Warszawa, Polska centralna, Poznań, Górny i Dolny Śląsk oraz Trójmiasto to wielka szóstka rynku logistyczno-przemysłowego skupiająca cztery piąte zasobów. Jak wynika z raportu „Beyond the Hubs”, którego wnioski publikujemy jako pierwsi, 10 średnich miast wyróżnia się potencjałem dla rozwoju logistyki, magazynowania i produkcji. To Szczecin, Rzeszów, Białystok, Zielona Góra, Lublin, Bydgoszcz, Opole, Kielce, Bielsko-Biała i Koszalin. Perspektywicznie warto monitorować Gorzów Wielkopolski, Częstochowę i Toruń. Raport został przygotowany przez Accolade – dewelopera i właściciela nieruchomości magazynowych oraz firmę analityczną REDD i agencję rekrutacji Michael Page.
Jednocześnie w większości wymienionych w raporcie średnich miast dość prężnie rozwija się rynek mieszkań budowanych przez deweloperów. Choć w skrajnym scenariuszu demograficznym główne aglomeracje mają się rozwijać kosztem wyludniającej się reszty kraju, to średnie ośrodki nie powiedziały jeszcze ostatniego słowa.
Czytaj więcej
Apetyty na magazyny są duże. Karty na rynku powierzchni logistycznych wciąż rozdaje sześć największych regionów.
Przewaga miast regionalnych nad głównymi hubami magazynowymi nie polega już wyłącznie na niższych kosztach pracy
– Przez długi czas aktywność inwestorów i najemców koncentrowała się wokół największych aglomeracji oraz głównych korytarzy transportowych. Dziś coraz wyraźniej widać, że na mapie operacyjnej Polski rośnie znaczenie miast regionalnych. Rosnące koszty działalności w głównych lokalizacjach, ograniczona dostępność gruntów, rozwój infrastruktury drogowej oraz potrzeba większej elastyczności operacyjnej sprawiają, że firmy coraz częściej analizują alternatywne kierunki ekspansji – mówi Joanna Sinkiewicz, dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce. – Coraz ważniejsze stają się także dostępność pracowników, stabilność otoczenia biznesowego, możliwość dalszego skalowania działalności czy położenie względem klientów i dostawców. W praktyce część średnich miast przestaje pełnić wyłącznie funkcję uzupełniającą wobec największych hubów. Coraz częściej stają się one samodzielnymi, strategicznie analizowanymi lokalizacjami dla działalności logistycznej, produkcyjnej i dystrybucyjnej. Ich przewagą jest połączenie dostępności, potencjału rynku pracy, rozwijającej się infrastruktury oraz większej przestrzeni do długoterminowego wzrostu – dodaje.
Potencjału poszczególnych lokalizacji nie można oceniać według jednego schematu. Część miast rozwija się dzięki silnemu zapleczu przemysłowemu, inne wykorzystują swoje położenie, specjalizacje regionalne lub przestrzeń dla nowych inwestycji. Atutem Szczecina jest dostęp do portów morskich i bliskość rynku niemieckiego. Rzeszów jest silnym zapleczem przemysłowym ze strategicznym położeniem przy trasie Via Carpatia i rolą wrót do Ukrainy. Białystok to największy ośrodek gospodarczy północno-wschodniej Polski.
– Część średnich polskich miast to dziś dojrzałe rynki magazynowe porównywalne skalą z niektórymi stolicami regionalnymi w Europie Zachodniej – podkreśla Krzysztof Foks, szef działu badań w REDD. – Rozbudowa sieci dróg ekspresowych i autostrad w ostatniej dekadzie radykalnie zmieniła mapę dostępności transportowej Polski. Po drugie, stawki czynszów w głównych hubach logistycznych rosły w ostatnich latach szybciej niż w lokalizacjach alternatywnych. Jednocześnie koszty pracy w największych aglomeracjach – przy niskim bezrobociu – stały się istotnym czynnikiem wypychającym operacje magazynowe i produkcyjne do miast oferujących lepszy stosunek kosztów do dostępności kadr. Średnie miasta oferują zróżnicowany, ale atrakcyjny rynek pracy – od ośrodków z silnym zapleczem akademickim i umiarkowanym bezrobociem, po miasta z dostępem do wyspecjalizowanych kadr technicznych napędzanych bliskością ekosystemów przemysłowych. Średnie miasta, oferujące dostępność gruntów, niższe koszty operacyjne i coraz lepszą infrastrukturę, częściej stają się pierwszym wyborem dla firm przenoszących produkcję i dystrybucję bliżej rynków europejskich. Spodziewamy się, że trend decentralizacji rynku magazynowego będzie się pogłębiał.
