Mieszkania dwupokojowe cieszą się niezmiennie największym wzięciem. W Warszawie stanowiły 45 proc. wszystkich lokali, na które deweloperzy znaleźli chętnych w tym roku – wynika z analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl. Podobnie jest w innych metropoliach, z wyjątkiem Wrocławia, gdzie udział „dwójek” nie przekracza 40 proc.
Dwa pokoje coraz droższe
Jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, problem w tym, że sprzedaż takich lokali w tym roku wyraźnie przewyższa nową podaż. W Warszawie było to ok. 3,3 tys. lokali wobec 2,7 tys. nowych, w Krakowie 1,2 tys. wobec 1 tys., w Łodzi – 884 wobec 640, a w Poznaniu 872 wobec zaledwie 560. – Również w miastach w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Trójmieście i Wrocławiu „dwójki” znikały z rynku szybciej, niż deweloperzy byli w stanie uzupełniać ofertę. Różnica była tam jednak niewielka. Równocześnie część lokali wróciła w tym czasie na rynek, bo zdarzały się przypadki rezygnacji – zauważa Wielgo.
Dlatego też oferta nie wszędzie się skurczyła. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Poznaniu liczba dostępnych mieszkań dwupokojowych spadła od stycznia do maja z 3,3 tys. do 3,1 tys., czyli o niemal 7 proc. W Warszawie ubyło ich o prawie 4 proc., do 7,2 tys. W Łodzi, Krakowie i Trójmieście spadki sięgały 2–3 proc.. Tylko we Wrocławiu oferta „dwójek” nie zmieniła się, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii wzrosła o symboliczny 1 proc.
W Warszawie średnia cena mkw. mieszkań dwupokojowych w ciągu pięciu miesięcy tego roku wzrosła z 18,4 tys. do 19,3 tys. zł, czyli aż o 5 proc. Wyraźny wzrost średniej – o 3 proc. – RynekPierwotny.pl odnotował także w Poznaniu – z 13,5 tys. do 13,9 tys. zł za metr kwadratowy. W pozostałych metropoliach zmiany były kosmetyczne.
– To marne pocieszenie, skoro np. w Łodzi najtańsza „dwójka” sprzedana w ciągu pięciu miesięcy tego roku kosztowała ok. 200,4 tys. zł, podczas gdy wśród mieszkań wprowadzonych w tym czasie do sprzedaży najniższa cena wynosiła już 349,1 tys. zł. To aż 74 proc. więcej – wskazuje Marek Wielgo. – To pokazuje, że problemem przestają być już nie tylko średnie ceny, które dla wielu kupujących mają znaczenie drugorzędne. Znacznie ważniejsze jest to, czy w ogóle da się znaleźć mieszkanie mieszczące się w budżecie. A takich lokali jest coraz mniej.
W większości metropolii widać duże różnice w cenach mieszkań, na które deweloperzy znajdowali w tym roku chętnych a cenami tych, które wprowadzali na rynek. Np. w Warszawie nabywcy płacili za mieszkania dwupokojowe średnio 758,6 tys. zł (niespełna 18,3 tys. zł za mkw.), podczas gdy wprowadzone do sprzedaży kosztowały już średnio 900 tys. zł (ok. 21,5 tys. zł/mkw.). Różnica w cenie sięga więc aż ok. 18–19 proc. Podobnie jest w Poznaniu– ponad 14 proc., a w Krakowie, Łodzi i Trójmieście – 5–7 proc.
– Z perspektywy kupujących oznacza to jedno: okno względnej stabilizacji może się powoli zamykać. Przy kurczącej się podaży i rosnących cenach nowych mieszkań presja na wzrost prawdopodobnie będzie narastać– komentuje Marek Wielgo.
Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że duża popularność dwupokojowych lokali nie zawsze wynika ze skromnych możliwości finansowych nabywców. Wielu nie czuje potrzeby kupowania większego metrażu, tym bardziej że koszty jego utrzymania coraz mocniej obciążają domowe budżety.
Szybka przeprowadzka
Także na rynku wtórnym klienci chętnie kupują dwupokojowe mieszkania. – W zależności od miasta, lokali z dwoma pokojami szuka 40–50 proc. klientów – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka. – W cenie są lokale w nowszych budynkach, do których można się szybko wprowadzić, z balkonem, windą, garażem.
