Według „Monitora nastrojów klientów nieruchomości” portalu Otodom zagregowana średnia cena nowego mieszkania w siedmiu największych miastach przekroczyła w II kwartale 16 tys. zł za mkw. ( 7 proc. więcej rok do roku), a na wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł za mkw. (wzrost o 3 proc.).
Kto będzie kupował mieszkania
Jak tłumaczą autorzy analiz z Otodomu, wzrost średnich cen ofertowych mieszkań to dziś w dużej mierze efekt wprowadzania do sprzedaży nowych, znacznie droższych nieruchomości, a nie podnoszenia cen pojedynczych lokali. Eksperci portalu, kreśląc prognozy, przyjmują jedno założenie: niezależnie od wariantu, podaż mieszkań utrzyma się na stabilnym poziomie.
– Firmy deweloperskie monitorują popyt i elastycznie dostosowują do niego swoje strategie – jeśli sprzedaż wyhamuje, wstrzymają się z budową nowych osiedli, a w przypadku większego zainteresowania, uruchomią kolejne budowy – przewidują. – Skoro zatem oferta pozostaje stabilna, klucz do zrozumienia rynkowych scenariuszy na drugą połowę roku kryje się wyłącznie w tym, kto będzie kupował mieszkania.
Czytaj więcej
Niemal 5,8 tys. nowych mieszkań trafiło w czerwcu do oferty na siedmiu rynkach, a sprzedano 3,7 tys. lokali – wynika z barometru cen mieszkań porta...
Analitycy Otodomu zakładają, że w bardziej optymistycznym dla kupujących wariancie rynek w najbliższych miesiącach zdominują trzydziesto- i czterdziestolatkowie, dla których zakup mieszkania to pilna potrzeba życiowa. Jeśli to właśnie oni okażą się głównymi klientami biur sprzedaży, deweloperzy będą uzupełniać ofertę mieszkaniami z cenami wyraźnie niższymi od średniej ceny ofertowej, a więc takimi, które się najlepiej sprzedają – zakładają. – W efekcie ceny nie będą rosnąć realnie – ich nominalna zmiana zatrzyma się na poziomie zbliżonym do inflacji, czyli ok. 2-4 proc. w skali roku. Ceny lokali, które już są w ofercie sprzedaży, deweloperzy mogą symbolicznie podnosić, o 1-2 proc., nierzadko po to, by mieć pole do rabatów.
To bazowy, najbardziej prawdopodobny scenariusz. – Nie musi on oznaczać, że średnia cena mieszkań będzie spadać – bardziej prawdopodobna jest stabilizacja. W ofercie pozostaną droższe lokale, podczas gdy tańsze, sukcesywnie wprowadzane na rynek, będą szybko znajdować nabywców – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. – Najprościej mówiąc, w pierwszym scenariuszu oferta będzie stale utrzymywana i uzupełniana o tańsze mieszkania, przy jednoczesnej możliwości zakupu lokali droższych i wyższej jakości. Wybór ten będzie większy dla kupujących, którzy powinni masowo powrócić na rynek we wrześniu i październiku. W drugim scenariuszu oferta nadal będzie duża, ale ceny będą rosły szybciej, a dostępność tańszych mieszkań zacznie się zmniejszać, zamiast utrzymywać co najmniej na dotychczasowym poziomie. Oznacza to mniejszy wybór dla tych, którzy najbardziej potrzebują mieszkań z podstawowego, popularnego segmentu.
Drugi wariant zakłada, że w najbliższych miesiącach, szczególnie wakacyjnych, na rynku pozostaną przede wszystkim zamożniejsi, relatywnie mniej zależni od zdolności kredytowej pięćdziesięciolatkowie, zainteresowani zmianą dotychczasowego mieszkania na lokal o wyższym standardzie. Widząc taką strukturę popytu, deweloperzy zaczną uzupełniać ofertę droższymi nieruchomościami. – Dla osób, które wrócą na rynek jesienią, oznaczałoby to stopniowo malejący wybór mieszkań z popularnego segmentu i ceny rosnące wyraźniej ponad poziom inflacji – mówi ekspertka. To scenariusz uznawany przez analityków jako mniej prawdopodobny, choć wciąż realny.
Czytaj więcej
Klienci mogą przebierać wśród mieszkań na ukończonych osiedlach. Ich oferta jest rekordowa, a ceny bywają niższe niż budowanych lokali.
Nastroje zaburza również pogłębiający się kryzys zaufania do branży. Odsetek badanych uznających „patodeweloperkę” za zjawisko powszechne wzrósł do rekordowych 72 proc. Jednocześnie udział ogólnych, pozytywnych ocen firm deweloperskich spadł do 14 proc. (najniższy odczyt od początku pomiaru), a ocen negatywnych zwiększył się do 44 proc. (o 8 proc. rocznie).
Jak zaznacza Katarzyna Kuniewicz, po raz pierwszy w badaniu to właśnie oceny negatywne, a nie neutralne, stały się dominującą kategorią odpowiedzi. Spadek zaufania nie idzie w parze z równie gwałtownym odwrotem od oferty deweloperskiej.
– Gdy przechodzimy do szczegółów, absolutnie nie widać ani tej niechęci. Nie potwierdzają tego również wyniki sprzedaży ani liczba mieszkań objętych rezerwacją (7 tys.). W czerwcu sprzedaż nowych lokali była aż o 48 proc. wyższa niż rok wcześniej – wskazuje dyrektorka badań.
Rynek wtórny wciąż na fali
Spadek zaufania do branży deweloperskiej nie oznacza też masowej ucieczki klientów na rynek wtórny. Z najnowszego badania Kantar i Otodomu wynika, że chęć zakupu na rynku wtórnym deklaruje dziś 49 proc. ankietowanych, tyle samo, co przed rokiem. Na ofertę deweloperów stawia 18 proc., o 3 pkt proc. mniej w ujęciu rocznym.
Najbardziej urosła grupa, dla której rodzaj rynku nie ma znaczenia (33 proc., o 3 proc. wzrost) – to sygnał, że rozczarowanie ofertą deweloperską przekłada się na rosnącą obojętność wobec źródła zakupu.
– Rynek wtórny pod względem cenowym szybko podąża śladem deweloperskiego. Decyzje o podwyżkach podejmują bowiem właściciele indywidualni, którzy, w przeciwieństwie do deweloperów, reagują bardziej intuicyjnie na sygnały z otoczenia. Pojawienie się nowej, droższej inwestycji w sąsiedztwie buduje w nich przekonanie, że wartość wszystkich nieruchomości w okolicy automatycznie rośnie. W efekcie odruchowo korygują własne oczekiwania – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Z badania wynika, że wzrostów cen spodziewa się już 56 proc. Polaków.
Czytaj więcej:
Deweloperzy już nie sprzedają wszystkiego jak leci. Żeby zdobyć klienta, muszą przebić ofertę konkurencji. Jesienią mają powrócić duże akcje promoc...
Pro
Eksperci zauważają też, że utrzymywanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej nie oznacza stabilizacji po stronie oferty kredytów hipotecznych. Jak podkreśla Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodomu, zdecydowana większość nowych kredytów ma dziś okresowo stałe oprocentowanie, ich koszt zależy w dużej mierze od wyceny pieniądza na rynku finansowym, na którą silnie wpływają napięcia geopolityczne i sytuacja na świecie.
