Studencka fala na rynku najmu mieszkań opadła. – Przypadający tradycyjnie na wrzesień szczyt sezonu w tym roku przebiegł wyjątkowo spokojnie – ocenia Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. – Mimo tradycyjnie zwiększonego popytu duża i różnorodna oferta zapobiegła znanej z poprzednich lat gorączce. Obyło się bez rozgrzanych do czerwoności telefonów, bez kolejek oglądających, bez castingów wśród chętnych na najem.
Tysiące ofert dla najemców
Najemcy rzeczywiście nie mogą narzekać na ofertę. Podaż rośnie, co widać w statystykach portali. W 17 analizowanych przez Rentier.io miastach było we wrześniu 79,4 tys. unikatowych ofert najmu, o 4,7 proc. więcej niż w sierpniu i o 22,3 proc. więcej niż rok temu. Do oferty trafiło 44,4 tys. nowych ogłoszeń, to 5,4-proc. wzrost miesiąc do miesiąca.
W całym III kwartale aktywnych było 142,7 tys. unikatowych ofert mieszkań na wynajem. Łącznie nowych dodanych unikatowych ogłoszeń było 110,8 tys. W porównaniu z II kwartałem podaż była większa o 33,8 proc.
Czytaj więcej
Oferta mieszkań na wynajem rośnie od pięciu miesięcy. Mimo sezonowego wzrostu popytu właściciele lokali we wrześniu nie mieli argumentów, by dyktow...
– Taką dynamikę można wyjaśnić sezonowością. W III kwartale na portalach zawsze pojawia się więcej ofert niż w II – tłumaczy Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – Porównując kwartalną ofertę rok do roku, odnotowaliśmy zmianę o 24,4 proc., a to już kolejna metryka sygnalizująca większą podaż. Popyt, choć na pewno bardzo duży, nie absorbuje całej podaży, więc oferta się zwiększa.
Mieszkań na wynajem poza studentami szukały osoby przeprowadzające się do innych miast – głównie z mniejszych miejscowości do metropolii – ze względu na pracę. Na wynajem decydują się także osoby odkładające zakup mieszkania.
Na coraz większą ofertę wskazują też analizy Otodomu. W III kwartale rosła z miesiąca na miesiąc – o 6 proc. w sierpniu, 12 proc. we wrześniu, co, jak mówi Paweł Jarząbek, ekspert tego serwisu, było sygnałem zbliżającego się roku akademickiego. – To powtarzalny, sezonowy mechanizm rynku – zaznacza Jarząbek.
Czytaj więcej:
Chętnych na mieszkania w wakacje nie brakowało, a jesień może być jeszcze lepsza. Mimo rosnącego popytu dwucyfrowe wzrosty cen wygasają. O klienta...
Pro
Z analiz GetHome.pl wynika, że oferta mieszkań na wynajem we wrześniu wzrosła piąty miesiąc z rzędu. Serwis podaje, powołując się na statystyki przeszukiwarki portali Adradar, że we wrześniu oferta wzrosła do 88,5 tys., to poziom nienotowany od sierpnia 2021 r. Właściciele mieszkań wprowadzili do oferty ok. 63,5 tys. nowych ofert, o 3 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Z rynku zniknęło ok. 60,5 tys. lokali, o 9 proc. więcej niż w sierpniu. Jak tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl, wzrost popytu został zrównoważony bardzo dużą liczbą nowych mieszkań, dzięki czemu oferta nadal rosła.
Na odbicie podaży mieszkań wskazuje też portal Nieruchomosci-online.pl. Oferta we wrześniu w porównaniu z sierpniem wzrosła o ponad 4 proc. A 12 października najemcy mieli do wyboru w tym portalu 15,9 tys. ogłoszeń mieszkań. W ciągu roku (III kw. 2025/III kw. 2026 r.) podaż wzrosła o 19 proc.
Kuszenie najemców obniżkami
Dzmitry Tryfan, dyrektor Home Management w Metrohouse, największe zainteresowanie najmem odnotował w lipcu i w sierpniu. – Ale i we wrześniu mieliśmy na rynku spory ruch – zaznacza. – Mieszkań na wynajem nie brakowało. Aby szybko wynająć lokal, trzeba go oferować po realnej stawce albo nieznacznie niżej niż rynek. Czasem nawet 100 zł niższy czynsz niż oferuje konkurencja zwiększa zainteresowanie lokalem.
Dyrektor Tryfan podkreśla, że potencjalni najemcy mają coraz lepsze rozeznanie w rynku, szybko reagują na oferty z rozsądnymi cenami. – Największe szanse na szybki wynajem miały w III kwartale niedrogie kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Zainteresowanie spada wraz ze wzrostem metrażu – mówi dyrektor. Jak dodaje, właściciele mieszkań wciąż mierzą się z podwyżkami opłat eksploatacyjnych za lokale. Kolejne umowy z obecnymi najemcami są indeksowane wskaźnikiem inflacji, ale właściciele niejednokrotnie rezygnują z indeksacji.
