Za kilkanaście lat Polska może stanąć przed nowym wyzwaniem mieszkaniowym: – Coraz więcej emerytów nie będzie stać na utrzymanie mieszkań w największych miastach – przewiduje Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK. – Podobny proces obserwowany jest już dziś we Francji, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych czy Kanadzie. Problem wynika z prostej zależności: po przejściu na emeryturę dochody gwałtownie spadają, a koszty utrzymania nieruchomości pozostają wysokie.

Niskie emerytury wygonią emerytów z wielkich miast

W Polsce, jak mówi ekspert BIK, może to być szczególnie dotkliwe, bo prognozowana stopa zastąpienia należy do najniższych w Europie (stopa ta pokazuje, jaką część ostatniego wynagrodzenia danej osoby stanowi jej pierwsza emerytura). 

– Dla wielu osób pierwsza emerytura może stanowić zaledwie 20-30 proc. ostatniego wynagrodzenia. Trzeba też pamiętać, że kobiety żyją dłużej od mężczyzn, ale zarabiają mniej. Ich emerytury są niższe – zauważa Waldemar Rogowski. – Małżeństwo emerytów może sobie jakoś radzić, szok ekonomiczny następuje, kiedy emerytka (czy emeryt) zostaje sama z pojedynczym dochodem, nawet jeśli to jest trochę wyższa emerytura po mężu.

Złudzeń nie pozostawiają politycy, eksperci emerytalni i Zakład Ubezpieczeń Społecznych: realne emerytury będą coraz niższe. Niższa będzie też stopa zastąpienia. – Przykładowo, jeżeli ktoś przed przejściem na emeryturę miał wynagrodzenie 10 tys. zł, a później dostaje 4 tys. zł emerytury, to jego stopa zastąpienia wynosi 40 proc. – tłumaczy dr Marcin Wojewódka, radca prawny, prezes Instytutu Emerytalnego. – Stopa zastąpienia to najprostszy sposób pokazania, jak bardzo spadną miesięczne regularne dochody po zakończeniu okresu aktywności zawodowej – dodaje.

Zaznacza, że to, choć stopa zastąpienia w Polsce będzie się z roku na rok obniżała, emerytury nie będą niższe kwotowo niż dziś. – Będą jednak stanowiły coraz mniejszą część naszych wynagrodzeń – mówi szef Instytutu Emerytalnego.

Oskar Sobolewski, ekspert emerytalny i rynku pracy z HRK Payroll zauważa, że stopa zastąpienia wynosi obecnie średnio 50-55 proc., emerytura stanowi więc średnio około połowy wynagrodzenia. – W kolejnych latach, zgodnie z prognozami ZUS, stopa zastąpienia będzie spadała do ok. 43 proc. w 2040 r., ok. 34 proc. w 2050 r. i ok. 24 proc. w 2060 r. Oczywiście mówimy tutaj o średniej. To, ile wyniesie świadczenie konkretnej osoby, zależy od tego, ile składek wpłaci w okresie swojej aktywności zawodowej – mówi Oskar Sobolewski.

Eksperci tłumaczą, dlaczego stopa zastąpienia spada i nadal będzie spadać. – W obecnym polskim systemie emerytalnym wysokość emerytury osób, które na nią przechodzą, zależy przede wszystkim od zgromadzonych przez nie i zwaloryzowanych składek oraz przewidywanego okresu pobierania świadczenia – mówi Marcin Wojewódka. Ten okres się wydłuża, bo żyjemy coraz dłużej. Bez podniesienia minimalnego wieku przejścia na emeryturę (obecnie 60/65 lat) oznacza to, że ta sama pula pieniędzy zebrana ze składek emerytalnych w czasie naszej aktywności zawodowej musi wystarczyć na dłużej.

– Największe zagrożenie polega na tym, że wraz z przejściem na emeryturę nasze dochody znacząco się zmniejszą, a koszty życia nie spadną w podobnym stopniu. Czynsz, energia, żywność czy leczenie nadal będą dużo kosztować – potwierdza Marcin Wojewódka. – Dlatego przyszłej emerytury nie można planować wyłącznie w oparciu o świadczenie z ZUS. Konieczne stają się dodatkowe oszczędności oraz, tam gdzie to możliwe, dłuższa aktywność zawodowa – przekonuje.

