Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego rynek pierwotny przestał być jednym organizmem, a sprzedaż w miastach zaczęła drastycznie się różnić.
- Ile kosztuje mieszkanie dla typowego klienta i dlaczego średnia cena nie jest już punktem odniesienia.
- Jakie strategie powinni obrać deweloperzy.
Sprzedaż nowych mieszkań w maju w siedmiu największych aglomeracjach w porównaniu z kwietniem praktycznie się nie zmieniła, a średnia cena wzrosła jedynie o 0,4 proc. do 16 071 zł za mkw. – podaje Tabelaofert.pl.
Rynek mieszkań coraz bardziej zróżnicowany
Autorzy barometru zaznaczają, że ten spokojny obraz znika, jeśli spojrzymy na poszczególne miasta. W Warszawie i Trójmieście liczba sprzedanych mieszkań w ciągu miesiąca wzrosła o ok. 25 proc., w Poznaniu, Łodzi i Katowicach odnotowano wyraźne spadki. W Katowicach sprzedaż była mniejsza niż w kwietniu o ponad 50 proc.
Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes serwisu Tabelaofert, komentuje, że rynek mieszkań coraz bardziej się rozwarstwia. – W jednych miastach popyt nadal jest mocny, w innych wyraźnie słabnie. To oznacza, że deweloperzy muszą patrzeć nie na ogólną średnią, lecz na konkretny lokalny rynek, dzielnicę i profil klienta – podkreśla. – Popyt nie zniknął, ale nie jest już popytem, który automatycznie wchłonie każdą nową podaż. Dziś o sprzedaży decyduje precyzyjne dopasowanie produktu, ceny i lokalizacji do możliwości kupujących.
Czytaj więcej
Śródmiejski adres winduje ceny mieszkań. Za wygodę życia w centrum, gdzie wszystko jest na wyciągnięcie ręki, wielu klientów jest gotowych sporo do...
Tabelaofert.pl podaje, że oferta na siedmiu największych rynkach wzrosła do 69,2 tys. mieszkań. – Wzrost oferty był przede wszystkim efektem wprowadzeń nowej podaży głównie w Poznaniu i Trójmieście. W Poznaniu liczba dostępnych mieszkań wzrosła o niemal 6 proc. miesiąc do miesiąca – w maju rozpoczęto tam sprzedaż prawie 800 lokali, czyli niemal tyle, ile w całym pierwszym kwartale 2026 r. W Trójmieście oferta zwiększyła się o 4 proc., po wprowadzeniu do sprzedaży ok. 1,1 tys. mieszkań – wskazuje serwis. Spadek oferty odnotowano w Warszawie, Katowicach i Łodzi.
– Majowe dane pokazują, że rynek pierwotny trzeba dziś analizować lokalnie. Wzrost oferty w Poznaniu i Trójmieście wynikał przede wszystkim z dużej liczby nowych wprowadzeń mieszkań, a nie z nagłego zatrzymania sprzedaży. Jednocześnie spadki liczby dostępnych mieszkań w Warszawie, Katowicach i Łodzi pokazują, że nie możemy mówić o jednym ogólnym trendzie. Wspólnym mianownikiem pozostaje jednak rosnąca konkurencja o klienta – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert. Jak dodaje, większy wybór lokali nie przekłada się automatycznie na szybsze zakupy. – Deweloperzy nie chcą obniżać cenników, a klienci nie akceptują każdej ceny.
Czytaj więcej
Mimo że stopy procentowe nie rosną, zdolność kredytowa gospodarstw domowych maleje – wynika z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl.
Średnia cena mieszkania nie jest już punktem odniesienia
Stabilizacja średnich cen mieszkań nie oznacza, że we wszystkich miastach sytuacja wygląda tak samo. – W maju jedynie Trójmiasto wyraźniej wyłamało się z płaskiego obrazu rynku – średnia cena ofertowa wzrosła tam o 1,1 proc. W pozostałych miastach miesięczne zmiany nie przekroczyły 1 proc., co pokazuje, że deweloperzy mają dziś ograniczone możliwości podnoszenia cenników – tłumaczą autorzy barometru.
Od początku roku średnie ceny nowych mieszkań najbardziej, o 5,1 proc., wzrosły w Warszawie. W Trójmieście – o 3 proc. Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie na tych rynkach podrożało w takim tempie. Średnią cenę podbijają również droższe mieszkania i apartamenty.
– Dla kupującego najważniejsza nie jest średnia cena mieszkań liczona dla całego miasta, ale cena mieszkań w konkretnym segmencie – zaznacza Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań.
Czytaj więcej
Oferta mieszkań z drugiej ręki rośnie, ceny stoją, a kupujący nie spieszą się z transakcjami – wynika z analiz portalu GetHome.pl.
W Warszawie średnia cena ofertowa wszystkich nowych mieszkań w maju to 19,6 tys. zł za mkw., a lokali w segmencie popularnym – 16,6 tys. zł, czyli ok. 3 tys. zł mniej. – Mieszkanie o powierzchni 50 mkw. oznacza różnicę rzędu 150 tys. zł. To kwota, która może zdecydować o zdolności kredytowej albo o wyborze konkretnej lokalizacji. Nabywcy to wiedzą, mają świadomość, po ile są oferowane lokale w okolicy – mówi dyrektor Tworska.
Mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty kosztowały w stolicy średnio niemal 29,5 tys. zł za mkw. – To pokazuje, że warszawska średnia cena coraz mniej mówi, ile kosztuje mieszkanie kupowane przez typowego klienta na własne potrzeby – wyjaśnia Katarzyna Tworska. W Poznaniu i Krakowie różnica wynosi o ok. 10 proc.
Największe różnice między średnią ceną wszystkich mieszkań a ceną lokali z segmentu popularnego widać w miastach, w których duży udział mają projekty premium. Najwyraźniej widać to w Trójmieście, gdzie mieszkania z segmentu popularnego są średnio o ok. 20 proc. tańsze od średniej dla całego rynku.
Na klientów czekają też gotowe już mieszkania. Lokale na wybudowanych już osiedlach odpowiadały w maju za niemal 26 proc. sprzedaży (w kwietniu za ponad 30 proc.).
Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że w maju najczęściej kupowane były lokale dwupokojowe – to 42 proc. transakcji. Trzypokojowe odpowiadały za 30 proc. zakupów.
Rynek będzie bardziej wymagający
Zdaniem ekspertów portalu Tabelaofert.pl majowe dane nie wskazują na początek szerokich obniżek cen, ale nie dają też podstaw do oczekiwania szybkiego odbicia. – Najbardziej prawdopodobny scenariusz na kolejne miesiące to stabilne ceny, większa konkurencja i bardziej ostrożna sprzedaż – przewidują. – Lepiej poradzą sobie dobrze wycenione, funkcjonalne nieruchomości, w lokalizacjach odpowiadających realnym potrzebom kupujących.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
Robert Chojnacki podsumowuje, że maj pokazuje problem, który będzie coraz bardziej widoczny w kolejnych latach. – Nie wystarczy budować więcej mieszkań, trzeba budować mieszkania dopasowane do realnych potrzeb i możliwości kupujących – podkreśla. – Rynek przez lata działał w przekonaniu, że popyt zawsze wchłonie nową podaż. Dziś widać, że to założenie przestaje być oczywiste. Coraz ważniejsze będzie pytanie, nie tylko ile mieszkań trafia do sprzedaży, ale dla kogo, gdzie i w jakiej cenie są one budowane.
