Zarabianie na turystach będzie trudniejsze. Od 2028 r. najem mieszkań na doby ma być regulowany. 8 października Sejm przyjął ustawę, na mocy której samorządy, wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie będą mogły zakazywać najmów na doby w określonych częściach miast i budynkach.

Już 20 maja weszło w życie unijne rozporządzenie o rejestracji takiego biznesu. W czerwcu urosła oferta mieszkań na wynajem długoterminowy, a wiele wskazuje, że napłynęły do niej nie tylko lokale zwalniane przez studentów i pracowników, ale też wycofywane z najmu na krótko.

– Oferta mieszkań na wynajem rosła najszybciej tam, gdzie najem na doby miał największy udział. Gdańsk zanotował wzrost o niemal 42 proc., Wrocław i Kraków o ok. 32-33 proc. – przypomina Anton Bubiel, prezes platformy Rentier.io. Jego zdaniem w maju przede wszystkim zareagowała szara strefa. – Poczuła, że nie ma zmiłuj – mówi prezes.

Najemcom jest wszystko jedno

Tendencję do rezygnacji z krótkoterminowego wynajmu mieszkań na rzecz najmu długoterminowego lub sprzedaży nieruchomości odnotowała ostatnio trójmiejska agencja BIG Property. – Dotyczy to szczególnie gdańskiego Śródmieścia, gdzie takich ofert jest najwięcej – mówi Paweł Grabowski z BIG Property. – Rezygnacja z wynajmu krótkoterminowego wynika zasadniczo z dynamicznie rosnącej podaży, co przekłada się na niższe czynsze i spadek rentowności – zaznacza. Przyznaje, że wpływ na takie decyzje mają też dyskusje o regulacjach, które mogą ograniczyć wynajem krótkoterminowy w wielorodzinnych budynkach.

BIG Property szacuje, że w związku z tymi czynnikami z wynajmu krótkoterminowego może zrezygnować nawet kilkanaście procent właścicieli mieszkań.  – Nie spodziewamy się jednak spadku podaży ogółem lokali na wynajem krótkoterminowy, bo na rynek w Śródmieściu Gdańska trafią w najbliższym czasie setki nowych „apartamentów inwestycyjnych”, czyli lokali niemieszkalnych w budynkach działających jak hotele – tłumaczy. Takich obiektów obostrzenia nie powinny dotyczyć. A najemcom, jak mówi pośrednik, jest wszystko jedno, czy „apartament” znajduje się w budynku wielorodzinnym czy usługowym.

Paweł Jarząbek, ekspert portalu Otodom, uważa, że planowane zakazy dla części właścicieli mogą być sygnałem, by postawić na najem długoterminowy.

– W naszych danych nie widać jeszcze, by regulacje wyraźnie zmieniły ich zachowanie. Wrzesień traktowaliśmy jako pierwszy test. Gdyby właściciele masowo wycofywali się z najmu krótkoterminowego, powakacyjny przyrost ofert byłby wyraźnie silniejszy niż rok wcześniej – mówi. – Tak się nie stało. Liczba ofert wzrosła o 12 proc. w ujęciu miesięcznym, podobnie jak we wrześniu 2025 r. Więcej powiedzą nam kolejne miesiące.

Gdzie oferta urosła

Ucieczek z najmu na doby nie widać też w najnowszych statystykach Rentier.io. Anton Bubiel przeanalizował dane od 1 do 21 października. Żeby ograniczyć wpływ sezonowości, porównał te same dni w 2025 i 2024 r.  Analiza obejmuje Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynię, Sopot, Poznań i Łódź. – Nie znajdujemy potwierdzenia masowego napływu mieszkań z najmu dobowego na rynek najmu długoterminowego ani fali ich wyprzedaży. Widać jednak różnice między miastami oraz wzrost liczby aktywnych ofert najmniejszych mieszkań, któremu warto się przyglądać – zaznacza Bubiel. Wzrostem podaży najmów „na długo” wyraźnie wyróżnia się Kraków. W ujęciu rocznym nowych ofert jest więcej o 10,6 proc., a wszystkich aktywnych – o 20,7 proc. – Jednak nawet w tym mieście obraz nie jest jednolity: na Starym Mieście liczba nowych ofert spadła o 8,9 proc. Wzrost dla całego miasta nie wystarcza więc, żeby przypisać go mieszkaniom wycofywanym z najmu turystycznego – zastrzega prezes Bubiel.

