Autorzy barometru podkreślają, że mieszkań przybywa szybciej niż kupujących. W czerwcu deweloperzy na siedmiu największych rynkach wprowadzili do sprzedaży prawie 5,8 tys. lokali – najwięcej od początku 2026 r.
Rynek mieszkań przechodzi „test podaży”
– Czerwcowa fala nowych mieszkań nie wzięła się z dnia na dzień. To efekt decyzji inwestycyjnych podejmowanych wiele miesięcy wcześniej, często w zupełnie innych warunkach rynkowych – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert. – Lokale trafiają do sprzedaży w momencie, gdy kupujący są bardziej ostrożni, dłużej porównują oferty, nie podejmują decyzji tak szybko, jak jeszcze kilka kwartałów temu. Dlatego rynek wchodzi w prawdziwy test podaży.
Czytaj więcej
Klienci mogą przebierać wśród mieszkań na ukończonych osiedlach. Ich oferta jest rekordowa, a ceny bywają niższe niż budowanych lokali.
Robert Chojnacki podkreśla, że nie wystarczy już mieć mieszkania w ofercie, trzeba jeszcze przekonać klienta, że to właściwy moment na transakcję i właściwy produkt.
Wybór mieszkań jest przebogaty. Z analiz portalu Tabelaofert wynika, że pod koniec czerwca deweloperzy oferowali niemal 69,7 tys. lokali, o ok. 500 więcej niż miesiąc wcześniej. Najbardziej – o 4,4 proc. – zwiększyła się oferta nowych lokali w Łodzi.
Analitycy portalu zwracają uwagę na coraz większą ofertę mieszkań gotowych do odbioru. Na wybudowanych już osiedlach było w czerwcu 17,5 tys. lokali do kupienia, to o niemal 2 tys. więcej niż w maju. – Oznacza to, że co czwarte mieszkanie oferowane przez deweloperów na siedmiu największych rynkach było już ukończone – podkreślają eksperci.
Największy udział gotowych, niesprzedanych lokali w ofercie (ponad 30 proc.) Tabelaofert odnotowuje w Łodzi i Katowicach. To właśnie na tych rynkach kupujący mają dziś szczególnie szeroki wybór mieszkań dostępnych praktycznie od ręki.
Czytaj więcej:
Deweloperzy już nie sprzedają wszystkiego jak leci. Żeby zdobyć klienta, muszą przebić ofertę konkurencji. Jesienią mają powrócić duże akcje promoc...
Pro
Sprzedaż nowych mieszkań hamuje, ceny się stabilizują
W czerwcu na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali 3,7 tys. mieszkań, o niemal 300 mniej niż w maju. Spadki były mocno zróżnicowane lokalnie. Sprzedaż najbardziej, bo ponad 40 proc., spadła w Poznaniu. Wyraźnie słabsze wyniki Tabelaofert odnotowała w Trójmieście i w Katowicach – po ok. 25 proc. Sprzedaż nowych lokali wzrosła jedynie we Wrocławiu i w Łodzi.
Średnia cena mieszkań liczona dla siedmiu największych rynków w porównaniu z majem się nie zmieniła, wynosi 16 078 zł za mkw. Wzrost średniej ceny w ujęciu miesięcznym (o niemal 5 proc.) portal Tabelaofert odnotował tylko we Wrocławiu. Jak tłumaczą analitycy serwisu, wzrost ten nie był efektem podwyżek cen mieszkań będących już w sprzedaży, ale wprowadzenia do oferty nieruchomości z wyższej półki, które pociągnęły w górę średnią cenę całej puli oferowanych lokali.
Z kolei spadki średnich cen w ciągu miesiąca odnotowano w Warszawie (o 1,1 proc.) i w Katowicach (o 1,5 proc.). W pozostałych miastach ceny utrzymały się na stabilnym poziomie.
Czytaj więcej:
Deweloperzy dostają więcej pozwoleń na budowę mieszkań, niż ich budują. Trzymają w zamrażarkach nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali. Tam, gdzie zapa...
