Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl drugi kwartał 2026 r. przyniósł schłodzenie popytu na nowe mieszkania. Na siedmiu największych rynkach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – deweloperzy znaleźli chętnych na ok. 11,9 tys. mieszkań, o ok. 20 proc. mniej niż w pierwszym kwartale, ale o niespełna 1 proc. więcej niż rok wcześniej. To wynik o niecałe 4 proc. niższy od średniej kwartalnej z 2025 r.
Czytaj więcej
Pierwsi deweloperzy zapowiadają budowę infrastruktury schronowej. Na „bunkry” na osiedlach w większej skali trzeba jednak poczekać. Mieszkania mogą...
Drugi kwartał był gorszy od mocnego pierwszego w każdym dużym mieście. Ale zestawiając sprzedaż ze średnią kwartalną z 2025 r. obraz nie jest już tak jednoznaczny. W tym ujęciu wyróżniały się Kraków i Warszawa. W Krakowie sprzedaż była o blisko 5 proc. wyższa od ubiegłorocznej średniej kwartalnej, a w Warszawie o blisko 2 proc. Wyraźnie poniżej średniej z 2025 r. znalazły się Trójmiasto (- 21 proc.), Poznań (-9 proc.) i Wrocław (-6 proc.).
– Po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie zaczęły się pogarszać nastroje zarówno wśród kupujących nowe mieszkania, jak i deweloperów, którzy liczyli na stopniowe ożywienie rynku. Z każdym miesiącem ostrożność rosła – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Podrożały kredyty, część potencjalnych nabywców przyjęła postawę wyczekiwania, a pogorszenie wyników sprzedaży skłoniło deweloperów do ograniczenia nowych inwestycji.
Wielgo zaznacza, że choć w drugim kwartale sprzedaż mieszkań spadła, to trudno mówić o załamaniu rynku. – Porównując wyniki ze średnią kwartalną, nie jest wcale tak źle, z wyjątkiem Trójmiasta – zauważa.
Dawkowanie nowej podaży mieszkań
Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych miastach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 9,9 tys. mieszkań, to o 16 proc. mniej niż w pierwszym kwartale i aż o 28 proc. mniej niż rok wcześniej. To wynik o 24 proc. niższy od średniej kwartalnej z 2025 r.
Czytaj więcej
Deweloperzy coraz częściej spodziewają się spadku sprzedaży mieszkań. Przestają też wierzyć we wzrost cen – wynika z indeksu nastrojów deweloperów...
– Oznacza to, że już drugi kwartał z rzędu nowa podaż była mniejsza od sprzedaży. W drugim kwartale różnica wyniosła blisko 2 tys. mieszkań. Rynek zaczyna stopniowo wchłaniać nadwyżkę mieszkań zgromadzoną wcześniej przez deweloperów – mówi Marek Wielgo.
Najbardziej spektakularnym przykładem ograniczania nowych inwestycji jest Kraków, gdzie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży jedynie 690 mieszkań, o 72 proc. mniej niż w pierwszym kwartale i o 65 proc. mniej niż przed rokiem. Także we Wrocławiu i Trójmieście nowa podaż była wyraźnie niższa niż przed rokiem – odpowiednio o 52 proc. i 42 proc. Spadki odnotowano także w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (-32 proc.) oraz Poznaniu (-14 proc.).
Na tym tle wyróżniały się Warszawa i Łódź. W stolicy liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była o 8 proc. wyższa niż rok wcześniej, a w Łodzi – aż o 27 proc. wyższa. Warszawa była jedynym miastem, w którym nowa podaż utrzymała się na poziomie zbliżonym do średniej kwartalnej z 2025 r.
Rekordowe zapasy gotowych mieszkań
Mimo przewagi sprzedaży nad nową podażą oferta nowych mieszkań jest wciąż bardzo duża. RynekPierwotny.pl podaje, że pod koniec czerwca deweloperzy w Warszawie oferowali ok. 17 tys. mieszkań, w Krakowie 11,5 tys., w Łodzi niemal 11,5 tys., w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys., we Wrocławiu 9,9 tys., w Trójmieście ponad 9 tys., a w Poznaniu 7,9 tys.
Czytaj więcej:
Deweloperzy dostają więcej pozwoleń na budowę mieszkań, niż ich budują. Trzymają w zamrażarkach nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali. Tam, gdzie zapa...
