„Ciasny gorset regulacyjny” takim tytułem panelu na FRN branża nieruchomości chce wysłać sygnał rządzącym, co uciska sektor.
– Rynek nieruchomości funkcjonuje dziś w warunkach skrajnej niestabilności regulacyjnej. Zmiana goni zmianę, a inwestorzy muszą planować wieloletnie przedsięwzięcia w otoczeniu prawnym, które potrafi zmienić się kilka razy w ciągu roku. Dopiero w styczniu weszły w życie obowiązki wynikające z tzw. ustawy schronowej, a już mówi się o kolejnych zmianach. Ustawa planistyczna, wprowadzająca reformę planowania przestrzennego w 2023 r. była nowelizowana siedem lub osiem razy i zapowiadane są kolejne korekty. Za chwilę będziemy mieli siódmą nowelizację ustawy deweloperskiej w ciągu zaledwie 12 miesięcy – wskazuje radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert rynku nieruchomości.
Jak podkreśla, szczególnie problematyczne są w niej przepisy nakładające na inwestorów obowiązki trudne do spełnienia na początku procesu inwestycyjnego.
– Projektowane zmiany przewidują konieczność np. wskazania w prospekcie informacyjnym, jaki model furtki inwestor zastosuje za cztery czy pięć lat, kiedy będzie finalizował prace. To pokazuje, że ustawodawca często nie uwzględnia realiów prowadzenia inwestycji budowlanych, a zmienność prawa bezpośrednio wydłuża proces inwestycyjny – ocenia ekspert.
– Jestem członkiem zespołu trójstronnego przy Ministerstwie Rozwoju i Technologii i muszę powiedzieć, że nasi legislatorzy są zaimpregnowani na argumenty branży. Nasze uwagi nie są uwzględniane, a nam chodzi o to, żebyśmy mieli prawo przewidywalne i oparte na rozumieniu procesu inwestycyjnego – dodaje Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Czytaj więcej
W Trójmieście ceny nowych mieszkań z segmentu popularnego są średnio o ok. 20 proc. niższe od średniej dla całego rynku, w Warszawie o ok. 15 proc....
Procedury administracyjne podnoszą ceny nieruchomości
Zdaniem ekspertów formalności zajmują już dziś więcej czasu niż sam proces budowania, co wpływa na koszt inwestycji, w tym ceny mieszkań.
– Według unijnych badań procedury administracyjne mogą „ważyć” nawet 16 proc. ceny mieszkania. Biorąc pod uwagę dynamikę zmian legislacyjnych w ostatnich dwóch latach oraz zapowiadane coraz to nowe regulacje, obawiam się, że siedem lat czekania na wszystkie decyzje może stać się normą dla działek, które są dziś nabywane – ocenia Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl
Bywa, że te 7 lat, to już dziś za mało, żeby zdobyć wszystkie potrzebne pozwolenia. Najlepiej pokazuje to casus projektu „Stocznia Cesarska” w Gdańsku. To ok. 16 ha, bardzo ważnych dla historii Polski (tu narodziła się Solidarność), które są w trakcie zmiany właściciela, ponieważ przez 10 lat nie udało się ruszyć z główną częścią projektu. W tym przypadku jest to efekt działania ustawy o ochronie zabytków, której punktowa nowelizacja niedawno weszła w życie i jest modelowym przykładem na to, że wielokrotne i fragmentaryczne zmiany ustaw nie rozwiązują problemów. W planach kolejnej nowelizacji jest wprowadzenie promesy konserwatorskiej, której brak w obecnych przepisach stał się jednym z powodów zablokowania tego projektu, co do którego na starcie wydawało się, że ma wszystko, żeby się udać. Teren był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znalazł się inwestor. I były zalecenia konserwatorskie, z których wynikało, co podlega ochronie, ale zmienił się konserwator i zmieniły się zalecenia, tak istotnie, że zablokowały inwestycję.
– Inwestor powinien móc uzyskać od konserwatora wiążącą informację, czy i co obejmuje ochroną, bo to są kwestie decydujące o realizacji projektu. Tymczasem w Polsce nie dość, że wytyczne konserwatora mogą się z dnia na dzień zmienić, to nie jest to podstawą do ubiegania się o odszkodowanie – mówi Konrad Płochocki, co-managing director Alides Polska.
O ile nie każdy inwestor zetknie się z działaniem ustawy o ochronie zabytków, to wchodząca w życie w pełnym zakresie znowelizowana w 2023 r. ustawa planistyczna jest ważna dla każdej inwestycji. Zgodnie z jej najnowszą wersją gminy mają do 31 sierpnia przyjąć plany ogólne. Celem zmian w ustawie jest ograniczenie liczby wydawanych decyzji o warunkach zabudowy, które obwinia się za chaos przestrzenny. Po tej dacie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy, który gmina może, ale nie musi w planie ogólnym wyznaczyć.
