Od czerwca jest pani szefową działu doradztwa inwestycyjnego w Savills Polska. W tutejszym oddziale nastąpiły duże ruchy kadrowe tłumaczone chęcią wzmocnienia kompetencji w okresie rosnącego znaczenia kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej na rynku nieruchomości. Co się zmieniło w ostatnich latach, jeśli chodzi o napływ inwestorów do CEE?
Jeszcze około pięciu lat temu, czyli na początku 2020 r., nawet 95–100 proc. kapitału inwestowanego na polskim rynku nieruchomości komercyjnych pochodziło z Europy Zachodniej, Azji czy RPA. Kapitału regionalnego, nie mówiąc o rodzimym, było bardzo niewiele. Sytuacja zmieniła się diametralnie.
Kiedy obecnie wprowadzamy na rynek duże nieruchomości, coraz częściej zakładamy, że nabywcą może być inwestor z Czech, Węgier, a nawet z Polski. To całkowite odwrócenie trendów, które obserwowaliśmy wcześniej. Kilka przykładów z tego roku: biurowiec Central Point w Warszawie został w tym roku kupiony przez polskiego inwestora za ok. 100 mln euro. Jeszcze pięć lat temu taki scenariusz byłby praktycznie niewyobrażalny. Z kolei czeski fundusz kupił galerię handlową Posnania – będzie to jedna z największych transakcji tego roku. Wcześniej kapitał węgierski zainwestował w portfolio Auchan.
Czytaj więcej
W I kwartale inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych nad Wisłą 1,1 mld euro. W całym roku może to być nawet 6 mld euro – prognozują ek...
Czy ten wzrost udziału graczy z CEE nie bierze się stąd, że po prostu udział Europy Zachodniej się znacząco zmniejszył – a nie z tego, że region dogonił Zachód?
Tak, to w pewnym stopniu zastępowanie i wypełnianie luki. W tej chwili wartość transakcji jest mniejsza niż pięć lat temu. W Polsce w 2021 r. zainwestowano ok. 6,4 mld euro, a w 2025 r. nieco ponad 4 mld euro. Szacujemy, że w I półroczu 2026 r. będzie to ok. 3 mld euro, a w całym roku może osiągnąć nawet ok. 6 mld euro. Widać więc odbicie. W dużej mierze kapitał regionalny, w tym polski, zastąpił kapitał zachodni, który się wycofał, co było efektem pandemii, rosyjskiej agresji na Ukrainę, zmian geopolitycznych, wzrostu kosztu pieniądza – ale też zmian warunków ekonomicznych na rynkach macierzystych dla tych zachodnich graczy. Mieliśmy do czynienia ze zjawiskiem określanym jako flight to home, czyli powrotem kapitału na rynki, z których wcześniej pochodził. Jednak ci inwestorzy zaczynają się już z powrotem pojawiać w naszym regionie.
Gdybym miała spojrzeć w kryształową kulę, powiedziałabym, że kapitał regionalny pozostanie w Polsce. On też się zmienił. Kiedyś myśleliśmy o takich inwestorach jako o tych, którzy oczekują najwyższych stóp zwrotu, zainteresowanych wyłącznie aktywami kupowanymi przy bardzo dużych przecenach. Dziś ci gracze inwestują z myślą o długim terminie i inwestują w droższe, lepszej jakości nieruchomości.
Moim zdaniem będzie to kapitał, który będzie konkurował z kapitałem zachodnim o najlepsze aktywa.
Jaki mamy teraz klimat inwestycyjny? Powiedzieć, że od 2020 r. było wiele zwrotów akcji, jeśli chodzi o otoczenie makro i geopolityczne, to nic nie powiedzieć. Mamy wciąż niewygaszony konflikt na Bliskim Wschodzie, w czerwcu w eurozonie mieliśmy pierwszą podwyżkę stóp procentowych od 2023 r.
Ciężko z tej plątaniny różnych wątków wysnuć jednoznaczne wnioski. Jeśli jednak patrzymy na nasze PKB, to prognozy nadal są bardzo optymistyczne. W porównaniu z innymi gospodarkami wypadają naprawdę korzystnie. W ostatnich dniach Oxford Economics podał, że wzrost PKB w Polsce wyniesie ok. 3,5 proc. w tym roku i ok. 3 proc. w 2027 r., podczas gdy w strefie euro odpowiednio 0,4 i 1,5 proc. Sytuacja działa więc na korzyść Polski. Wydaje mi się jednak, że te prognozy wzrostu paradoksalnie są w dużej mierze konsekwencją obecnych zawirowań geopolitycznych i wynikają przede wszystkim z dwóch czynników: inwestycji w infrastrukturę oraz w obronność i bezpieczeństwo. Ponadto dla wielu gospodarek coraz większego znaczenia nabiera nearshoring, czyli przenoszenie produkcji, dystrybucji i innych procesów bliżej rynku docelowego. Polska jest dziś bardzo ważnym hubem nearshoringowym, zarówno jeśli chodzi o produkcję, jak i dystrybucję.
CEE to nie tylko Polska, chociaż jesteśmy największym krajem regionu. Czy cały czas jesteśmy najatrakcyjniejszym rynkiem regionu? Pamiętam, że w I połowie 2025 r. pierwszy raz wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce była mniejsza niż w Czechach – tam akurat doszło do kumulacji dużych transakcji.
