W Warszawie na pozwolenie na budowę czeka się już 18 miesięcy
Ceny nowych mieszkań w stolicy wzrosły tylko na przestrzeni trzech lat o 30 proc. Niewydolna administracja ma w tym swój udział. Analiza renomowanej firmy doradczej Walter Herz pokazuje, że Warszawa notuje obecnie rekordowo długi czas uzyskiwania pozwoleń na budowę dla inwestycji wielorodzinnych.
Analitycy przyjrzeli się danym Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Wynika z nich, że od złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do otrzymania decyzji mija średnio 18 miesięcy. Według ekspertów to zmienia zasady gry na rynku gruntów mieszkaniowych w stolicy.
– W Warszawie obserwować możemy coraz wyraźniejszą zmianę dotyczącą wyceny gruntów pod inwestycje mieszkaniowe. Dotychczas o atrakcyjności działki decydowała przede wszystkim lokalizacja, cena zakupu oraz potencjał zabudowy. Teraz równie ważna staje się możliwość sprawnego przeprowadzenia procesu inwestycyjnego. W praktyce oznacza to, że na znaczeniu zyskują te grunty, które mają uregulowaną sytuację planistyczną i prawomocne pozwolenia na budowę – ocenia w przesłanym komunikacie Damian Karkosiński, specjalista ds. inwestycji i akwizycji w Walter Herz.
Czytaj więcej
Sprzedaż nowych mieszkań miała w tym roku rosnąć, ale ta prognoza sprawdza się na razie tylko w Warszawie. W pozostałych miastach popyt osłabł – wy...
Warszawa ma problem z pozwoleniami na budowę
Maleje liczba deweloperów gotowych ryzykować zakup gruntów, co do których trudno przewidzieć, kiedy uda się wbić pierwszą łopatę. W ocenie analityków jest to konsekwencja wydłużających się od lat procedur administracyjnych, które stały się jednym z najważniejszych czynników wpływających na opłacalność inwestycji mieszkaniowych w Warszawie. Sytuacja pogarsza się systematycznie od dekady.
– W 2016 r. średni czas wydania pozwolenia na budowę projektów wielorodzinnych w Warszawie wynosił około 82 dni. W 2025 r. wzrósł już do 488 dni, czyli ponad pięciokrotnie. Jeszcze wyraźniej widać ten trend po wyłączeniu pozwoleń zamiennych, średni czas wydawania decyzji wydłużył się z 88 dni w 2016 r. do 531 dni w 2025 r. – wylicza Damian Karkosiński.
– Wydłużony do półtora roku proces przyznawania pozwoleń na budowę projektów mieszkaniowych na rynku warszawskim przestaje być wyłącznie formalnym etapem procesu inwestycyjnego. Pozwolenie coraz częściej staje się aktywem, które samo w sobie zyskuje wymierną wartość rynkową – dodaje Katarzyna Tencza, transaction director w Walter Herz.
Eksperci przypominają, że przepisy przewidują co do zasady miesięczny termin na wydanie pozwolenia na budowę dla spraw standardowych oraz dwumiesięczny dla postępowań szczególnie skomplikowanych. W praktyce w przypadku dużych inwestycji wielorodzinnych procedury administracyjne potrafią dziś w Warszawie zająć, w skrajnych przypadkach, nawet trzy lata, licząc czas od momentu złożenia wniosku do rozpoczęcia budowy. Jakie są tego przyczyny? Walter Herz wskazuje na konieczność uzupełniania dokumentacji, uzgodnienia środowiskowe, kwestie drogowe i infrastrukturalne, udział sąsiadów, zawieszenia postępowań oraz procedury odwoławcze.
Czytaj więcej
Branża nieruchomości czuje się ściśnięta gorsetem regulacyjnym. Nowelizacja goni nowelizację. Wydłuża się czas realizacji inwestycji. Jak mamy budo...
Im dłużej trwa proces inwestycyjny, tym droższe mieszkania
Skutki? Wydłużenie cyklu przygotowania inwestycji, wzrost kosztów finansowania gruntów oraz ograniczenie liczby nowych projektów trafiających na rynek. Efektem jest mniejsza podaż mieszkań, które mogą zostać oddane do użytkowania nawet dwa lub trzy lata później.
Grunt z pozwoleniem na budowę jest dziś w Warszawie na wagę złota. Część inwestorów widzi w tym możliwość spekulacyjnego zarobku. Poszukują działek objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, występują o pozwolenie na budowę i sprzedając taki dwupak, kasują po dwóch latach atrakcyjny zysk. Zwłaszcza, że działki na obszarze objętym miejscowym planem z prawomocnym pozwoleniem na budowę odporne są na spadki koniunktury gospodarczej. Ich ceny stale rosną. Koszt zakupu gruntu w najbardziej prestiżowych lokalizacjach stolicy stanowi, według ekspertów Walter Herz, jedną czwartą ceny mieszkania.
– Deweloper, dbając o minimalny próg rentowności projektu, wymagany przez banki finansujące inwestycje, przenosi koszty zamrożonego kapitału i obsługi długu na odbiorcę końcowego/nabywcę. W Warszawie obserwować możemy obecnie zjawisko związane z tzw. „premią za bezpieczeństwo”. Działki z wydanymi pozwoleniami na budowę osiągają rekordowe wyceny. Wynika to z faktu, że grunt „uzbrojony proceduralnie” poważnie ogranicza ryzyko inwestycyjne. Deweloper kupujący taką działkę z góry zna koszty okołoprojektowe (w tym nakłady na infrastrukturę miejską). W przypadku gruntów bez decyzji administracyjnych, koszty te są tylko estymacją. Właściciele działek z gotowymi pozwoleniami doskonale rozumieją deficyt takich zasobów, co dodatkowo stymuluje wzrost cen takich gruntów – mówi „Rzeczpospolitej” Damian Karkosiński.
Jednocześnie maleje wartość tych nieruchomości, których status planistyczny z powodu wprowadzenia planu ogólnego jest niepewny. Deweloperzy i inwestorzy coraz dokładniej analizują, które nieruchomości zachowają potencjał inwestycyjny po wejściu w życie nowych planów ogólnych, a które mogą go stracić.
Niepewność wywołana przyjmowaniem planu ogólnego, niedobór gruntów gotowych pod zabudowę mieszkaniową, długość procedur administracyjnych i spadek liczby wydawanych w Warszawie pozwoleń (w 2017 r. było ich 281, a w 2025 r. – 143) tworzą niebezpieczną mieszankę, która przyczynia się do stale rosnących cen mieszkań.
– Im dłuższa, bardziej skomplikowana i mniej przewidywalna ścieżka administracyjna, tym wyższa cena finalna mieszkań dla nabywców – podsumowuje ekspert Walter Herz.
