Z tego artykułu dowiesz się:
- Ile mieszkań sprzedają deweloperzy w polskich miastach
- W jaki sposób deweloperzy reagują na zmiany popytu
- Ile kosztują nowe mieszkania
- Jak zmienia się dostępność lokali w segmencie popularnym w największych miastach
– Wyniki sprzedaży mieszkań przez firmy deweloperskie potwierdzają nasze obawy, że po ożywieniu popytu w marcu, kolejne miesiące będą nieco słabsze – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie wielu kupujących ruszyło po mieszkania w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów. I faktycznie, jak wynika z danych portalu Rankomat.pl, kredyty o przejściowo stałym oprocentowaniu zaczęły drożeć. Maj był zaś trzecim z rzędu miesiącem spadku zdolności kredytowej – przypomina.
Czytaj więcej:
Działki pod osiedla w ciągu roku zdrożały o ok. 5 proc., a będą jeszcze droższe. Udział gruntów w cenie mieszkania w największych aglomeracjach to...
Pro
Klienci nie spieszą się z zakupem mieszkań
W maju Warszawa i Trójmiasto były jedynymi metropoliami, w których deweloperzy zwiększyli sprzedaż mieszkań. W Warszawie z 1442 do 1488, czyli o ok. 3 proc., a w Trójmieście – z 544 do 566, o 4 proc. miesiąc do miesiąca. – Przy czym tylko w stolicy wynik sprzedaży był wyraźnie lepszy niż średnia miesięczna z 2025 r. – zaznacza Marek Wielgo. – W innych dużych miastach sytuacja nie wygląda różowo.
W Krakowie sprzedaż spadła z 670 do 579 mieszkań (o 14 proc.), we Wrocławiu z 574 do 561 (2 proc.), w Poznaniu z 458 do 422 (8 proc.), a w Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii z 462 do 324 lokali (aż o 30 proc.). – Nawet tam, gdzie zmiany były niewielkie, poziom sprzedaży jest zbliżony do ubiegłorocznej średniej lub od niej niższy – mówi Marek Wielgo.
Deweloperzy mieszkaniowi wciskają hamulec
Słabszy popyt widać w aktywności deweloperów. W większości metropolii liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w maju była wyższa niż w kwietniu, ale nadal poniżej lub blisko średniej miesięcznej z 2025 r.
W Krakowie w maju do oferty trafiło tylko 227 mieszkań, czyli o ok. 65 proc. mniej niż przeciętna miesięczna w 2025 r. We Wrocławiu to 293 lokale, co oznacza wynik o ok. 69 proc. gorszy od przeciętnego poziomu.
– Warszawa znów się wyróżnia. Deweloperzy wprowadzili w maju przeszło dwukrotnie więcej mieszkań niż w kwietniu (1954 wobec 919). To jedyny rynek, na którym tegoroczna średnia miesięczna jest wciąż wyższa od ubiegłorocznej – zauważa Wielgo. – Warszawscy deweloperzy jednocześnie zwiększają sprzedaż i utrzymują dużą aktywność inwestycyjną.
Oferta mieszkań wciąż jest bardzo duża. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w maju w większości metropolii liczba lokali jeszcze wzrosła. W Warszawie oferta zwiększyła się z 16,6 tys. do 17,3 tys. mieszkań (o 4 proc.). W Trójmieście i Krakowie wynosi ok. 11,7 tys. lokali, we Wrocławiu – ok. 11,2 tys., w Łodzi – ok. 10,3 tys., w Poznaniu – ok. 8,9 tys., a w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 7,9 tys. Spadki pojawiły się jedynie w Krakowie i Wrocławiu, ale były niewielkie (po ok. 2 proc.). W praktyce oznacza to, że dostępność mieszkań jest duża, co hamuje wzrost cen.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
Jak się zmieniają ceny nowych mieszkań
– Najwięcej emocji budzi Warszawa, gdzie od początku 2026 r. średnia cena metra nowych mieszkań wzrosła z niespełna 18,5 tys. zł do niemal 20 tys. zł, czyli o ok. 8 proc. W maju pojawiła się niewielka korekta – średnia spadła o ok. 100 zł, do 19,9 tys. zł za metr. Nie był to jednak efekt obniżek w cennikach, lecz zmiany struktury oferty – przypomina Wielgo.
