Ofertowe ceny mieszkań z drugiej ręki w największych miastach w ciągu miesiąca zmieniły się nieznacznie. – Październik upłynął pod znakiem względnej stabilizacji. W porównaniu z wrześniem średnie ceny za metr kwadratowy spadły w czterech z 12 analizowanych miast, w pozostałych ośmiu odnotowaliśmy niewielkie wzrosty – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka.

Gdzie mieszkania używane zdrożały najbardziej

Najbardziej, o 1,4 proc., do 8,5 tys. zł za mkw., poszła w górę średnia cena ofertowa mieszkań z drugiej ręki w Łodzi. W Gdańsku lokale używane od września do października zdrożały o 1,3 proc. (średnia cena ofertowa mkw. to niemal 16,3 tys. zł), a w Szczecinie – o 1,1 proc. (niemal 10 tys. zł/mkw.).

W Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu średnie ceny ofertowe spadły o 1,1 proc., do niespełna 16,8 tys. zł/mkw., ponad 11,7 tys. zł i 13,4 tys. zł za mkw. Najmniejszą zmianę odnotowano w Warszawie. Przeciętna cena ofertowa mkw. mieszkań na stołecznym rynku wtórnym wzrosła w ciągu miesiąca symbolicznie, o 0,3 proc., do ponad 18,1 tys. zł za mkw.

– Choć w porównaniu z wrześniem ceny pozostawały stabilne, to już w ujęciu rocznym nie zatrzymały się w miejscu – mówi Marcin Drogomirecki. – W 11 z 12 analizowanych miast średnie kwoty, na jakie wyceniano metr kwadratowy używanego mieszkania, były wyższe niż przed rokiem. Przeciętny wzrost w tej grupie miast wyniósł 3,9 proc.

Liderem wzrostów jest Bydgoszcz, gdzie średnia cena za metr mieszkania wzrosła w ciągu roku o 8,8 proc., przekraczając 9,1 tys. zł za mkw. Kolejne miejsca zajęły Gdańsk (niemal 16,3 tys. zł/mkw.) i Olsztyn (ponad 9,4 tys. zł/mkw.) ze wzrostem o 5,6 proc., oraz Kraków, gdzie mieszkania w ciągu roku zdrożały średnio o 4,4 proc. (prawie 16,8 tys. zł). W Białymstoku ceny wzrosły o 1 proc. (niemal 10 tys. zł/mkw.).

Jedynym miastem, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań była niższa niż w październiku 2025 r., jest Lublin. Mieszkania w tym mieście staniały o 1,5 proc. (ponad 9,8 tys. zł/mkw.).

Pół miliona złotych wystarczy w Łodzi, w Warszawie wybór jest znikomy

Kupujący muszą się liczyć z większymi wydatkami. Marcin Drogomirecki podaje: 50-metrowe mieszkanie w Gdańsku, wyceniane według średniej ceny ofertowej, kosztuje dziś o ok. 43 tys. zł więcej niż przed rokiem. W Bydgoszczy różnica wynosi ok. 37 tys. zł, a w Warszawie i Krakowie niemal 35 tys. zł i 36 tys. zł. W Białymstoku wzrost wynosi niespełna 5 tys. zł.

– To zmiany średnich cen ofertowych, które nie muszą w pełni odzwierciedlać zmian cen konkretnych mieszkań – zaznacza ekspert Grupy Morizon-Gratka. –Na średnie wpływa bowiem również struktura oferowanych lokali, ich metraż, lokalizacja i standard. Normą są negocjacje cen i obniżki. Ceny transakcyjne są zwykle, choć nie zawsze, niższe niż ofertowe.

Analityk Grupy Morizon-Gratka analizuje strukturę oferty mieszkań z rynku wtórnego. W Warszawie osoby dysponujące budżetem do 500 tys. zł nie miały w październiku wielkiego wyboru. Tak wycenionych było jedynie 4,5 proc. lokali. –Oznacza to, że mniej niż co dwudzieste mieszkanie wystawione na sprzedaż w stolicy kosztowało nie więcej niż pół miliona złotych – mówi Drogomirecki. –Niewiele większy wybór mieli kupujący w Krakowie, gdzie lokale w cenie do 500 tys. zł stanowiły 7,7 proc. oferty. W Gdańsku to 10 proc.

Zupełnie inaczej jest w Łodzi. Aż 68,1 proc. mieszkań oferowanych na tamtejszym rynku wtórnym wyceniono na nie więcej niż 500 tys. zł. –To największy udział spośród wszystkich analizowanych miast, ponad piętnastokrotnie wyższy niż w Warszawie – podkreśla Marcin Drogomirecki.

Stosunkowo duży wybór mieszkań w tym budżecie mają także klienci w Katowicach (57,3 proc.) i Bydgoszczy (55 proc.). Jak mówi Marcin Drogomirecki, to jedyne trzy miasta w zestawieniu, gdzie lokale wycenione na maksymalnie pół miliona zł stanowią większość oferty.

Jeszcze większy kontrast między rynkami widać w segmencie mieszkań wycenionych na ponad mln zł. –W Warszawie lokale z tego przedziału stanowiły w październiku aż 38,5 proc. wszystkich ofert na rynku wtórnym. Oznacza to, że niemal cztery na dziesięć mieszkań wystawionych na sprzedaż w stolicy miały cenę przekraczającą 1 mln złotych – mówi Drogomirecki.

Duży udział takich ofert odnotowano w Gdańsku (32,6 proc.) i Krakowie (28,2 proc.). Dla porównania w Łodzi, Olsztynie i Białymstoku udział mieszkań wycenionych na ponad milion wynosił zaledwie 3,4 proc., co oznacza, że w tych cenach oferowano mniej więcej co trzydzieste mieszkanie.

Cena metra to nie wszystko 

Z analizy Grupy Morizon-Gratka wynika też, że w dziewięciu z 12 badanych miast największa część oferty mieszkań z rynku wtórnego koncentruje się w przedziale cen od ponad 500 tys. zł do 1 mln zł.

Szczególnie wyraźnie widać to we Wrocławiu, gdzie tak wyceniane lokale stanowiły aż 77 proc. ofert. Ich duży udział odnotowano także w Krakowie (64,1 proc.) i Poznaniu (63,7 proc.).

W Białymstoku struktura oferty była bardziej wyrównana. Mieszkania wycenione na maksymalnie 500 tys. zł stanowiły 47,7 proc. podaży, a lokale kosztujące od 500 tys. zł do 1 mln zł – 48,9 proc. Zaledwie 3,4 proc. ofert przekraczało próg 1 mln zł.

–Stabilizacja średnich cen za metr kwadratowy nie przekłada się automatycznie na większą dostępność mieszkań – komentuje Marcin Drogomirecki. –Dla kupujących kluczowe ważne są nie tylko ceny metra, ale także to, ile oferowanych lokali odpowiada ich możliwościom finansowym.