– Biorąc pod uwagę, że w procedowanym już projekcie ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych ograniczamy maksymalną wysokość partycypacji do 10 proc. kosztów inwestycji, a wysokość wkładu budowlanego w przypadku spółdzielczych mieszkań lokatorskich do 15 proc., to 100 tys. zł kredytu konsumenckiego będzie wystarczającą kwotą na ich pokrycie w większości przypadków nawet w dużym mieście – wyjaśnia minister Lewandowski.
Resort chce, by minimalny czas spłaty nowego kredytu wyniósł 5 lat, a maksymalny 15. W projekcie znalazł się też mechanizm zabezpieczający w sytuacji, gdyby kredytobiorca przestał spłacać kredyt, a BGK musiał uruchomić gwarancję spłaty. BGK będzie miał prawo wystąpienia do TBS czy SIM o rozwiązanie umowy partycypacji i do spółdzielni o rozwiązanie umowy o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu z kredytobiorcą. Kwota partycypacji czy wkład trafią do banku, a TBS czy SIM wypowiedzą umowę najmu lokatorowi. Natomiast jeśli to najemca będzie chciał zakończyć najem, to zwaloryzowana kwota partycypacji wróci do niego, ale trochę to potrwa. Zgodnie z projektem może to trwać nawet 12 miesięcy. Gdyby chciał rozwiązać umowę przed spłatą kredytu, to kwota zobowiązania wobec banku zostanie z partycypacji potrącona.
Analogiczne rozwiązania projekt przewiduje w przypadku spółdzielczych mieszkań lokatorskich. Z jednym wyjątkiem. Dopuszcza możliwość wyodrębnienia na własność lokali, do których spółdzielcze lokatorskie prawo zostało ustanowione w związku z wniesieniem wkładu mieszkaniowego finansowanego środkami rodzinnego kredytu mieszkaniowego, pod warunkiem spłaty tego kredytu.
Z nowego kredytu można będzie korzystać tak w przypadku nowych inwestycji, jak i już istniejących, jeśli mieszkanie zostanie opuszczone przez dotychczasowego najemcę. MRiT zakłada, że do do 2030 r. konsumencki kredyt mieszkaniowy zaciągnie ok. 30 tys. gospodarstw, a efektem jego działania będzie większa dostępność mieszkań w zasobie społecznym i spółdzielczym dla mniej zamożnych osób.
Czytaj więcej
Mimo rządowego wsparcia, na razie wielkiego przełomu w samorządach nie widać. Wyjście z kryzysu mieszkaniowego to proces, który potrwa jeszcze lata.
Czy partycypacja lokatora w kosztach budowy jest konieczna?
– Jeszcze bardziej zwiększyłaby się dostępność tych mieszkań, gdyby w ogóle zlikwidować partycypację albo ograniczyć ją do maksymalnie 5 proc. po to tylko, by najemca czuł się bardziej odpowiedzialny za wynajmowane mieszkanie. Przypomnę, że partycypację wprowadzono 30 lat temu, gdy nie było pieniędzy na budowę mieszkań przez TBS i jej pobieranie nie jest obowiązkowe. Badania, które robiliśmy, pokazują, że jest ona największą barierą w dostępie do tych mieszkań. Nie wysokość opłat, ale właśnie partycypacja. Dlatego zachęcałabym rząd, by zapewnił jak największe finansowanie budownictwa społecznego z niskooprocentowanych, długoterminowych kredytów – mówi dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Poprawa dostępności mieszkań znalazła się też w centrum uwagi samorządów. Jeszcze ciepły raport „Mieszkalnictwo w miastach. Potencjał lokalnych rynków mieszkaniowych oraz kierunki polityki mieszkaniowej” przygotowany przez Związek Miast Polskich i Fundację Miasto, pokazuje, że choć Polska nie należy do krajów o najwyższych cenach mieszkań w Europie, to jednak mamy poważny problem z dostępnością. Dotyka on, przede wszystkim, młodych ludzi, samotnych rodziców i wielodzietne rodziny. Samorządowców to martwi, bo, jak zauważają, dostępność mieszkań wpływa na mobilność pracowników, atrakcyjność inwestycyjną miast, możliwości zatrzymywania i pozyskania mieszkańców oraz konkurencyjność lokalnych gospodarek. Preferencyjny kredyt na partycypację ma być jedną z recept na niedostępność.