Drugi miesiąc z rzędu stabilnie było także w Krakowie, a czwarty – w Trójmieście, gdzie średnie ceny symbolicznie wzrosły i wynoszą odpowiednio 17,2 tys. zł i 17,8 tys. zł za metr. W Poznaniu, po wcześniejszych niewielkich wzrostach, maj przyniósł lekką korektę do 14,2 tys. zł za metr, to ok. 100 zł mniej niż miesiąc wcześniej.
– W Łodzi średnia cena utrzymuje się na poziomie ok. 11,6 tys. zł za metr, od początku roku praktycznie się nie zmienia. W miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii to ok. 11,2 tys. zł, a stabilizacja przeplata się z niewielkimi spadkami.
Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie średnia wzrosła w maju o ok. 1 proc. – z 15,3 tys. zł do 15,4 tys. zł za metr kwadratowy. Na rynek trafiła bowiem duża pula mieszkań ze średnią ceną ok. 16,7 tys. zł za metr kwadratowy – podaje Marek Wielgo.
W ujęciu rocznym różnice między rynkami są bardzo widoczne. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego jest o ok. 10 proc. wyższa niż przed rokiem. W Trójmieście i Poznaniu wzrost sięga ok. 5–6 proc., we Wrocławiu ok. 4 proc., a w Krakowie ok. 3 proc. Z kolei w Łodzi ceny są zaledwie o ok. 1 proc. wyższe niż w maju 2025 r., natomiast w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii pozostają o podobną skalę niższe.
Czytaj więcej
Ceny nowych mieszkań są stabilne, na co ma wpływ m.in. bardzo duża oferta – także ukończonych już lokali – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Ile naprawdę kosztują nowe mieszkania
Marek Wielgo zwraca uwagę, że „typowe” ceny mieszkań są wyraźnie niższe od średniej, a różnicę tworzą przede wszystkim najdroższe inwestycje. Spokojniejszym i bardziej wiarygodnym punktem odniesienia jest mediana, czyli cena „ze środka stawki”.
– W Warszawie mediana cen metra kwadratowego wynosiła w maju 17,7 tys. zł, w Trójmieście – 17,2 tys. zł, w Krakowie – 16 tys. zł, we Wrocławiu – 14,4 tys. zł, w Poznaniu – 13,3 tys. zł, w Łodzi – 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii – „tylko” 10,9 tys. zł – podaje analityk. – Im więcej na rynku mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest tu liderem.
Czytaj więcej
Zmiana małego mieszkania na duży, wielopokojowy lokal w największych miastach oznacza koszty idące w setki tysięcy złotych. Przeprowadzkę najbardzi...
Ekspert podkreśla, że dla potencjalnych nabywców mieszkań ważne jest jednak nie tylko to, że mogą przebierać w większej liczbie ofert. W większości metropolii skurczyła się liczba mieszkań w segmencie popularnym, czyli z bardziej przystępnymi cenami. – W Warszawie, Krakowie i Trójmieście do tego segmentu zaliczyliśmy mieszkania z ceną poniżej 17 tys. zł za metr, we Wrocławiu i Poznaniu – poniżej 14 tys. zł, a w Łodzi i w miastach Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii – poniżej 11 tys. zł za metr – wskazuje.
W Warszawie w maju kupujący mieli do wyboru ok. 7,2 tys. mieszkań w cenie do 17 tys. zł za metr, czyli o 18 proc. mniej niż w styczniu. W Krakowie oferta takich lokali skurczyła się o 7 proc., do 7,1 tys., a w Trójmieście zwiększyła się o 2 proc., ale pozostaje najmniejsza – 4,1 tys. mieszkań.
W Warszawie, w Łodzi i w Górnośląsko Zagłębiowskiej Metropolii przybyło w maju mieszkań w segmencie popularnym, ale tylko w tej ostatniej metropolii było ich więcej niż na początku roku. To wyjaśnia spadek zarówno mediany, jak i średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich.
