Trzeci kwartał roku pod względem sprzedaży nowych mieszkań był lepszy od dwóch poprzednich. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali 12,9 tys. lokali, o 12,3 proc. więcej niż w II kwartale. W porównaniu z III kwartałem 2025 r. sprzedaż wzrosła o niemal 11 proc. – podaje portal Tabelaofert.

Mimo tak dobrych wyników deweloperzy są ostrożni w prognozach na ostatnie miesiące roku. Tzw. indeks zmiany tempa sprzedaży przygotowany przez portal Tabelaofert spadł z 0,31 we wrześniu do 0,15 w październiku.

Sprzedaż nowych mieszkań może wyhamować

– Spadek indeksu może sugerować, że sytuacja na rynku mieszkań się pogarsza, ale w rzeczywistości jest odwrotnie. Sprzedaż przyspieszyła wcześniej niż zakładano. Deweloperzy oceniają dziś perspektywy z zupełnie innego poziomu niż przed wakacjami – tłumaczy Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.

Październikowy indeks nastrojów deweloperów pokazuje, że 55 proc. deweloperów przewiduje utrzymanie dotychczasowego tempa sprzedaży mieszkań. Niemal 30 proc. zakłada dalsze przyspieszenie, a 15 proc. spodziewa się spowolnienia. Jeszcze we wrześniu wzrost tempa sprzedaży prognozowało 39 proc. firm, a spadek zaledwie 8 proc.

Zmiana jest wyraźna, ale nadal niemal dwukrotnie więcej deweloperów przewiduje przyspieszenie sprzedaży niż jej spowolnienie. Największą grupę stanowią jednak firmy, które zakładają utrzymanie obecnego tempa sprzedaży.

Jak interpretuje Robert Chojnacki, nie jest to oznaka słabości rynku, lecz urealnienie prognoz po bardzo dobrym kwartale.

Ewa Palus, główny analityk serwisu Tabelaofert, zauważa, że na rynek wraca część kupujących, którzy na początku roku odkładali zakup mieszkania. – Nie oznacza to, że są gotowi kupić dowolny lokal. Liczy się nie tylko lokalizacja, lecz również całkowita cena mieszkania, jego metraż i wysokość miesięcznej raty kredytu – mówi.

Jak dodaje, deweloperzy, których oferta nie odpowiada preferencjom czy możliwościom finansowym klientów, nie odczują poprawy sprzedaży w takim samym stopniu jak konkurenci. – To może tłumaczyć, dlaczego firmy tak różnie oceniają perspektywy na końcówkę roku – wyjaśnia ekspertka.

Co się stanie z cenami nowych mieszkań

Niemal 78 proc. firm przewiduje utrzymanie obecnych cen nowych mieszkań, we wrześniu było to 75 proc. O wzroście cen mówi dziś ponad 16,4 proc. deweloperów wobec 20,2 proc. we wrześniu i 19,3 proc. w sierpniu.

– W prognozach deweloperów nie widać dużej presji na podwyżki cen – zauważają autorzy indeksu nastrojów deweloperów. – Nie przełożył się na to nawet najlepszy pod względem sprzedaży kwartał. Poprawa sprzedaży nie oznacza automatycznie wzrostu cen mieszkań.

Z badania portalu wynika, że prognozy deweloperów wyraźnie różnią się od oczekiwań klientów. We wrześniu podwyżek cen mieszkań spodziewało się 49 proc. badanych, w sierpniu 51 proc., a w lipcu 47 proc. Co drugi potencjalny nabywca wciąż bierze pod uwagę scenariusz droższych mieszkań.

Ta ostrożność, jak tłumaczą analitycy portalu, nie musi jednak wynikać wyłącznie z obserwacji rynku nieruchomości. Na oczekiwania klientów wpływa również ich ocena sytuacji gospodarczej i niepewność dotycząca przyszłych kosztów życia.

– Kupujący patrzą na rynek mieszkań przez pryzmat tego, co się dzieje wokół nich. Rosnące koszty życia, ceny żywności, paliw czy energii oraz niepewna sytuacja geopolityczna sprawiają, że obawiają się kolejnych podwyżek, również na rynku nieruchomości – mówi Ewa Palus. – Deweloperzy patrzą na tę sytuację inaczej. Widzą, jak długo sprzedają się poszczególne mieszkania. Wiedzą, że w warunkach niepewności trudno przerzucać kolejne koszty na kupujących. Wiele nieruchomości zostało już zaplanowanych i wycenionych, dlatego dziś ważniejsze jest skuteczne prowadzenie sprzedaży niż podnoszenie cenników. To nie oznacza, że mieszkania zaczną masowo tanieć, ale pokazuje, dlaczego obawy kupujących przed podwyżkami są znacznie większe niż oczekiwania samych deweloperów – zwraca uwagę.

Przewidzieć mieszkaniowe potrzeby Polaków

Zdaniem analityków portalu Tabelaofert dobry wynik sprzedaży w trzecim kwartale nie oznacza, że deweloperzy mogą planować kolejne inwestycje według dotychczasowych schematów. Rynek jest coraz bardziej wymagający. Coraz ważniejsze będzie więc nie tylko reagowanie na bieżący popyt, lecz także przewidywanie, jak zmienią się potrzeby mieszkaniowe Polaków.

– Najbliższe lata nie będą wyścigiem o to, kto wybuduje więcej mieszkań, ale sprawdzianem tego, kto lepiej rozumie, dla kogo je buduje. Zmiany demograficzne będą wpływać nie tylko na liczbę kupujących, ale również na to, gdzie i jak będą chcieli mieszkać – podsumowuje Robert Chojnacki. – Dla wielu rodzin dobrze skomunikowane obrzeża miast mogą się okazać atrakcyjniejsze niż centra. Większe mieszkanie, dostęp do zieleni, szkół i usług to często lepsze warunki do wychowywania dzieci. Przyszłość należy do deweloperów, którzy potrafią zaplanować inwestycję nie tylko z myślą o dzisiejszych klientach, lecz również o potrzebach kolejnych pokoleń.