Wiosną 2024 r., po objęciu sterów PZFD, mówił pan o potrzebie postawienia spraw z głowy na nogi w mieszkalnictwie. Niedługo później doszło do rekonstrukcji rządu, czego owocem było postawienie przez państwo na budownictwo społeczne na wynajem, a nie na dopłaty do kredytów. To był dobry pomysł?
Spróbuję wrócić do tego, o co mi wtedy chodziło. Na pewno zależało nam na tym, żeby prowadzić dialog, którego celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Wtedy i dziś uważam, że jest to możliwe pod warunkiem, że mieszkań będzie wystarczająco dużo. Nadrabiamy zaległości – w 2025 r. mieliśmy 434 mieszkania na 1 tys., dwie dekady wcześniej 332, ale to wciąż grubo poniżej średniej europejskiej, czyli 514 mieszkań. Stawiam tezę, że niedobór mieszkań powoduje napięcia społeczne.
Segment budownictwa społecznego jest istotny, ale skala jest wciąż niewielka i nawet, gdyby spełniły się aspiracje wiceministra Tomasza Lewandowskiego mówiące o 20 tys. mieszkań w budownictwie czynszowym i komunalnym rocznie, to wciąż nie rozwiąże problemów przeciętnego Polaka z dostępnością – a wszelkie badania pokazują, że większość ludzi chce mieszkań na własność, a nie wynajmowanych. Budownictwo społeczne adresowane jest do osób o szczególnych potrzebach, które nie mają zdolności kredytowej. Trzeba też docenić istotne zwiększenie finansowania tego segmentu w ostatnich latach. Ale już projekt budżetu na 2027 r., w którym na program budownictwa społecznego i komunalnego zapisano 3,4 mld zł wobec ogłaszanych pierwotnie 5 mld zł pokazuje, że możliwości zwiększania wydatków publicznych nie są nieograniczone.
Pieniądze to jedno. Drugie to faktyczna zdolność do przygotowania i realizacji inwestycji. Nie jest realne założenie, że samorządy jako inwestorzy będą budowali osiedla w tym samym tempie co deweloperzy. Nie mają doświadczonych kadr od tej działalności. Jest też problem z transparentnością danych – pojawiają się pytania o rzeczywiste koszty budowy mieszkań przez TBS-y czy SIM-y – i o efektywność tego systemu. Najlepiej, gdyby dane te były publicznie dostępne.
Dlatego uważam, że polityka mieszkaniowa polegająca na stawianiu tylko na budownictwo społeczne jest dalece niewystarczająca.
Co w takim razie powinno zrobić państwo?
Są dwie kwestie, którymi rząd się nie zajmuje, a które mają wpływ na rynek. Po pierwsze, cały ekosystem związany z procesem deweloperskim – trzeba skończyć z absurdalnymi terminami realizacji począwszy od zakupu działki po wydanie kluczy. Według naszych badań to 6–7 lat, z czego sama budowa trwa dwa lata. Stała i regularna podaż to gwarancja tego, że ceny nie będą dynamicznie rosły, a ludzie będą mieli wybór. Ciekawym przykładem jest Łódź, gdzie samorząd jest znacznie bardziej elastyczny, mimo takich samych przepisów obowiązujących dla całego kraju, tam procedury trwały krócej. Dziś Łódź jest bardzo silnym rynkiem klienta – podaż mieszkań jest tam ponad dwukrotnie wyższa niż roczna sprzedaż. Być może to nawet zbyt dużo, ale dobrze pokazuje, jak sprawne procedury mogą przełożyć się na realny efekt rynkowy. Postęp w tym zakresie wymaga zmiany kilku regulacji. Nawet nie wydaje się to trudne.
Druga kwestia, która jest szalenie istotna, to sfera popytu – tego, żeby ludzi było stać na kupno mieszkania. Oczywiście, nie mam tu na myśli dopłat. W Polsce jest cały czas problem z dostępnością i kosztami kredytów mieszkaniowych, mamy drugi najdroższy kredyt hipoteczny w Europie (po Węgrzech). Jesteśmy też na szarym końcu, jeśli chodzi o udział wykorzystania kredytów przy zakupach mieszkań, brakuje też stabilności oprocentowania – dopiero od niedawna mamy popularność kredytów z czasowo stałą stopą, ale trudno uznać 5-letnią stabilność za bezpieczny poziom. W Europie ponad 50 proc. kredytów ma stałą stopę powyżej 10 lat. W wielu aspektach doganiamy Europę, ale w tym nie. Gdybym był w rządzie, postawiłbym jako priorytet zadanie, jak sprawić, aby warunki kredytowe zbliżyły się do tych, które są w innych krajach.
Ale jakie instrumenty ma państwo, żeby poprawić dostępność kredytową? Za stopy odpowiada niezależna RPP, za badanie zdolności kredytowej banki, które mają też w tym zakresie wytyczne KNF.