Czytaj więcej:
Z oferty najmu znikają przede wszystkim tanie mieszkania i kwatery blisko uczelni. Zostają drogie, na które mało kogo stać. Kto uzbierał wkład włas...
Pro
Jak mówi Marcin Drogomirecki, we wrześniu w pierwszej kolejności znikały tańsze mieszkania, co jest naturalnym zjawiskiem. – U progu października o takie lokale było już trudniej, zostawiający poszukiwania „na ostatnią chwilę” musieli wybierać już spośród pozostających w ofercie droższych lokali – zauważa. – Te droższe były też „benchmarkiem” dla właścicieli, którzy wprowadzali oferty pod koniec miesiąca lub na początku października. Siłą rzeczy średnie ofertowe stawki najmu pod koniec września były już wyraźnie wyższe od tych notowanych na jego początku.
Z analiz Otodomu wynika, że w ujęciu miesięcznym stawki najmu w lipcu i sierpniu były stabilne, ale wrzesień przyniósł nieco bardziej wyraźną korektę w dół o 1,3 proc. miesiąc do miesiąca. – Przez cały III kwartał czynsze w ujęciu rocznym były „płaskie” lub lekko spadały – od 0,7 do 1 proc. – wskazuje Paweł Jarząbek. – To sygnał, że rosnąca podaż zaczęła studzić wzrost cen.
Rentier.io podaje, że średnia median stawek najmu wszystkich oferowanych we wrześniu mieszkań w 17 miastach to 55,4 zł za mkw., o 1,5 proc. mniej w ujęciu miesięcznym.
W porównaniu z wrześniem 2025 r. stawki były wyższe średnio o 2,3 proc. Najdroższa była Warszawa (mediana czynszów to 79,70 zł/mkw.), następnie Gdańsk (68,42 zł) i Kraków (66,22 zł). Najtańsze stawki Rentier.io odnotował w Częstochowie (40 zł/mkw.), Sosnowcu (43,17 zł) i Radomiu (44,86 zł).
Z kolei GetHome.pl wskazuje, że mediana miesięcznego czynszu za wynajmowane mieszkania w Warszawie we wrześniu to 4,3 tys. zł, tyle samo, co w sierpniu. W ciągu roku mediana czynszów w stolicy spadła o 4 proc. Także o 4 proc. – zarówno w ujęciu rocznym, jak i kwartalnym, do 2,5 tys. zł – spadły czynsze w Poznaniu. Stawki najmu mieszkań w Krakowie są stabilne, wynoszą 3,1 tys. zł.
Trudny czas dla inwestorów
Rentier.io wskazuje, że modelowa rentowność mieszkania o powierzchni 50 mkw. obliczona na podstawie median cen sprzedaży i stawek najmu wszystkich oferowanych mieszkań w 17 miastach wyniosła we wrześniu przeciętnie 5,9 proc. brutto i 4,8 proc. netto. Najwyższe stopy netto Rentier.io odnotował w Sosnowcu – 5,59 proc. W Szczecinie to 5,42 proc., w Częstochowie 5,28 proc. Najniższe zwroty dają Kraków (4,07 proc.) i Gdańsk (4,16 proc.). Średnia rentowność netto spadła o 0,10 pkt. proc. miesięcznie, a w ciągu roku praktycznie się nie zmieniła.
Czytaj więcej
Na rynek będzie trafiać coraz więcej mieszkań po seniorach wyżu powojennego. W wyludniających się miastach dziedziczone lokale zaczną konkurować o...
Zdaniem Antona Bubiela dla inwestujących w nieruchomości na wynajem czas jest trudny. – Całkiem pokaźna pula mieszkań na wynajem nie daje potencjału do wzrostu czynszów, a inwestor może liczyć jedynie na ich wzrost na poziomie inflacji – wyjaśnia. – Jeśli zaś chodzi zakup mieszkania na wynajem, to z jednej strony rynek może dawać okazje do negocjowania lepszych cen. Z drugiej jednak strony inwestor działa w warunkach bardzo dużej niepewności. Wzrost wartości nieruchomości, który widać w danych historycznych, nie jest pewnym scenariuszem na przyszłość. W krótkim terminie – ze względu na dużą podaż mieszkań na sprzedaż, w średnim terminie ze względu na obawy związane z ryzykiem wojny, a w długim terminie ze względu na czynniki demograficzne.
Z najmu na sprzedaż
Zdaniem Marcina Drogomireckiego część właścicieli wycenionych drożej mieszkań ze względu na brak zainteresowania zacznie redukować stawki. – W listopadzie i grudniu będzie zdecydowanie łatwiej o atrakcyjną ofertę najmu – uważa ekspert. Jego zdaniem przez kolejne tygodnie – aż do początku stycznia 2027 r. – zarówno popyt na rynku najmu, jak i napływ nowych ofert, będą systematycznie maleć.