Eksperci Michael Page podkreślają, by na rynek nie patrzeć przez pryzmat „droższe aglomeracje” i „tańsze regiony”. Różnice wynagrodzeń między hubami a miastami regionalnymi stopniowo się zmniejszają. – Przewaga regionów nie polega już wyłącznie na niższych kosztach pracy. Coraz większe znaczenie mają dostępność kompetencji technicznych, możliwość relokacji kadry, jakość infrastruktury, potencjał automatyzacji oraz zdolność miasta do utrzymania pracowników w długim okresie – mówi Marta Kozak, menedżerka w firmie Michael Page.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
W średnich miastach deweloperzy też budują mieszkania
W ostatnim czasie coraz więcej mówi się o wpływie demografii na przyszłość rynku mieszkaniowego, w skrajnym scenariuszu wyludniania się miejscowości poza głównymi aglomeracjami i ich obwarzankami. Dane GUS na temat aktywności deweloperów świadczą o tym, że choć deweloperska produkcja faktycznie skupia się w pięciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław i Gdańsk) i ich obwarzankach, to firmy widzą jeszcze potencjał w miastach średnich, a lokalni gracze nawet w tych mniejszych.
W latach 2021-2025 w sześciu miastach uznawanych za główne (to jeszcze Poznań) ruszyła budowa ponad 216 tys. mieszkań deweloperskich, co stanowiło prawie 32 proc. ogólnokrajowej produkcji. W pozostałych 60 miastach na prawach powiatu rozpoczęto stawianie ponad 183 tys. lokali, czyli 27 proc. w skali Polski.
W tym ujęciu część miast spoza wielkiej szóstki pokrywa się z wymienionymi w raporcie. Lublin, Rzeszów, Szczecin, Białystok, Bydgoszcz i Kielce to miasta z pierwszej dziesiątki (Katowice i Gdynia to składowe aglomeracji, ośrodki związane z głównymi hubami). Z kolei Zielona Góra, Opole, Koszalin są w drugiej dziesiątce – wraz z Toruniem, Gliwicami, Częstochową, Radomiem i Olsztynem.
Czytaj więcej:
W ciągu najbliższych kilkunastu lat luka mieszkaniowa w Polsce zostanie domknięta, a część miejscowości zacznie zamieniać się w „widma” – wynika z...
Pro
Siła (wybranych) średnich miast. Regionalne centra zatrudnienia, edukacji i usług
– Dane GUS pokazują, że większość polskich miast od lat się wyludnia. Dotyczy to również wielu miast średniej wielkości, takich jak Szczecin, Białystok, Zielona Góra, Lublin, Bydgoszcz, Opole, Kielce, Bielsko-Biała czy Koszalin. W Bydgoszczy i Kielcach liczba mieszkańców skurczyła się w ciągu ostatnich pięciu lat o ok. 5 proc. Jednak spadek liczby mieszkańców nie musi automatycznie oznaczać spadku popytu na mieszkania – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – O atrakcyjności lokalnego rynku coraz częściej decyduje liczba osób faktycznie mieszkających, pracujących i korzystających z miasta, a także zmiany zachodzące w strukturze gospodarstw domowych. Dlatego same dane demograficzne nie zawsze pozwalają właściwie ocenić perspektywy lokalnego rynku mieszkaniowego – dodaje.
Ekspert podkreśla, że rynek mieszkaniowy nie odzwierciedla demografii wprost, ale bardzo dobrze pokazuje rzeczywisty popyt na mieszkania i atrakcyjność gospodarczą miasta. – Aktywność deweloperów jest jednym z najlepszych rynkowych testów atrakcyjności miasta. Rozpoczęcie inwestycji mieszkaniowej oznacza zaangażowanie znacznego kapitału własnego oraz finansowania bankowego na kilka lat naprzód. Trudno oczekiwać, aby firmy podejmowały takie ryzyko w miejscach, w których nie widzą perspektyw sprzedaży mieszkań. Skala nowej podaży jest więc nie tylko odpowiedzią na bieżący popyt, ale również wyrazem oczekiwań dotyczących przyszłego rozwoju lokalnej gospodarki, rynku pracy i liczby osób chcących związać swoją przyszłość z danym miastem – mówi Wielgo.