Czytaj więcej
Jeśli obywatel musi szukać projektów ustaw na stronach partnerów społecznych lub portalu X, a nie w oficjalnym systemie państwowym, to trudno mówić...
Nieprzewidywalna legislacja uderza w inwestorów i urzędników
– Liczba niezależnych od inwestora zmiennych, które pojawią się, gdy reforma planistyczna wejdzie w życie w pełnym zakresie jest nie do oszacowania. Jednym z naszych podstawowych problemów jest brak przewidywalności i stabilności prawa. Zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, ustawa schronowa, ustawa planistyczna, ustawa o ochronie zabytków – każda z tych ustaw ma swój okres przejściowy i inwestor musi brać pod uwagę, to, co już się legislacyjnie wydarzyło, ale też mieć na względzie, że nic nie jest pewne. Ten brak pewności prawa jest odczuwalny nie tylko przez inwestorów, ale też urzędów, które uczą się tego prawa niejako na nowo – mówi radca prawny Joanna Maj, kancelaria SWK Legal.
– Wykastrowano warunki zabudowy, choć kontrola NIK pokazała, że problem nie jest w przepisach, ale w ich stosowaniu. W 85 proc. skontrolowanych spraw, decyzje WZ zostały wydane z naruszeniem prawa. Tymczasem w reformie planistycznej skoncentrowano się na ich ograniczeniu, a nie wprowadzono bodźców dla gmin, by uchwalały miejscowe plany. Ograniczenie wuzetek spowoduje, że podaż gruntów spadnie, a ceny tych, na których można będzie realizować inwestycje wzrosną. Wielka szkoda, że ustawodawca nie tworzy prawa, próbując oddziaływać przez pryzmat bodźców. Choć są wyjątki. Pozytywnym przykładem działania ustawodawcy są Zintegrowane Plany Inwestycyjne – dodał adwokat Maciej Górski, GPLF Kancelaria Prawa Nieruchomości.
Czytaj więcej:
Przedsiębiorcy chcieliby wiedzieć, ile będzie ich kosztować realizacja inwestycji w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), nim przystąp...
Pro
Deweloperzy: nadzieja w Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych
Na zmiany w funkcjonowaniu ZPI, które znalazły się w nowelizacji ustawy planistycznej inwestorzy patrzą z optymizmem. Słuchając ich głosów na FRN można odnieść wrażenie, że menadżerowie spółek deweloperskich są mniej pesymistyczni w ocenie warunków, w jakich działają niż prawnicy.
– W każdym rodzaju działalności trzeba się dogadać z człowiekiem. Jeśli nasze oczekiwania są racjonalne, jeśli dobrze wyważymy korzyści dla siebie, ale widzimy też potrzebę ukłonu w stosunku do innych podmiotów takich jak gmina czy konserwator zabytków i umiemy z nimi rozmawiać, to na koniec wszystko da się zrobić. Może to będzie trwało dłużej, może trzeba z czegoś zrezygnować, ale można osiągnąć kompromis – uważa Jarosław Bator, prezes zarządu NDI Development.
– Z panelu o gorsecie regulacyjnym wybrzmiało, że mamy niezliczoną liczbę ryzyk, które musimy przeanalizować, ale jednocześnie uważam, że te zmiany, jak te dotyczące ZPI, zmuszają nas do dialogu z władzami (red. samorządowymi), żeby mieć wpływ na kształtowanie polityki przestrzennej i włącza to też społeczności lokalne do dyskusji. Nasz głos jest słyszalny. Potwierdzeniem tego są uchwały. Uczymy się, z różnym skutkiem, z władzami te nowe narzędzia, jak ZPI stosować – dodał Adam Skorek, dyrektor departamentu ekspansji Develia.
Porozumienie ułatwia wydawanie przez część gmin instrukcji, jak inwestor powinien przygotować wniosek o ZPI czy cenniki, które jasno określają, ile będzie w relacji do metra kwadratowego powierzchni użytkowej kosztowała dewelopera realizacja inwestycji uzupełniającej. Chodzi o to, aby te same zasady były dla wszystkich inwestorów, a uznaniowość urzędnika ograniczona. Pomogłoby też ujednolicenie stosowania prawa. Dziś np. jedna gmina wydaje zaświadczenia o samodzielności lokali w budynkach zbiorowego zakwaterowania, bo uważa, że prawo na to pozwala, a druga, powołując się na to samo prawo, odmawia.
