Z tego artykułu dowiesz się:
- Dlaczego zdolność kredytowa Polaków spada, mimo że stopy procentowe pozostają bez zmian
- Jak pogarszająca się sytuacja finansowa wpływa na możliwości zakupu mieszkania przez singli, pary i rodziny
- Jakie czynniki, oprócz zdolności kredytowej, będą kształtować popyt na mieszkania w najbliższych miesiącach
- Jakie scenariusze dla rynku mieszkaniowego rysują się w kontekście niepewności gospodarczej
Autorzy raportu zwracają uwagę, że maj przyniósł trzeci z rzędu spadek zdolności kredytowej – i to we wszystkich modelowych gospodarstwach domowych. – W ciągu miesiąca poza zasięgiem klientów znalazły się tysiące mieszkań – zaznaczają analitycy.
Czytaj więcej
Ceny nowych mieszkań na największych rynkach w maju praktycznie nie drgnęły. Wyjątkiem było Trójmiasto – wynika ze wstępnych danych BIG DATA RynekP...
Ile na mieszkanie pożyczy singiel, ile rodzina
– To dobrze, że Rada Polityki Pieniężnej nie podwyższyła stóp procentowych. W sytuacji, gdy rynek mieszkaniowy wyraźnie traci impet, taka decyzja mogłaby jeszcze bardziej osłabić popyt na mieszkania. Tym bardziej że już dziś – bez żadnych zmian stóp – widzimy spadek zdolności kredytowej i szybkie kurczenie się dostępności mieszkań – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z analizy Rankomat.pl obejmującej oferty dziesięciu banków wynika, że przeciętnie zarabiający singiel (ok. 6 tys. zł netto) mógł liczyć w maju na ok. 420 tys. zł kredytu o przejściowo stałym oprocentowaniu, czyli o ok. 3 proc. mniej niż w kwietniu. W przypadku dwuosobowego gospodarstwa domowego (8 tys. zł netto) spadek był podobny – do ok. 543 tys. zł (o 3 proc.). Najmocniej ucierpiały jednak rodziny z dzieckiem (10 tys. zł netto), których zdolność kredytowa skurczyła się aż o ok. 5 proc. – do ok. 641 tys. zł.
Jak zauważa Marek Wielgo, spadek zdolności kredytowej natychmiast przełożył się na gwałtowne kurczenie oferty mieszkań „na kieszeń kupujących” – szczególnie tych najmniejszych i najtańszych.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w maju liczba mieszkań w zasięgu singli spadła we wszystkich analizowanych metropoliach – i to często dwucyfrowo. W Łodzi oferta skurczyła się z ok. 5,5 tys. do ok. 5,2 tys. mieszkań (spadek o 5 proc.), w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – z ok. 5,2 tys. do ok. 4,8 tys. (8 proc.), a w Poznaniu – z ok. 1,9 tys. do ok. 1,7 tys. (10 proc.). W Trójmieście liczba dostępnych lokali spadła z ok. 1,3 tys. do ok. 1,1 tys. (13 proc.), we Wrocławiu – z ok. 1,3 tys. do ok. 1 tys. (24 proc.), a w Warszawie – z ok. 0,9 tys. do ok. 0,7 tys. (24 proc.). – Najbardziej spektakularny spadek odnotowaliśmy w Krakowie – z ok. 0,4 tys. do ok. 0,3 tys. mieszkań, czyli aż o 26 proc. w ciągu miesiąca – wskazuje Marek Wielgo.
Czytaj więcej
Aż 70 proc. deweloperów nie przewiduje zmian cenników. Część spodziewa się gorszych wyników sprzedaży. Klienci boją się, że mieszkania zdrożeją – w...
Nieco lepiej wygląda sytuacja bezdzietnych par, choć i one muszą się liczyć z mniejszą dostępnością mieszkań. Oferta praktycznie nie zmieniła się w Łodzi (ok. 8,1 tys. mieszkań), ale w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła z ok. 8,1 tys. do ok. 7,7 tys. (o 5 proc.). W Poznaniu zmniejszyła się z ok. 4,1 tys. do ok. 3,9 tys. (4 proc.), we Wrocławiu – z ok. 4,3 tys. do ok. 3,7 tys. (o 13 proc.), a w Warszawie – z ok. 3,8 tys. do ok. 3,4 tys. (o 10 proc.). W Krakowie liczba mieszkań spadła z ok. 3,3 tys. do ok. 2,8 tys. (o 16 proc.), a w Trójmieście – z ok. 2,9 tys. do ok. 2,7 tys. (o 6 proc.).
