Na magazynowej mapie Europy Środkowo-Wschodniej Polska z 37,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej wyróżnia się nie tylko skalą rynku, ale i tempem jego rozwoju – wskazują eksperci firmy doradczej Newmark Polska. Dla porównania Czechy, Rumunia, Węgry, Słowacja i Bułgaria mają w sumie ok. 35,3 mln mkw. magazynów.

– W całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którego zasoby szacowane są na ok. 80 mln mkw., Polska odpowiada za niemal połowę nowoczesnej powierzchni magazynowej – podkreślają autorzy analiz.

Konkurencyjne koszty

– Jednocześnie jesteśmy jednym z najbardziej konkurencyjnych pod względem kosztów rynków magazynowych, ze średnimi czynszami bazowymi na poziomie 4,2–5,2 euro za mkw. miesięcznie – podkreśla Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska. – Poziom czynszów jest nadal wyraźnie niższy niż na większości rynków Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w porównaniu z Czechami, Węgrami czy Słowacją. Pod względem kosztów najmu z Polską może konkurować głównie Rumunia.

Dyrektor Rafałowicz zwraca też uwagę na tempo rozwoju rynku. – W ostatnich trzech latach Polska dostarczyła najwięcej nowej powierzchni magazynowej w regionie, utrzymując jednocześnie konkurencyjne stawki najmu. Niewiele rynków potrafi dziś łączyć taką dynamikę wzrostu z kontrolą kosztów – podkreśla.

W Polsce w ostatnich trzech latach oddano do użytku ponad 7,5 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, wielokrotnie więcej niż w wielu krajach regionu. Np. w Czechach było to prawie 2,6 mln mkw., w Rumunii niewiele ponad 1,4 mln mkw. – Jednym ze źródeł tej przewagi jest sposób działania deweloperów, którzy lata temu zbudowali rozległe banki ziemi po korzystnych cenach. Dzięki temu mogą dziś koncentrować się na realizacji inwestycji. Ten model został zapoczątkowany w Polsce i jest dziś kopiowany także na innych rynkach europejskich – podkreśla Kaja Karbowska-Nowak z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska.

Polska: brama do europejskiego rynku

Zmieniają się oczekiwania najemców. Firmy coraz częściej szukają lokalizacji pozwalających budować bardziej przewidywalne i odporne łańcuchy logistyczne. – Dla wielu przedsiębiorstw Polska jest naturalną bramą do europejskiego rynku liczącego ok. 450 mln konsumentów. Nasze huby coraz częściej pełnią funkcję centrów obsługujących Europę Zachodnią i Północną – mówi Rafałowicz.

Zyskuje zachodnia Polska jako zaplecze logistyczne dla Niemiec. – Ograniczona dostępność gruntów i bardziej restrykcyjne podejście do nowych inwestycji po stronie naszych zachodnich sąsiadów powodują wzrost czynszów i częściowe przesuwanie aktywności logistycznej na wschód. Różnice w stawkach są znaczne – efektywny czynsz w województwie lubuskim wynosi ok. 3 euro/mkw., podczas gdy w Berlinie zwykle przekracza 7 euro/mkw. – podaje Michał Rafałowicz.

Dyrektor zauważa, że jeszcze kilkanaście lat temu różnice infrastrukturalne ograniczały konkurencyjność Polski względem Zachodu. Dziś łączymy nowoczesną infrastrukturę transportową z przewagą kosztową.

Szybsze dostawy w całej Europie

Jednym z kluczowych atutów krajowego sektora logistycznego jest centralne położenie między Europą Zachodnią i Wschodnią. – Przewagę tę wzmacniają inwestycje infrastrukturalne – rozwój korytarzy TEN-T, budowa nowych tras drogowych, jak Via Carpatia, oraz rozbudowa infrastruktury kolejowej i terminali intermodalnych, w tym terminalu w Małaszewiczach, jednego z kluczowych punktów przeładunkowych na trasie Azja–Europa – wyliczają autorzy analiz.

Istotną rolę przy wyborze lokalizacji magazynowych odgrywają także polskie porty morskie, które systematycznie zwiększają swoją przepustowość. – Przykładem są m.in. firmy duńskie, które coraz częściej lokują huby w Polsce, obsługując rynki z wykorzystaniem transportu drogowego przez Niemcy – wskazuje Kaja Karbowska-Nowak.