Trzeba porównać rozwiązania funkcjonujące w różnych krajach i wyciągnąć z tego wnioski. Nie sposób przecież zakładać, że Polska będzie akurat tym jednym krajem, w którym się nie da. Rząd może wybrać odpowiednie rozwiązanie, zainicjować i dynamicznie prowadzić rzeczowe i konsekwentne rozmowy z bankami, KNF, NBP. Przy odpowiednim poprowadzeniu tego procesu można doprowadzić do sytuacji, w której Polacy będą mieli dostęp do finansowania na warunkach zbliżonych do tych, z których korzystają mieszkańcy innych krajów europejskich. To będzie krok ku znacząco większej dostępności mieszkań. Skorelowany z podażą nie wywoła stymulacji cen.
Czytaj więcej
Ministerstwo nie wydało na czas rozporządzenia o warunkach technicznych budynków. Urzędnicy wahają się, czy mogą wydawać pozwolenia na budowę, a ar...
Przejdźmy do deregulacji. Pamiętamy, że na poprzednim kongresie PZFD, w 2024 r., ostentacyjnie nikt z ministerstwa się nie pojawił. Czy teraz relacje są lepsze? Pytanie na czasie, bo znów mamy legislacyjną awanturę: we wrześniu wygasło rozporządzenie określające podstawowe zasady projektowania i realizacji budynków, a nowe przepisy wciąż nie zostały wydane...
Powiedziałbym dyplomatycznie, że cały czas jest bardzo dużo do poprawy. Przede wszystkim martwi mnie powtarzający się schemat w podejściu do legislacji: urzędnicy w gabinetach wymyślają różne pomysły, jak zmienić rzeczywistość, nie mając moim zdaniem praktycznej wiedzy, jak działa rynek. W ramach konsultacji społecznych większość uwag jest odrzucana i projekt wchodzi do Sejmu. W ciągu ostatnich trzech lat nie pamiętam żadnej poważnej rozmowy o kierunkach reform, o założeniach polityki mieszkaniowej, o tym, jak zwiększyć dostępność mieszkań. To powinno poprzedzać tworzenie prawa. Wszyscy działają wyłącznie reaktywnie, minimalizując negatywne skutki, zamiast zastanawiać się, co jest potrzebne.
Mogę powiedzieć o dwóch wyjątkach. Wspomniane nowe warunki techniczne powstały w oparciu o rozmowy z szerokim gronem interesariuszy, w ramach powołanego ministerialnego zespołu roboczego – dlatego tym bardziej nie rozumiem, dlaczego rozporządzenie nie zostało dotąd podpisane, choć poprzednie straciło moc 20 września. To szokująca postawa i wprowadzanie chaosu na rynku. Nikt z inwestorów nie wie, czy ma projektować na starych czy nowych zasadach, a zmienianie projektów to miesiące zwłoki i ogromne koszty. Rynek nie doczekał się nawet wyjaśnienia. Drugi wyjątek to dialog prowadzony z MSWiA i innymi ministerstwami przy tworzeniu przepisów o miejscach doraźnego schronienia w budynkach mieszkalnych.
Czy ktokolwiek z szeroko pojętej administracji centralnej będzie na tegorocznym kongresie?
Przedstawiciele administracji centralnej będą obecni na kongresie jako uczestnicy. Do paneli nie zapraszaliśmy w tym roku ani polityków, ani urzędników – program zbudowaliśmy wokół ekspertów, biznesu, samorządów i nauki. Polityków zapraszaliśmy natomiast jako gości. Takie zaproszenie otrzymał również minister Tomasz Lewandowski, który ostatecznie nie będzie mógł być z nami w Gdańsku. Chcieliśmy, żeby sama debata programowa była możliwie merytoryczna i poza bieżącym sporem politycznym.
Kolejne wyzwanie to reforma planistyczna i fakt, że wciąż dużo gmin nie ma uchwalonych planów ogólnych, w tym największe miasta – Warszawa, Gdańsk, Kraków, Łódź. Duzi deweloperzy mają banki ziemi zapewniające przetrwanie tego przejściowego okresu. Jaki to problem dla branży?
Problemem było to, że poprzedni rząd pochopnie zgodził się, by reforma planowania była kamieniem milowym w KPO. Gminy dostały za mało czasu na dokonanie rewolucji urbanistycznej. Jeśli opóźnienie w przyjmowaniu planów ogólnych nie przekroczy pół roku, to nie nastąpi paraliż inwestycyjny. Ale wiele średnich i mniejszych gmin zaliczy większe opóźnienie, a to już poważny problem. Jest jednak duża obawa, że plany – tworzone przecież w pośpiechu – będą zaskarżane. Samorządy horrendalnym wysiłkiem próbują dokończyć reformę planowania, ale ze skutkami będziemy się jeszcze długo mierzyć.
Czytaj więcej
Gminy będą oczekiwać zdolności finansowej deweloperów do większej kontrybucji do projektów. ZPI może stać się kolejnym czynnikiem przyspieszającym...
Reforma to także zakończenie trybu lex deweloper. Czy Zintegrowany plan inwestycyjny to dobry następca? Słychać głosy, że będzie to narzędzie dla najbogatszych deweloperów, a samorządy będą mnożyć żądania.
