Gotowe mieszkania cieszą się coraz większym wzięciem. Z analiz portalu Tabelaofert dla „Rzeczpospolitej” wynika, że nowe lokale na oddanych osiedlach w III kwartale 2019 r. odpowiadały za ok. 15 proc. sprzedaży. Podobny odsetek odnotowano w III kwartale 2021 r. W I kwartale br. udział gotowych mieszkań w transakcjach nieznacznie przekroczył 30 proc., by w III kwartale sięgnąć już 34 proc.
Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert, podkreśla, że dla kupującego to bardzo korzystna oferta: może obejrzeć lokal nie tylko na kartce papieru czy w wirtualnej makiecie.
Czytaj więcej
Chętnych na nowe mieszkania nie brakuje, ale deweloperzy sprzedają je wolniej, niż postępuje budowa. Oferta puchnie. Duża konkurencja ogranicza pre...
Będzie coraz więcej gotowych mieszkań
Oferta gotowych do odbioru mieszkań rośnie, co, jak tłumaczy Ewa Palus, jest wynikiem rozmachu inwestycyjnego deweloperów z przełomu 2024 i 2025 r. – Liczba nowo wprowadzanych na rynek lokali znacząco przewyższała liczbę kupionych – wyjaśnia. – Zakładając, że budowa osiedla trwa ok. dwóch lat, duża część jest właśnie kończona.
Na zmianę struktury oferty zwraca uwagę Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE. – Po latach szybkiego sprzedawania mieszkań na etapie dziury w ziemi część inwestycji wprowadzonych do sprzedaży w 2023 i 2024 r. pozostała w ofercie także w okresie słabszego popytu. Ich sprzedaż wydłużyła się poza termin zakończenia budowy – mówi.
A Dariusz Książak, prezes firmy doradczej Emmerson Evaluation, zaznacza, że rosnąca liczba gotowych mieszkań w ofercie wynika nie tylko ze zmieniających się preferencji klientów, ale również z sytuacji rynkowej. – Na tempo sprzedaży wpływają m.in. dostępność kredytów hipotecznych, zdolność kredytowa nabywców, relacja cen do ich możliwości finansowych – wyjaśnia. – Część lokali pozostaje w ofercie do zakończenia budowy, bo sprzedają się wolniej, niż zakładali deweloperzy.
Czytaj więcej
Deweloperzy mają banki ziemi na tysiące mieszkań. Uzupełnianie zapasów działek może spowolnić reforma planistyczna. Część terenów zyska, część stra...
Tabelaofert podaje, że pod koniec 2025 r. na siedmiu największych rynkach do kupienia było 16,34 tys. lokali, do których klucze można było odebrać od ręki, stanowiły one już 23 proc. oferty. Na koniec września tego roku gotowe mieszkania odpowiadały za ok. 28 proc. oferty (19,7 tys.). Dla porównania – pod koniec 2024 r. ich udział w ofercie to 13,4 proc. (8,7 tys.), a pod koniec 2021 r. było ich mniej niż 10 proc. (4,59 tys.).
Mieszkania, których budowa zakończy się do końca roku odpowiadają za kolejne niemal 8 proc. oferty. Według Ewy Palus, udział gotowych lokali pod koniec tego roku może przekroczyć próg 30 proc.
Lokale, które będą ukończone w 2027 r., to niemal 30 proc. podaży rynku pierwotnego. – W II półroczu 2027 r. udział gotowych mieszkań w ofercie może wynieść 35-40 proc. – prognozuje Ewa Palus.
W Warszawie gotowych mieszkań było pod koniec września ponad 3,3 tys. (19,6 proc.), we Wrocławiu niespełna 2,5 tys. (26 proc.), w Trójmieście ponad 1,5 tys. (17,2 proc.), w Krakowie ponad 3,6 tys. (31,7 proc.), w Poznaniu niemal 2,6 tys. (32,4 proc.), w Łodzi ponad 3,7 tys. (40,6 proc.), w Katowicach 2,4 tys. (39,2 proc.).
Agnieszka Mikulska zauważa, że jeszcze kilka lat temu po zakończeniu budowy w sprzedaży często zostawały mieszkania najdroższe, mało atrakcyjne lub nietypowe. – Dziś wybór jest znacznie większy. Gotowe mieszkania są czasem oferowane w atrakcyjnej promocji. Ich zakup ogranicza ryzyko, że lokal będzie odbiegał od wyobrażeń nabywcy – mówi ekspertka CBRE.
Czytaj więcej
Średnia cena nowych mieszkań w Warszawie wzrosła w ciągu miesiąca o 2 proc., przekraczając 19,9 tys. zł/mkw. W Trójmieście i we Wrocławiu lokale zd...
Z analiz portalu Tabelaofert wynika, że w Łodzi i Katowicach średnie ceny mieszkań w budowie i gotowych są podobne, ale w Warszawie, Trójmieście i Krakowie ukończone lokale są już wyraźnie droższe. Jednym z powodów jest standard: wśród gotowych są nieruchomości premium, które często sprzedają się po zakończeniu budowy.
Czego dla klienta szuka AI
Tomasz Borowski, dyrektor ds. produktów cyfrowych w serwisie Tabelaofert, zauważa, że „termin realizacji mieszkania” to coraz częściej wykorzystywany filtr. – Kupujący szukają mieszkań gotowych lub takich, które będą oddane w ciągu sześciu miesięcy. Widzimy to także we frazach wpisywanych do wyszukiwarki AI – mówi. – Klienci nie ograniczają się już do wyboru daty z filtra, ale opisują oczekiwania własnymi słowami, np. „mieszkanie gotowe do odbioru” czy „chcę się wprowadzić jeszcze w tym roku”.