Kupujący unikają nieruchomości wymagających generalnego remontu. – Bloki z czasów PRL przegrywają z nowszymi budynkami. Ten trend przybiera na sile – mówi Marcin Drogomirecki.
Z analiz Grupy Morizon-Gratka wynika, że średnie całkowite ceny mieszkań dwupokojowych z rynku wtórnego w Warszawie w czerwcu to 810 tys. zł, w Krakowie 742 tys. zł, w Poznaniu 565 tys. zł, we Wrocławiu 646 tys. zł, w Gdańsku 732 tys. zł, w Łodzi 367 tys. zł, w Lublinie 462 tys. zł, a w Katowicach 440 tys. zł.
Portal Nieruchomosci-online.pl analizuje średnie ceny ofertowe mkw. dwupokojowych lokali. W Warszawie to 17,5 tys. zł za mkw. (dane za I kwartał), to o 2,5 proc. mniej niż rok wcześniej. W Krakowie sprzedający dwupokojowe mieszkania wyceniali je średnio na 16,5 tys. zł, o 0,8 proc. więcej w ujęciu roku do roku, we Wrocławiu na 13,7 tys. zł (3,3 proc. wzrost rok do roku), w Gdańsku na 15,9 tys. zł (4,6 proc. w górę), w Łodzi na 8,5 tys. zł (spadek o 4,2 proc.).
Trzeba też pamiętać, że kupujący teoretycznie nie mają powodów, by narzekać na ofertę mieszkań. Jest w czym przebierać i na rynku pierwotnym, i wtórnym.
Jaki wybór mieszkań
Z raportu portalu Nieruchomosci-online.pl opracowanego we współpracy z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów wynika, że 56 proc. mieszkańców miast wojewódzkich uważa, że oferta mieszkań od deweloperów w ich okolicy jest szeroka. W przypadku terenów poza głównymi miastami taką opinię wyraża tylko 36 proc. mieszkańców.
Według danych GUS w 2025 r. i w okresie styczeń–kwiecień 2026 r. deweloperzy oddali do użytkowania w Polsce łącznie prawie 170 tys. mieszkań. Jak wskazują eksperci portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl, na rynku pierwotnym nadal mamy do czynienia z wysoką podażą mieszkań i relatywnie dużym wyborem po stronie kupujących.
– To, że ktoś słabo ocenia ofertę deweloperską w swojej okolicy, nie musi oznaczać, że nowych mieszkań tam nie ma. Czasem te inwestycje są dla ludzi mniej widoczne, czasem zbyt drogie albo niedopasowane do potrzeb, a czasem rzeczywiście jest ich niewiele. Dlatego warto patrzeć nie tylko na liczbę oddanych mieszkań, ale też na to, czy ludzie widzą w tej ofercie realną odpowiedź na swoje potrzeby – wyjaśnia Anna Zachara-Widła, badaczka zachowań konsumenckich portalu Nieruchomosci-online.pl.
Raport pokazuje, że lepiej postrzegany jest pod tym względem rynek wtórny: 61 proc. mieszkańców miast wojewódzkich uważa, że oferta mieszkań z drugiej ręki jest szeroka. W przypadku terenów poza głównymi miastami taką opinię wyraża 45 proc. mieszkańców.
W niektórych województwach poziom zadowolenia mieszkańców z oferty nowego budownictwa jest dwukrotnie niższy na terenach poza miastem niż w stolicy regionu.
Największy rozjazd między pozytywną oceną oferty w głównym mieście a analogiczną oceną na pozostałych terenach regionu odnotowano w województwach: podkarpackim (Rzeszów – 60 proc., reszta terenów – 30 proc.), kujawsko-pomorskim (Bydgoszcz – 61 proc., reszta terenów – 32 proc.), małopolskim (Kraków – 64 proc., reszta terenów – 36 proc.), mazowieckim (Warszawa – 64 proc., reszta terenów – 38 proc.) oraz śląskim (Katowice – 63 proc., reszta terenów – 37 proc.).