Znaczenie Polski na rynku magazynów wynika także z obecności największych globalnych deweloperów. Najemcy mają szeroki wybór: od obiektów BTS (build-to-suit), przez magazyny miejskie, po wielkopowierzchniowe centra logistyczne obsługujące kilka rynków jednocześnie.

– Rozwinięty rynek magazynowy pozwala najemcom elastycznie zarządzać zajmowaną powierzchnią i skalować działalność wraz ze wzrostem biznesu. Z czasem firmy często potrzebują większej powierzchni, mając jednocześnie wieloletnie umowy najmu – zauważa dyrektor Rafałowicz. – W takich sytuacjach duży deweloper może zaproponować relokację do innego obiektu w ramach własnego portfela nieruchomości, bez oczekiwania na wygaśnięcie kontraktu. To przewaga, którą zapewniają przede wszystkim duże, dojrzałe rynki.

Atutem jest także system zachęt inwestycyjnych w ramach Polskiej Strefy Ekonomicznej. – W wielu krajach specjalne strefy ekonomiczne działają jedynie na wybranych obszarach. W Polsce system wsparcia inwestycji obejmuje cały kraj, a inwestorzy korzystają z tych samych zasad niezależnie od lokalizacji projektu. Różni się jedynie poziom pomocy publicznej, uzależniony od potencjału rozwojowego regionu. To zapewnia dużą przewidywalność przy planowaniu inwestycji – mówi Kaja Karbowska-Nowak.

O wyborze lokalizacji coraz częściej decyduje możliwość szybkiego uruchomienia działalności i dalszego rozwoju operacji. – Wielu deweloperów dysponuje gotowymi do rozpoczęcia inwestycji gruntami, z kompletem pozwoleń budowlanych. Dzięki temu od rozpoczęcia budowy do przekazania magazynu najemcy mija zwykle tylko osiem – dziesięć miesięcy – podkreśla Kaja Karbowska-Nowak.

Doświadczona kadra

Międzynarodowe firmy doceniają także kompetencje zespołów. Ze względu na skalę rynku dysponujemy dobrze wykształconą i doświadczoną kadrą. Polska od lat obsługuje logistykę dla dużej części starego kontynentu, dlatego dziś możemy zaoferować wysokie kompetencje operacyjne – mówi dyrektor Rafałowicz. – Mamy też silne zaplecze edukacyjne. Uczelnie techniczne, uniwersytety, szkoły branżowe i zawodowe od lat przygotowują specjalistów odpowiadających na potrzeby przedsiębiorstw z różnych sektorów gospodarki.

Polskę wybrała np. NRF, holenderska firma działająca w sektorze części zamiennych i rozwiązań chłodniczych dla przemysłu. – Naturalnym krokiem w długoterminowej strategii naszej grupy była decyzja o dalszym rozwoju operacji oraz wynajęciu nowej powierzchni produkcyjno-magazynowej w Gdańsku – mówi cytowany przez Newmark Zbigniew Ruba, dyrektor w NRF. – Jako firma z niemal 100-letnią historią myślimy o infrastrukturze w perspektywie dekad, a nie pojedynczych projektów. Dzięki rozwiniętej sieci korytarzy transportowych z Gdańska możemy obsługiwać wiele rynków, łącząc tutaj funkcje produkcyjne, magazynowe i biurowe w ramach jednego zakładu – dodaje. Argumentem za dalszym rozwojem działalności w regionie Trójmiasta był także dostęp do wykwalifikowanych kadr technicznych.

Dostęp do energii

Eksperci Newmark Polska podkreślają, że obecna pozycja Polski nie jest dana raz na zawsze. Rosnące koszty pracy, ceny energii oraz konkurencja ze strony Rumunii i krajów bałkańskich sprawiają, że o dalszej atrakcyjności kraju będą decydować nowe czynniki.

– Coraz większe znaczenie ma dostęp do energii. Inwestorzy oczekują nie tylko odpowiednich mocy przyłączeniowych i nowoczesnej infrastruktury przesyłowej, ale także możliwości korzystania z energii odnawialnej, rozwiązań poprawiających efektywność energetyczną budynków czy magazynów energii. Bez odpowiedniego zaplecza energetycznego trudno mówić o dalszym rozwoju – mówi Michał Rafałowicz. – Jednocześnie Polska jest jednym z głównych beneficjentów zmian w europejskich łańcuchach dostaw i ma wszystkie atuty, by utrzymać silną pozycję na logistycznej mapie Europy – podsumowuje.