– Nabywcy lubią gotowe mieszkania – nie ma wątpliwości Katarzyna Tworska z Rednet Partners, firmy specjalizującej się w sprzedaży lokali deweloperskich. – Na ukończonych osiedlach spędzają więcej czasu, oglądając poszczególne lokale. Dłużej zatrzymują się także w biurze sprzedaży. Oprowadzanie po budynkach, które już widać, zaczyna być nowym standardem. Klientowi pokazuje się nie tylko wizualizacje, ale rzeczywisty produkt.
Deweloper musi sprzedawać dziury w ziemi
Dziury w ziemi oczywiście nie znikną z oferty deweloperów. – Tylko pojedyncze podmioty decydują się na rozpoczęcie sprzedaży mieszkań, gdy budowa jest zaawansowana lub ukończona – mówi Ewa Palus. – Standardem jest jej uruchamianie na bardzo wczesnym etapie budowy. Jednym z powodów jest finansowanie inwestycji. Banki, przed jego uruchomieniem, wymagają od dewelopera określonego poziomu tzw. przedsprzedaży. Czasem może to być 20-30 proc. Deweloper musi więc sprzedać określoną liczbę mieszkań na etapie dziury w ziemi, inaczej nie dostanie pieniędzy na dalsze etapy budowy – wyjaśnia analityczka.
Czytaj więcej
W Warszawie i w Gdańsku obecna oferta nowych mieszkań wyczerpałaby się najszybciej, bo mniej więcej w rok. W Katowicach sprzedaż wszystkich lokali...
A Dariusz Książak dopowiada, że wcześniejsza sprzedaż pozwala deweloperom nie tylko planować finansowanie, ale też ocenić popyt, co ogranicza ryzyko. – Realizacja inwestycji bez wcześniejszego pozyskiwania klientów wymaga znacznego kapitału. Nie spodziewam się więc zmiany polityki deweloperów i wycofania się ze sprzedaży mieszkań na wczesnym etapie budowy – mówi prezes Emmerson Evaluation. – Bardziej prawdopodobne jest dostosowywanie skali nowych inwestycji do aktualnego popytu.
O kwestiach finansowania mówi także Agnieszka Mikulska. – Deweloper rozpoczynający sprzedaż mieszkań dopiero na zaawansowanym etapie budowy musi przez dłuższy czas finansować inwestycję najczęściej własnym kapitałem lub długiem korporacyjnym. A to rozwiązanie dostępne przede wszystkim dla największych graczy – podkreśla ekspertka CBRE. – Są deweloperzy, także giełdowi, którzy zwiększyli w ofercie udział mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia. Trudno jednak wskazać firmy, które konsekwentnie stosują taki model we wszystkich inwestycjach. Zwykle jest to struktura mieszana, inwestycje są wprowadzane do sprzedaży na różnych etapach, zależnie od osiedla, lokalizacji, sposobu finansowania, popytu.
Komu mieszkanie pod klucz
Wielu deweloperów oferuje także pakiety wykończeniowe. Czy lokale pod klucz wyprą tzw. standard deweloperski? – Jest za wcześnie, by tak mówić – uważa Ewa Palus. – Zmienia się jednak sposób oferowania usług wykończeniowych. Deweloperzy coraz częściej nawiązują współpracę z wyspecjalizowanymi firmami już na etapie przedsprzedaży mieszkań.
Czytaj więcej
Na rynek będzie trafiać coraz więcej mieszkań po seniorach wyżu powojennego. W wyludniających się miastach dziedziczone lokale zaczną konkurować o...
Wątpliwości, że standard deweloperski będzie nadal istotnym elementem rynku, nie ma także Dariusz Książak. – Część nabywców chce mieć pełną kontrolę nad aranżacją mieszkania, doborem materiałów, budżetem wykończenia – wyjaśnia. – Z drugiej strony klienci cenią sobie wygodę i przewidywalność. Dla tych, którzy chcą szybko zamieszkać w nowym lokalu i uniknąć samodzielnej koordynacji prac, wykończenie pod klucz jest atrakcyjną alternatywą. Dla deweloperów rozwój tej oferty wiąże się jednak z koniecznością organizacji dodatkowych usług i współpracy z podwykonawcami. Bardziej prawdopodobne jest dalsze rozszerzanie oferty o opcjonalne pakiety wykończeniowe niż całkowite odejście od standardu deweloperskiego. Oba modele będą funkcjonować równolegle, odpowiadając na zróżnicowane potrzeby nabywców.
Czytaj więcej
Mieszkania do remontu wciąż są atrakcyjne dla inwestorów, ale o okazje jest coraz trudniej.
Agnieszka Mikulska zauważa, że standard deweloperski ma kilka zalet. Kosztów wykończenia można nie włączać do ceny mieszkania, co oznacza niższą kwotę kredytu. A to może ułatwić jego uzyskanie. Wydatki na urządzenie lokalu można też rozłożyć w czasie, wykonując część prac już po wprowadzeniu się do mieszkania.
– Pełne wykończenie mieszkania może mieć większe znaczenie dla inwestorów, a także w obiektach PRS (najem instytucjonalny) – mówi Mikulska. – Oszczędność czasu, szybszy wynajem i możliwość zastosowania powtarzalnych rozwiązań są w tym przypadku dużym plusem.