– Coraz niższa stopa zastąpienia powinna nas skłaniać do dodatkowego oszczędzania i budowania bezpieczeństwa finansowego na przyszłość poza dożywotnią emeryturą wypłacaną przez ZUS – zgadza się Oskar Sobolewski. – Mamy różne możliwości, formy grupowe, jak PPK i PPE, ale także indywidualne, jak IKE, IKZE czy OIPE. Każdy indywidualnie podejmuje decyzję, jak oszczędzać, kluczowa w oszczędzaniu jest regularność.

Łączenie się emerytów w gospodarstwa domowe

Zdaniem Waldemara Rogowskiego w szczególnie trudnej sytuacji mogą się znaleźć osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą. – Znaczna część samozatrudnionych odprowadza składki od minimalnej podstawy, co oznacza, że ich przyszłe świadczenia mogą się okazać bardzo niskie – mówi analityk BIK. – Trudno sobie wyobrazić, aby emeryt dysponujący niewielkim dochodem, bez dodatkowych oszczędności, był w stanie utrzymać mieszkanie w centrum dużego miasta – dodaje.

Dlatego możemy być świadkami przeprowadzek emerytów. – Dostęp do pracy nie ma już dla nich znaczenia, mogą się więc osiedlać w mniej atrakcyjnych i tańszych miejscowościach – mówi Waldemar Rogowski.

Wielu przyszłych seniorów mieszka dziś w blokach bez wind. – Dla „więźniów” czwartego piętra przeprowadzka może być nie tylko koniecznością finansową, ale także zdrowotną. Coraz atrakcyjniejsze będą mniejsze miasta oferujące niższe koszty życia i bardziej dostępne mieszkania – uważa Waldemar Rogowski. – Na świecie widać też trend łączenia się emerytów i tworzenia wspólnych gospodarstw domowych, żeby koszt utrzymania nieruchomości rozłożyć na kilka osób. U nas pewnie też tak będzie.

Problemy mogą mieć też lokatorzy mieszkań w budynkach w najmie instytucjonalnym. – A w perspektywie 12-20 lat w rękach funduszy inwestycyjnych w Polsce może być coraz więcej mieszkań, tak jak w krajach wysoko rozwiniętych – mówi ekspert BIK. – Przywołam tu słynną historię z Hiszpanii. Ponad 80-letnia Hiszpanka wynajmowała mieszkanie od funduszu mniej więcej od 60 lat. Ale przestała płacić, bo czynsz był za wysoki. Kobieta została eksmitowana. Trafiła do szpitala, gdzie zmarła. To wywołało zamieszki w Hiszpanii, skłoniło rząd do zaproponowania dwóch ustaw, które przewidywały m.in. regulację czynszów. Zostały one jednak odrzucone przez parlament, co w konsekwencji doprowadziło do przedterminowych wyborów parlamentarnych.

Rachunki to źródło stresu

Koszty użytkowania mieszkań i domów oraz nośników energii w ostatnich latach należą do jednych z najszybciej rosnących pozycji w budżetach gospodarstw domowych, na co zwraca uwagę Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Przywołuje dane GUS: w 2022 r. koszty wzrosły o 22,8 proc., podczas gdy inflacja wyniosła 14,4 proc. W 2023 r. było to odpowiednio 14,3 proc. i 11,4 proc. Także w 2025 r. wzrost tych kosztów, wynoszący 7,3 proc., był wyraźnie wyższy od inflacji, która sięgnęła 3,6 proc. W pierwszej połowie 2026 r. wskaźniki te wyniosły odpowiednio 4,5 proc. i 2,7 proc.

Wielgo zaznacza, że nie ma jednej stawki za utrzymanie mieszkania. Opłaty zależą m.in. od lokalizacji, rodzaju budynku, sposobu ogrzewania, zużycia energii, kosztów utrzymania części wspólnych. – Istotne, że koszty użytkowania rosły szybciej niż ogólny poziom cen – podkreśla analityk.

Liczy się też jakość zarządzania. – Wspólnoty mieszkaniowe zmieniają zarządcę, jeśli uznają, że koszty są zawyżone – mówi ekspert, przywołując przypadek osiedla, na którym proponowane początkowo opłaty wynosiły prawie 20 zł za mkw., podczas gdy rynkowe stawki wynosiły 13-14 zł. W ciągu dwóch miesięcy od oddania budynku wspólnota odwołała zarządcę.