Pro
– Stabilizacja cen nie jest efektem rewolucyjnych zmian legislacyjnych, ale przede wszystkim działania mechanizmów rynkowych. Od dwóch lat oferta deweloperów utrzymuje się na wysokim poziomie, a na rynek nadal trafia dużo nowych mieszkań. To właśnie wysoka podaż hamuje wzrost cen, a w części miast – jak Łódź czy Katowice – sprzyja nawet korektom – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert. – Jeśli chcemy poprawić dostępność mieszkań, kluczowe jest zwiększanie podaży i tworzenie warunków do prowadzenia nowych inwestycji, a nie dokładanie regulacji, które mogą utrudniać budowę.
Co pokazuje średnia cena mieszkań
Porównując dzisiejsze ceny mieszkań z tymi z końca 2025 r., widać duże zróżnicowanie pomiędzy rynkami. We Wrocławiu i Warszawie średnie ceny ofertowe lokali w ciągu sześciu miesięcy wzrosły o ok. 4 proc. W Trójmieście wzrost wyniósł 2,5 proc., a w Poznaniu 2,2 proc. W Katowicach średnie ceny były niższe o 1,9 proc., a w Łodzi o 1,6 proc.
– Średnia cena potrafi dziś mówić więcej o strukturze oferty niż o realnych podwyżkach – wyjaśnia Robert Chojnacki. – Jeżeli do sprzedaży trafiają droższe nieruchomości, średnia rośnie, nawet gdy cenniki lokali na już sprzedawanych osiedlach nie zmieniają się mocno. Dlatego kupujący nie powinni patrzeć wyłącznie na jedną liczbę dla całego miasta. Ważniejsze jest to, co dzieje się w konkretnym segmencie rynku, lokalizacji, osiedlu – radzi.
Jak dodaje, tzw. segment popularny jest wyraźnie tańszy niż wynosi średnia dla całego rynku. Segment ten obejmuje mieszkania kupowane przede wszystkim na własne potrzeby – zwykle o funkcjonalnych układach, podstawowym standardzie. Ich cena jest bardziej przystępna dla klientów kredytowych. Różnice między całą ofertą a segmentem popularnym są szczególnie widoczne w największych i najdroższych miastach.
Czytaj więcej
Pierwsi deweloperzy zapowiadają budowę infrastruktury schronowej. Na „bunkry” na osiedlach w większej skali trzeba jednak poczekać. Mieszkania mogą...
Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że w Warszawie średnia cena całej oferty wynosiła w czerwcu 19 413 zł za mkw., podczas gdy w segmencie popularnym – 16 496 zł za mkw., czyli o 15 proc. mniej. Jeszcze większe różnice widać w Trójmieście, gdzie średnia cena mieszkań w całej ofercie wyniosła 18 331 zł za mkw., a w segmencie popularnym 14 255 zł za mkw. – o 22,2 proc. mniej. We Wrocławiu mieszkania popularne kosztowały średnio 13 643 zł za mkw., wobec 15 612 zł za mkw. w całej ofercie.
Deweloperzy nie unikają promocji
– Czerwcowe dane pokazują, że rosnąca oferta i większa liczba gotowych mieszkań wzmacniają pozycję kupujących, ale nie oznaczają początku szerokich obniżek cen katalogowych – podsumowują autorzy barometru. – Deweloperzy nadal utrzymują stabilne cenniki, jednak przy słabszej sprzedaży coraz większe znaczenie mogą mieć indywidualne negocjacje, promocje i dodatkowe korzyści oferowane przy zakupie. Największa presja na elastyczność może się pojawić tam, gdzie ukończonych, niesprzedanych mieszkań jest najwięcej.
Czytaj więcej
Chętnych na nowe dwupokojowe mieszkania jest tak dużo, że deweloperzy mają problem z uzupełnianiem oferty. Lokale, które dopiero trafiają na rynek...