Podkreśla, że wśród miast średniej wielkości wyróżnia się Rzeszów, którego populacja wzrosła w ciągu ostatnich pięciu lat o blisko 3 proc. Równocześnie w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców powstało tam 75 mieszkań deweloperskich. Tak wysokim wskaźnikiem mogą pochwalić się jedynie Gdańsk i Wrocław. W Krakowie było to 66 mieszkań na tysiąc mieszkańców, w Warszawie – 55, w Poznaniu – 54, a w Katowicach – 53.
– Ponad 50 mieszkań na tysiąc mieszkańców powstało również w Lublinie. To poziom aktywności typowy raczej dla dynamicznie rozwijających się aglomeracji niż dla miasta, które według części interpretacji danych demograficznych miałoby wchodzić w fazę stagnacji. Z kolei Białystok dorównuje pod tym względem Łodzi, która od lat postrzegana jest jako miasto wyludniające się. Nie jest to paradoks. Rzeszów, Lublin czy Białystok pełnią funkcję regionalnych centrów zatrudnienia, edukacji i usług, przyciągając mieszkańców z całych województw. To właśnie dostępność dobrze płatnej i stabilnej pracy pozostaje jednym z najważniejszych czynników kształtujących popyt na mieszkania. Tam, gdzie łatwiej znaleźć atrakcyjne zatrudnienie, rośnie zarówno zainteresowanie zakupem mieszkań, jak i presja cenowa – wyjaśnia Wielgo. – Z tego punktu widzenia Koszalin i Opole wypadają słabiej od większości analizowanych ośrodków. Nowe mieszkania są tam wyraźnie tańsze niż w pozostałych miastach tej grupy, co może świadczyć o relatywnie mniejszej atrakcyjności migracyjnej oraz słabszej presji popytowej na lokalnym rynku mieszkaniowym – dodaje. Są także wyjątki od tej reguły, jak Szczecin, gdzie ceny mieszkań należą do najwyższych wśród miast wojewódzkich i przekraczają 13 tys. zł za mkw. Sprzyjają temu stosunkowo silny rynek pracy, bliskość Niemiec oraz napływ nowych mieszkańców z regionu i z zagranicy. Jednocześnie aktywność deweloperów pozostaje tam umiarkowana – w latach 2020-2025 oddano do użytkowania ok. 35 mieszkań na tysiąc mieszkańców.
Z kolei w Bielsku-Białej, Kielcach i Bydgoszczy mamy do czynienia zarówno z relatywnie niską aktywnością inwestycyjną deweloperów, jak i umiarkowanym poziomem cen mieszkań. W połączeniu ze spadkiem liczby mieszkańców tworzy to obraz miast, w których procesy demograficzne mogą mieć bardziej trwały i strukturalny charakter niż w przypadku Rzeszowa, Lublina czy Białegostoku.
– Z punktu widzenia deweloperów kluczowa jest jednak nie tyle liczba mieszkańców, ile liczba gospodarstw domowych – a ta w Polsce systematycznie rośnie. Oznacza to, że nawet przy stabilnej lub malejącej liczbie ludności zwiększa się liczba mieszkań potrzebnych do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Coraz więcej osób mieszka samotnie lub w niewielkich gospodarstwach domowych, co naturalnie zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania – mówi Wielgo. – Popyt na mieszkania zależy ponadto nie tylko od demografii. Istotne znaczenie ma również jakość istniejącego zasobu mieszkaniowego. Znaczna część starszych budynków wymaga kosztownej modernizacji lub w kolejnych latach będzie zastępowana nową zabudową. Dodatkowo Polska nadal należy do krajów o jednym z najwyższych wskaźników przeludnienia mieszkań w Europie, co oznacza, że potrzeby mieszkaniowe pozostają wysokie niezależnie od zmian liczby ludności. Dlatego przyszłości średnich miast nie da się dziś ocenić wyłącznie na podstawie liczby mieszkańców. O potencjale rynku mieszkaniowego coraz częściej decydują również rynek pracy, migracje, suburbanizacja oraz zmiany w strukturze gospodarstw domowych – podsumowuje.