Na mniejszych, lokalnych rynkach, gdzie są niższe ceny sprzedaży mieszkań, model ZPI będzie trudniejszy do wdrożenia, bo firmy nie mają potencjału, by finansować koszty infrastruktury. Moim zdaniem ten tryb ma dużą przyszłość przed sobą, jeśli chodzi o większe projekty. W Warszawie, licząc z toczącymi się jeszcze ostatnimi postępowaniami, lex deweloper przyniósł wydatki sektora prywatnego na cele publiczne rzędu 1,4 mld zł. Lex oznaczał dla inwestorów z jednej strony większe nakłady, ale z drugiej strony skracał czas realizacji do średnio 1,5 roku, dwóch lat. Jeśli ZPI mają być sukcesem, miasta powinny utrzymać te warunki, tymczasem to procedura bardziej skomplikowana ustawowo, wymagająca od samorządów ścisłej koordynacji i odpowiedniego przywództwa i utrzymania wyspecjalizowanych zespołów do obsługi procesu. Takie podejście miała Warszawa przy lex deweloper, ale wiele samorządów unikało tego trybu.
Druga sprawa to oczywiście poziom oczekiwań miast względem inwestorów. Jeśli będą zbyt wygórowane, to chęć do korzystania z ZPI będzie maleć. Zdrowy rozsądek jest zalecany.
Mówił pan na początku o konieczności zapewnienia podaży mieszkań. Odwieczne pytanie: ile mieszkań nam w Polsce brakuje, biorąc pod uwagę wszelkie prognozy demograficzne…
To jest oczywiście pytanie wielowątkowe. Nie ma na nie prostych odpowiedzi w czasie tak dużych zmian, z którymi mamy do czynienia, jeśli chodzi o dzietność. Zajrzyjmy do statystyk. Odsetek populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi w Polsce 35 proc., wobec średniej europejskiej 18 proc. W Polsce na gospodarstwo domowe przypada średnio 2,9 osoby – jesteśmy na drugim miejscu od końca w UE. Liczba izb na mieszkańca to 1,2 w Polsce, w UE 1,7. Mamy też wysoki poziom gniazdownictwa – osoby w wieku 18–34 lat mieszkają wciąż z rodzicami – pod tym względem zajmujemy czwarte miejsce od końca w UE.
Ponadto mieszkania i domy wybudowane w latach 2015–2025 stanowią niespełna 15 proc. zasobu, a 72 proc. mieszkań i domów powstało przed 1995 r. Na zapotrzebowanie na mieszkania wpływają różnego rodzaju trendy, które nie są związane wyłącznie z liczbą ludności. Wraz ze wzrostem majątku i aspiracji ludzie chcą mieszkać w bardziej komfortowych warunkach, zmieniać mieszkania na większe albo wybierać miejsca, które lepiej odpowiadają ich stylowi życia czy lokalizacji miejsca pracy. Stąd tak duże znaczenie migracji wewnętrznych, do czego dojdzie także pewien poziom migracji zewnętrznej, wymuszony sytuacją gospodarczą. Przed nami wyzwanie budowania mieszkań wspomaganych, dostosowanych do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Postawiłbym więc tezę, że zmiany demograficzne oczywiście wpłyną na rynek mieszkaniowy i obraz polskich miast, ale ich oddziaływanie będzie nierównomierne. W znacznie mniejszym stopniu dotkną one miast szczególnie pożądanych jako miejsca do życia. Właśnie dlatego tak dużą popularnością cieszą się Warszawa, Gdańsk czy Kraków.
Czytaj więcej
Kilka silnych aglomeracji i wyludniona reszta kraju – tak w skrajnym scenariuszu ma wyglądać w przyszłości Polska. Średnie miasta nie powiedziały j...
W Hiszpanii kryzys mieszkaniowy jest przyczyną przedterminowych wyborów. W Niemczech są znów zakusy, by nacjonalizować zasoby PRS. Francja płonie w ogniu protestów przeciwko trudnym warunkom życia. W Polsce mamy wybory parlamentarne w 2027 r. Czy mieszkalnictwo trafi na sztandary wyborcze?
Na pewno to ważny temat i myślę, że będzie poruszany również w kontekście demografii – jest taki skrót myślowy mówiący o tym, że własne mieszkanie ma wpływ na decyzję o posiadaniu dzieci. Temat natomiast jest dużo bardziej złożony. Na tapet trafił dziś najem krótkoterminowy, a także rozwiązania, które mają ograniczać atrakcyjność inwestowania w nieruchomości. Na pewno debata o mieszkalnictwie się odbędzie – miejmy nadzieję, że merytoryczna, a nie wyłącznie emocjonalna, bo zamykanie oczu na fakty, cyfry, dane może nas sprowadzić na manowce. W końcu sytuacja w Hiszpanii i Niemczech to negatywny przykład przeregulowania i ingerencji państwa skutkujących załamaniem inwestycji deweloperskich, a odbudowanie zdolności do budowy jest długim procesem. Wyborcza debata mieszkaniowa w Polsce przed nami, a my postaramy się na nią przygotować, dostarczając rzetelnych danych.