Nowych ofert przybyło jeszcze w Sopocie – o 2,5 proc., w sumie cała oferta urosła o 0,3 proc. W Gdańsku w ciągu trzech tygodni października aktywnych ofert najmu było o 3,5 proc. więcej niż rok temu, ale nowych napłynęło o 9,8 proc. mniej. 

Rentier.io sprawdził też małe mieszkania w centralnych lokalizacjach. Liczba aktywnych ofert mieszkań poniżej 30 mkw. wzrosła w ośmiu miastach o 10 proc., z 6616 do 7275. Nowych ofert w tym segmencie przybyło jednak tylko o 2,9 proc.  Anton Bubiel podkreśla, że jest to istotne rozróżnienie: większa liczba mieszkań w ofercie może wiązać się także z dłuższym czasem poszukiwania najemcy i ofertami dodanymi wcześniej. Sama nie mówi, ile lokali właśnie przeszło z najmu dobowego na długi.

Łączna liczba aktywnych ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym spadła o 11,6 proc., z ponad 53,5 tys. do 47,3 tys. – Także tu nie widać na razie efektów przejścia lokali z krótkiego najmu – zauważa Anton Bubiel. – Pojedyncze mieszkania mogą oczywiście zmieniać sposób wykorzystania, również trafiać na sprzedaż. Nasza baza nie śledzi historii tych samych lokali na platformach najmu dobowego, dlatego nie możemy podać liczby takich przejść. Analiza pokazuje przede wszystkim zagregowane zmiany podaży i pozwala sprawdzić, czy mają one charakter szerokiej fali. I tego zdecydowanie nie widać – dodaje. 

Niepokój inwestora 

Prezes Bubiel nie ma jednak wątpliwości, że inwestorzy obawiają się nowych regulacji. – Podtrzymuję moją prognozę: przy wdrożeniu regulacji w kształcie uchwalonym przez Sejm za realny uważam ubytek oferty najmu krótkoterminowego o 25 proc. Gdyby gminy szeroko korzystały z zakazów w lokalizacjach o największej koncentracji najmu turystycznego, redukcja mogłaby dochodzić nawet do 50 proc. – szacuje. – Ten drugi wariant zależy przede wszystkim od skali lokalnych ograniczeń i ich egzekwowania. To proces rozłożony na kolejne lata. W tekście uchwalonym przez Sejm narzędzia dotyczące zakazów mają wejść w życie dopiero od 1 stycznia 2028 r.; przewidziano też okresy dostosowawcze. Właściciele będą więc podejmować decyzje w różnych terminach, zależnie od lokalizacji, rentowności i konkretnych ograniczeń.

Efekty zakazów nie będą więc takie same w całym kraju. – Redukcja oferty najmu dobowego o 25 proc. nie przekłada się na taki sam wzrost całego rynku najmu długoterminowego, oba segmenty mają inną wielkość, a lokale będą mieć różne zastosowania – zaznacza prezes Rentier.io. – Przepływ mieszkań między segmentami będzie wymagał czasu i nakładów. Lokal urządzony na kilkudniowy pobyt turysty może wymagać pełniejszej kuchni, pralki, miejsca do przechowywania czy pracy. Jeżeli po uwzględnieniu kosztów dostosowania i osiągalnego czynszu wynik finansowy okaże się słaby, bardziej racjonalna może się okazać sprzedaż mieszkania.

Profesjonalizacja rynku

Celina Mierzejewska, wiceprezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” uważa, że skutkiem nowych regulacji może być profesjonalizacja rynku i wycofanie części lokali. – Nie można jednak zakładać, że mieszkania wycofane z najmu dobowego automatycznie zasilą rynek najmu długoterminowego – zaznacza. – Właściciele mogą też sprzedać nieruchomość, spłacić zobowiązania lub przenieść kapitał do innych inwestycji, w tym zagranicznych nieruchomości czy instrumentów finansowych. Ograniczenie jednej formy najmu nie gwarantuje zwiększenia podaży mieszkań w drugiej – podkreśla, zwracając uwagę, że najem długoterminowy w Polsce wiąże się z ryzykiem prawnym dla właściciela, wynikającym m.in. z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przypomina, że nie ma jednego kompletnego, publicznego rejestru wszystkich mieszkań na doby. Według danych AirDNA przywołanych przez AMRON na Airbnb było ok. 10 957 ofert w Warszawie, 7 763 w Krakowie, 7 446 w Gdańsku, 3 348 we Wrocławiu, 3 074 w Zakopanem i 2 928 w Kołobrzegu. To oferty na jednej platformie, a nie liczba unikatowych mieszkań na całym rynku.