Nie widzę takiego długoterminowego trendu. Jesteśmy, zarówno pod względem liczby ludności, jak i wielkości gospodarki, znacznie większym rynkiem niż Czesi. Południowego sąsiada na pewno wyróżnia obecność rodzimych funduszy, które zwiększają płynność tamtejszego rynku nieruchomości. U nas ta baza dopiero się buduje. Widzimy to teraz, po coraz większych transakcjach realizowanych z udziałem polskiego kapitału. Myślę więc, że w długim terminie nadal będziemy liderem w regionie i nie widzę dziś niczego, co mogłoby ten trend odwrócić.
Z ciekawostek mogę powiedzieć, że zaczynamy odbierać telefony od naszych kolegów z biur w Pradze, Londynie, a nawet z Dubaju, z pytaniem, czy polski kapitał nie byłby zainteresowany inwestycjami na Zachodzie albo na Bliskim Wschodzie. Pytają, czy jesteśmy w stanie zachęcić polskich inwestorów do takich projektów. To pokazuje, że polska gospodarka zaczyna być postrzegana jako bardzo aktywna, a polskie firmy, przedsiębiorcy i family offices stają się potencjalnym źródłem kapitału także dla innych krajów.
Czytaj więcej
Liczymy na zamknięcie formalności w II kwartale, by ruszyć w Polsce z funduszem z niskim progiem wejścia i szeroką dystrybucją jednostek. Takie pro...
W ostatnich latach widzimy bezprecedensowy wzrost udziału, ale też nominalnych kwot rodzimych inwestorów w Polsce. Ale to nie jest, niestety, zinstytucjonalizowany kapitał, nie jest to inwestowanie zbiorowe – nie mamy funduszy jak Czesi, nie mamy REIT-ów.
Tak, to są najczęściej family offices, czyli fundusze rodzinne zakładane przez przedsiębiorców, którzy zbudowali swój kapitał w innych branżach, niekoniecznie w nieruchomościach. Ci przedsiębiorcy coraz bardziej się profesjonalizują i coraz bardziej profesjonalizują swoje podejście do inwestowania. Tym inwestorom przestało wystarczać kupowanie mieszkań. Oni inwestują także w konwersje biurowców, albo w nieruchomości przemysłowo-logistyczne – często przecież wywodzą się z sektora przemysłowego, więc dobrze znają ten segment rynku i czują się w nim komfortowo.
Dla mnie ciekawym zjawiskiem jest aktywność tych graczy na Śląsku. Prywatny polski kapitał z tego regionu jest bardzo aktywny i można powiedzieć, w pewnym sensie lokalnie patriotyczny. Inwestorzy często kupują nieruchomości właśnie na Śląsku i w jego najbliższych okolicach. To rynek, który dobrze znają, na którym czują się pewnie i na którym odgrywają coraz większą rolę.
A jeśli chodzi o instrumenty zbiorowego inwestowania? Oczywiście, jak wszyscy na rynku nieruchomości w Polsce, mocno trzymamy kciuki za REIT-y, na które czekamy jak na Godota. Liczymy, że nowe przepisy zwiększą płynność rynku, z drugiej strony widać, że luka zaczęła się częściowo wypełniać właśnie dzięki polskiemu prywatnemu kapitałowi.
Pytanie, jaki potencjał ma ten kapitał? To nie fundusze, które mogą regularnie zbierać pieniądze od rzesz inwestorów.
Zaczynamy z bardzo niskiej bazy, więc tego potencjału jeszcze trochę jest. Widzimy też zjawisko łączenia sił inwestorów, family offices, kiedy rozmiar inwestycji jest trochę większy od możliwości pojedynczego gracza.
A czy to, że nie mamy takiego zinstytucjonalizowanego kapitału rodzimego, jest postrzegane jako słabość naszego rynku na tle CEE? Na przykład pod kątem płynności?
W pewnym sensie tak. Oczywiście wiemy, że tę słabość w pewnym stopniu rekompensuje bardzo duża aktywność kapitału regionalnego – z Czech, z Węgier, z Rumunii, krajów bałtyckich, a nawet Ukrainy. Powtórzę: Polska gospodarka jest bardzo atrakcyjna dla inwestorów. Kiedy pokazujemy nasze prezentacje na tle Europy, Polska ma jedne z najwyższych prognozowanych wskaźników wzrostu gospodarczego. Inwestorzy to widzą i w pewnym sensie rekompensuje to ograniczoną płynność wynikającą z relatywnie niewielkiego udziału rodzimego kapitału.
Z drugiej strony jest to również pewien potencjał. Jeżeli ktoś inwestuje dziś, to może zakładać, że za pięć lat udział polskiego kapitału będzie jeszcze większy. Taki trend bardzo wyraźnie obserwujemy i na razie nie widzimy powodów, żeby miał się odwrócić. Myślę więc, że z perspektywy inwestorów jest to także pewna szansa i dodatkowy argument za wejściem na nasz rynek.
Czytaj więcej
Borykający się z zadłużeniem deweloper sprzedaje swój flagowy biurowiec The Bridge szwedzkiej spółce Eastnine. Posiadacze obligacji Ghelamco mogą o...
Jakiego rodzaju nieruchomości w Polsce są dziś w centrum zainteresowania?
Wszystkie. Wspomniałam o dużych transakcjach w segmencie handlowym. Jest też zainteresowanie biurowcami – szczególnie w centrum Warszawy, chociaż powoli inwestycje w regionach zaczynają odżywać. Biurowce poza stolicą są interesujące, bo oferują wyższą stopę zwrotu. Na rynku magazynowym z kolei widzimy wzrost liczby transakcji sale and leaseback – czyli użytkownicy budynków sprzedają je funduszom, podpisując jednocześnie długoterminowe umowy najmu.