Z kolei z badania portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że dla niemal połowy Polaków opłacanie rachunków jest źródłem stresu. – Najsilniej odczuwają to osoby w wieku od 25 do 44 lat, a więc grupa, która jest najbardziej aktywna na rynku nieruchomości – mówi Anna Zachara-Widła, badaczka zachowań konsumenckich tego serwisu. Kupujący coraz częściej analizują nie tylko cenę nieruchomości, ale także koszty jej utrzymania w kolejnych latach.

– Potwierdzają to pośrednicy. Klienci coraz częściej pytają o wysokość opłat eksploatacyjnych, energooszczędne rozwiązania, planowane modernizacje budynków, które mogą przełożyć się na przyszłe koszty ich utrzymania – mówi Anna Zachara-Widła. – Dodatkowo aż 64 proc. Polaków uważa, że niezależnie od ich działań opłaty za nieruchomość będą nadal rosły. Można przypuszczać, że coraz większego znaczenia nabiorą rozwiązania systemowe i technologiczne – od energooszczędnego budownictwa, przez modernizacje, po inwestycje realizowane przez wspólnoty i spółdzielnie.

Marek Wielgo przyznaje, że choć najważniejszym kryterium wyboru nowego mieszkania są wciąż cena i adres, to kupujący rozumieją, że jego zakup to nie jednorazowy wydatek, ale stałe obciążenie domowego budżetu. – Mieszkanie kupuje się raz, ale rachunki płaci się co miesiąc. Nie wiemy, jakie będą ceny energii za pięć czy dziesięć lat, ale można przypuszczać, że koszty użytkowania nieruchomości będą odgrywały coraz większą rolę przy wyborze lokalu – uważa ekspert. – O jego atrakcyjności, a w dłuższej perspektywie być może także wartości, będą decydowały nie tylko lokalizacja i cena, lecz także efektywność energetyczna i przewidywalność opłat.

Kwestie energooszczędności mogą być szczególnie ważne na rynku wtórnym. Mieszkania z drugiej ręki często mocno się różnią pod względem zapotrzebowania na energię i kosztów ogrzewania. – Wprowadzenie klas energetycznych od A do G powinno ułatwić kupującym porównywanie budynków – mówi Wielgo. – Jeśli rynek zacznie wyraźniej premiować energooszczędne nieruchomości, może to wpłynąć również na wartość starszych mieszkań.

Lawinowy wzrost czynszu

Wątpliwości, że rosnące koszty utrzymania nieruchomości uderzą w nasz rynek, nie ma ekspert rynku Kamil Wrotniak. – Wystarczy spojrzeć na Zachód. W Niemczech czy UK od dawna mamy zjawisko „brown discount”: mieszkania energooszczędne idą w górę, a te, które generują wysokie rachunki, tracą od kilku do nawet kilkunastu proc. wartości, i to niezależnie od koniunktury – mówi Kamil Wrotniak. – Druga sprawa to malejąca płynność takich lokali. Mieszkanie, które jest drogie w utrzymaniu, może stać na rynku kilka razy dłużej, stając się dla właściciela kulą u nogi. Na Zachodzie efektywność energetyczna to jedno z kryteriów wyboru mieszkania, na równi z lokalizacją, ceną, kosztami kredytu, na co u nas nikt do tej pory nie zwracał uwagi. Zmienią to unijne przepisy – Dyrektywa Budynkowa (EPBD) czy ETS2, które nakładają na właścicieli nieruchomości i wspólnoty mieszkaniowe wiele obowiązków – to m.in. docieplenie, fotowoltaika, odejście od ogrzewania paliwami kopalnymi.

Kamil Wrotniak uważa, że te problemy dotkną m.in. emerytów posiadających duże mieszkania w kamienicach i w blokach z wielkiej płyty, gdzie wspólnoty nie inwestowały w docieplenie elewacji czy wymianę okien, i będą zmuszone szybko dostosować się do przepisów. – To spowoduje lawinowy wzrost czynszu, który i tak przez ostatnie lata mocno szedł w górę. W wielu przypadkach starsze osoby, które po wyprowadzce dzieci zostały same na 70-80 mkw. będą zmuszone do sprzedaży i ucieczki do nowego mniejszego mieszkania – mówi Kamil Wrotniak. Takie zmiany już się zresztą zdarzają.