Część właścicieli mieszkań, którym nie udało się znaleźć najemcy, podejmie decyzje o ich sprzedaży. – Będzie to dotyczyć głównie mieszkań w starym budownictwie, o niższym standardzie, bez windy, bez balkonu, ze starym wyposażeniem, w mniej poszukiwanych lokalizacjach, których koszty utrzymania stanowią spore obciążenie dla portfela. Wizja dodatkowych nakładów na remont, zakup nowego umeblowania czy sprzętu AGD, co mogłoby podnieść atrakcyjność i potencjalnie ułatwić znalezienie najemcy, ale nieprędko się zwróci, będzie takie decyzje przyspieszać.
Czytaj więcej
Studenci chcą w pełni wyposażonych mieszkań. Szukają nowszego budownictwa, często pytają o klimatyzację i garaż. Ich rodzice zaglądają do biur dewe...
Niektóre lokale z rynku najmu odpłyną. Ale wróci część wynajmowanych dotąd na doby. – Jeden z naszych klientów po przygodzie z najmem krótkoterminowym i ponownym przeliczeniu rentowności ponownie powierzył nam obsługę mieszkania – opowiada Dzmitry Tryfan. – Nie każdy lokal spełnia wymogi „krótkiego najmu”. Tu liczy się doskonała lokalizacja i wysoki standard – zaznacza. Ekspert Metrohouse zauważa, że ostatnie miesiące roku pod względem popytu na wynajem będą z pewnością słabsze. – A to zwiększy presję cenową – przewiduje.
Mocna pozycja najemców
Paweł Jarząbek przywołuje dane sprzed roku. – Pokazują one, że po wrześniowym szczycie podaż mieszkań na wynajem zwykle rośnie jeszcze w październiku–listopadzie, po czym w grudniu następuje wyraźne sezonowe wyhamowanie – mówi ekspert Otodomu. – W grudniu 2025 r. oferta spadła aż o 11,5 proc. miesiąc do miesiąca. Wydaje mi się, że podobnego scenariusza można się spodziewać także w tym roku. Jeśli tegoroczna tendencja do wyższej niż przed rokiem podaży się utrzyma, czwarty kwartał może przynieść dalszą stabilizację lub lekkie spadki stawek najmu, dając najemcom relatywnie mocniejszą pozycję negocjacyjną niż rok wcześniej.
Z tzw. nastrojometru rynku, czyli cokwartalnego badania portalu Nieruchomosci-online.pl (we wrześniowym wzięło udział ponad 1,5 tys. pośredników z całej Polski) wynika, że w IV kwartale na rynku najmu nie będzie większych zmian. Wzrostu popytu na wynajem spodziewa się 35 proc. pośredników, spadku – 23 proc., 42 proc. nie przewiduje zmian. Wzrostu podaży oczekuje 39 proc. badanych agentów, spadku – 16 proc. Wzrost czynszów przewiduje 18 proc. agentów, spadek – 25 proc.
Anton Bubiel uważa, że bazowym scenariuszem na IV kwartał jest stopniowe wyciszanie sezonowego ożywienia. – Wrześniowa oferta była o 22,3 proc. większa niż rok wcześniej, a średnia stawka w analizowanych miastach spadła o 1,5 proc. w ciągu miesiąca, więc już na tym etapie widać obniżki. Właściciele, którzy nie znaleźli najemcy we wrześniu, aby uniknąć pustostanu, w najbliższych miesiącach powinni być bardziej skłonni do negocjacji. Podwyżek do końca roku bym się nie spodziewał.
Czytaj więcej
Wynajem pokoju w Warszawie kosztuje średnio 1,3 tys. zł miesięcznie, w Gdańsku i Krakowie – ponad 1,2 tys. zł, w Katowicach 920 zł – podaje Otodom....
Prezes Rentier.io uważa, że w największych ośrodkach akademickich popyt może jeszcze absorbować część podaży, ale po jesiennej kulminacji liczba nowo dodawanych ogłoszeń będzie prawdopodobnie maleć.
Na rynek mieszkań wpływ mają stopy procentowe. Rada Polityki Pieniężnej 9 września i 7 października utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc. – Nie pojawił się nowy impuls obniżający oprocentowanie kredytu – zauważa Bubiel. – Nastroje wśród ekonomistów są mało optymistyczne w kontekście cen paliw i inflacji. Prawie nikt w najbliższym czasie nie spodziewa się obniżek stóp.
Czytaj więcej
Na siedmiu rynkach deweloperzy sprzedali we wrześniu niemal 4,4 tys. mieszkań, a wprowadzili do oferty ponad 5,6 tys. Duży popyt nie podbił cen. Kl...
Kredyty nie będą więc tańsze, co mogłoby podkręcić popyt na mieszkania. – Nie spodziewam się w związku z tym wzrostu cen nieruchomości – mówi prezes Rentier.io. – W najbliższej przyszłości rentowność najmu mieszkań pozostanie na obecnym poziomie, ewentualnie będzie podlegać niewielkim, kosmetycznym wahaniom. Na razie nie widzę mocnych impulsów czy argumentów ani za wzrostem, ani za spadkiem rentowności.