– Maj przyniósł także pogorszenie sytuacji rodzin z dzieckiem, które jeszcze miesiąc wcześniej jako jedyne zwiększały swoją zdolność kredytową. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii liczba mieszkań dostępnych dla tej grupy spadła z ok. 9,4 tys. do ok. 9,1 tys. (o 3 proc.), podczas gdy w Łodzi utrzymała się na poziomie ok. 9,1 tys. W Warszawie oferta skurczyła się z ok. 7,2 tys. do ok. 6,5 tys. (o 8 proc.), we Wrocławiu – z ok. 6,6 tys. do ok. 5,9 tys. (o 11 proc.), a w Krakowie – z ok. 6,1 tys. do ok. 5,2 tys. (o 14 proc.) – podaje portal RynekPierwotny.pl. – W Poznaniu oferta pozostała stabilna (ok. 5,6 tys.), w Trójmieście zmniejszyła się z ok. 4,3 tys. do ok. 4,0 tys. (o 6 proc.).
– Widać to najlepiej w liczbach – w ciągu jednego miesiąca z rynku w największych metropoliach „zniknęły” tysiące mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych – komentuje Marek Wielgo. – Nawet relatywnie niewielkie pogorszenie zdolności kredytowej wystarczyło, by dostępność oferty gwałtownie się skurczyła.
Popyt na kredyty wystygnie?
Na pogarszającą się dostępność mieszkań nakłada się rosnąca niepewność gospodarstw domowych. – Z badania koniunktury konsumenckiej wynika, że ponad 45 proc. Polek i Polaków spodziewa się wzrostu bezrobocia w ciągu najbliższych 12 miesięcy, a 16 proc. prognozuje jego wyraźne nasilenie – to najwyższy poziom pesymizmu od 2023 r. – przypominają autorzy raportu.
– W praktyce oznacza to, że nawet osoby posiadające dziś zdolność kredytową mogą odkładać decyzję o zakupie mieszkania. Obawy o stabilność zatrudnienia bezpośrednio przekładają się bowiem na skłonność do zaciągania długoterminowych zobowiązań – komentuje Marek Wielgo.
Czytaj więcej
Już co trzeci nabywca zdecydował się w kwietniu na lokal na ukończonym osiedlu. Średnie ceny podbijają nieruchomości premium – wynika z barometru c...
Jak dodaje, pierwsze sygnały ochłodzenia popytu widać już w danych z rynku kredytowego. Liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy spadła z 63,3 tys. w marcu do 42,3 tys. w kwietniu, czyli aż o jedną trzecią. Jednocześnie liczba faktycznie udzielonych kredytów nie tylko nie spadła, ale nawet nieznacznie wzrosła – z ok. 28,7 tys. do 29,1 tys.
– Ten pozorny paradoks ma proste wyjaśnienie. Kwiecień był jeszcze „rozliczeniem” silnego popytu z marca, w dużej mierze napędzanego refinansowaniami. Banki finalizowały wcześniej złożone wnioski, podczas gdy napływ nowych klientów wyraźnie osłabł – tłumaczy analityk. – Prawdziwy obraz rynku zobaczymy dopiero w kolejnych miesiącach, gdy liczba udzielonych kredytów zacznie odzwierciedlać słabszy napływ nowych wniosków.
Czytaj więcej:
Sprzedaż nowych mieszkań w kwietniu wyraźnie wyhamowała. Ochłodzenie popytu nie doprowadziło jednak do spadków cen. Nowo wprowadzane na rynek nieru...
Pro
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zauważa, że dodatkowym źródłem niepewności jest polityka pieniężna. - Jeszcze niedawno rynek oczekiwał kolejnych cięć stóp procentowych, jednak sytuacja geopolityczna i ryzyko inflacyjne wyraźnie zmieniły te oczekiwania. Najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada stabilizację stóp procentowych, co oznacza brak szybkiej poprawy zdolności kredytowej – mówi Wielgo. - Dla rynku mieszkaniowego oznacza to przedłużenie stanu zawieszenia. Bez wyraźnej poprawy zdolności kredytowej trudno oczekiwać odbudowy dostępności mieszkań, a rosnąca niepewność może dodatkowo ograniczać popyt. Wariant optymistyczny zakłada dziś utrzymanie sprzedaży mieszkań na poziomie zbliżonym do 2025 r. Mniej korzystne scenariusze przewidują jednak spadek sprzedaży rzędu kilku, a w skrajnym przypadku nawet kilkunastu proc.