Pro
Kupujący mają wciąż bardzo duży wybór mieszkań, także na ukończonych już osiedlach. Gotowe lokale pod koniec czerwca stanowiły ok. 24 proc. całej oferty na siedmiu największych rynkach, podczas gdy jeszcze trzy lata temu ich udział wynosił ok. 12-14 proc. – Oznacza to, że deweloperzy mają rekordowe zapasy ukończonych mieszkań czekających na nabywców – zauważa Marek Wielgo. W Poznaniu gotowe mieszkania stanowią już niemal jedną trzecią całej oferty. Duży udział takich lokali odnotowano także w Łodzi, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Warszawie.
– Z punktu widzenia kupujących jest to bardzo komfortowa sytuacja. Mieszkania gotowe można obejrzeć przed zakupem, szybciej odebrać i rozpocząć ich wykańczanie lub wynajem. Dla deweloperów oznacza to zamrożony kapitał, dlatego lokale oddane do użytku są często objęte najbardziej atrakcyjnymi promocjami – zauważa Wielgo.
Czytaj więcej
Maj przyniósł wzrost oferty mieszkań na wynajem. Czynsze się stabilizują albo idą w dół – wynika z analiz GetHome.pl. Najemcy mogą zacierać ręce.
A Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, dopowiada, że klienci chcą kupować gotowe mieszkania, podczas gdy te wprowadzane dopiero do oferty budzą dużo mniejsze zainteresowanie.
– Duży udział mieszkań gotowych pomaga też zrozumieć, dlaczego mimo spadku liczby nowych inwestycji nie widać presji na wzrost cen – mówi Jan Dziekoński. – Nawet jeśli oferta zaczęła się stabilizować, deweloperzy wciąż muszą konkurować o klientów mieszkaniami dostępnymi od ręki.
Mieszkania w Warszawie ciągle najdroższe
Wciąż duża oferta mieszkań ogranicza wzrost średnich cen nowych lokali. Drugi kwartał upłynął pod znakiem ich stabilizacji. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w większości metropolii zmiany były niewielkie, a ewentualne wzrosty wynikały głównie ze zmian struktury oferty, a nie z powszechnych podwyżek cenników.
Najdroższa jest wciąż Warszawa, gdzie średnia cena mkw. nowego mieszkania wynosiła pod koniec czerwca niemal 19,9 tys. zł, czyli ok. 10 proc. więcej niż rok wcześniej. Na kolejnych miejscach znalazły się Trójmiasto (17,8 tys. zł za mkw.) i Kraków (17,1 tys. zł).
W Krakowie średnia cena mkw. nowych lokali była zaledwie o ok. 2 proc. wyższa niż przed rokiem. We Wrocławiu wzrost wyniósł ok. 4 proc., a w Trójmieście i Poznaniu – ok. 6 proc. W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena była o 2 proc. niższa niż przed rokiem.
Warszawa jest więc wyjątkiem na tle pozostałych metropolii. Średnią cenę nowych mieszkań – to już niemal 20 tys. zł za mkw. – windują luksusowe inwestycje.
Czytaj więcej:
Ofert mieszkań – i nowych, i używanych, jest pod dostatkiem. Nabywcy nie spieszą się z zakupami. To dobry czas na rozmowy o cenie. W długim termini...
Pro
Dziekoński zwraca także uwagę na wskaźnik czasu wyprzedaży mieszkań, który jest swego rodzaju indeksem „rozgrzania rynku”. W Warszawie pod koniec czerwca wynosił 4,4 kwartału, to najmniej spośród siedmiu rynków.
– Wskaźnik na poziomie czterech kwartałów uznawany jest za granicę równowagi rynkowej, osiem kwartałów oznacza nadpodaż mieszkań. Tak jest w Łodzi i Katowicach, gdzie czas wyprzedaży wynosił ok. dziesięciu kwartałów. W Poznaniu przekraczał siedem kwartałów, w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście to ok. 6,5 kwartału.
Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl rynek powinien odbić w IV kwartale. – Nie będzie to jednak boom, a jedynie powolny powrót do poziomów sprzedaży notowanych na początku roku. Ochłodzenie, które obserwowaliśmy w drugim kwartale, było w dużej mierze pochodną pogorszenia nastrojów po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie, a te napięcia będą się stopniowo rozładowywać – mówi Jan Dziekoński.
