Tabelaofert bada nastroje deweloperów mieszkaniowych, pytając ich o sprzedaż i ceny nowych lokali. W czerwcu indeks zmiany tempa sprzedaży pierwszy raz od listopada 2024 r. spadł poniżej zera, do minus 0,09. – To najmocniejszy od miesięcy sygnał ostrożności na rynku pierwotnym – mówią autorzy indeksu.
„Moment otrzeźwienia” na rynku deweloperskim
Analitycy portalu Tabelaofert zaznaczają, że największa zmiana nie polega jednak na tym, że deweloperzy masowo zakładają spadek sprzedaży. – Najważniejsze jest to, jak szybko topnieje grupa firm liczących na dalsze przyspieszenie rynku. Jeszcze w lutym wzrostu sprzedaży spodziewało się niemal 58 proc. ankietowanych deweloperów. W czerwcu ten odsetek spadł do ok. 18 proc. – wskazują.
Jednocześnie rośnie grupa firm zakładających pogorszenie wyników. Jeszcze na początku roku odsetek takich prognoz utrzymywał się na poziomie kilku procent, w maju wzrósł do 17,2 proc., a w czerwcu zbliżył się do 27 proc.
Czytaj więcej:
Ofert mieszkań – i nowych, i używanych, jest pod dostatkiem. Nabywcy nie spieszą się z zakupami. To dobry czas na rozmowy o cenie. W długim termini...
Pro
Jak tłumaczą eksperci, rynek przesunął się z oczekiwania poprawy w stronę trudnej obrony obecnego tempa sprzedaży. – Nie dlatego, że popyt wyparował, ale głównie dlatego, że ten popyt rozkłada się na coraz większą liczbę biur sprzedaży. Stabilizacja nadal pozostaje najczęstszą odpowiedzią, ale coraz wyraźniej widać, że deweloperzy przygotowują się na trudniejsze wakacje – zaznaczają eksperci serwisu Tabelaofert.
– Nastroje wśród deweloperów pogarszają się szybko. Zamarło oczekiwanie, że sprzedaż będzie rosła. To zasadnicza różnica. Przez kilka miesięcy branża żyła nadzieją, że obniżki stóp procentowych uruchomią popyt i poprawią zdolność kredytową kupujących – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert. – Dziś widać, że bez takiego impulsu rynek stanął. Klient nie znika, ale przestaje się spieszyć. Ma wybór – i to duży wybór – bo podaż rośnie, więc porównuje oferty, sprawdza finansowanie i negocjuje. Deweloperzy to widzą, przybywa pesymistów.
Wiceprezes Chojnacki mówi o „momencie otrzeźwienia po bardzo optymistycznym początku roku”. – Jeszcze w lutym większość deweloperów zakładała, że sprzedaż będzie dalej rosła, dziś taki scenariusz wskazuje już tylko co piąta firma – zauważa. – To nie znaczy, że klienci zniknęli z rynku. To znaczy, że rynek zaczyna bezlitośnie weryfikować ofertę. Dobre inwestycje się obronią, słabsze będą musiały dużo mocniej zawalczyć o klienta ceną.
Sprzedaż słabnie, ceny na razie nie spadają
Spadek nastrojów widać również po stronie cen. Indeks zmiany cen mieszkań w czerwcu wyniósł 0,03. To wyraźnie mniej niż w maju, gdy wskaźnik był na poziomie 0,14, i zdecydowanie mniej niż w marcu, kiedy osiągnął tegoroczne maksimum 0,22. – Oznacza to, że deweloperzy praktycznie przestali wierzyć we wzrost cen. Na razie jednak nie zakładają spadków – zaznaczają.
84 proc. ankietowanych firm przewiduje utrzymanie obecnych cenników. Wzrostu cen spodziewa się 9,3 proc. deweloperów, a spadku 6,3 proc.
– Słabsza sprzedaż nie oznacza automatycznie tańszych mieszkań. Deweloperzy widzą, że rynek jest trudniejszy, ale większość z nich nadal chce bronić cenników. Cenników, ale niekoniecznie cen – mówi Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań w imieniu deweloperów. – To znaczy, że klient ma pole do rozmowy. Presja sprzedaży będzie prawdopodobnie widoczna nie tyle w prostym obniżaniu cen katalogowych, ile w rabatach, promocjach, miejscach postojowych, harmonogramach płatności albo indywidualnych negocjacjach – przewiduje.
Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert, dopowiada, że rynek nie jest jednolity. – Sytuacja coraz bardziej będzie zależała od konkretnego miasta, inwestycji, struktury oferty – wyjaśnia. – Na jednych osiedlach presja na rabaty może wzrosnąć, w innych deweloperzy nadal będą bronić cenników.
Czytaj więcej:
Działki pod osiedla w ciągu roku zdrożały o ok. 5 proc., a będą jeszcze droższe. Udział gruntów w cenie mieszkania w największych aglomeracjach to...
Pro
Duża oferta mieszkań
Gorsze nastroje analitycy tłumaczą m.in. sytuacją na rynku kredytów. – Na początku roku rynek liczył na kolejne obniżki stóp procentowych, które mogłyby poprawić zdolność kredytową kupujących. Dziś ten scenariusz jest mniej pewny, więc część klientów może odkładać transakcje – mówią.
Swoje robi też duża oferta. – W takim tempie sprzedaży w wakacje za rok co drugie mieszkanie w ofercie deweloperów będzie mieszkaniem wybudowanym, gotowym do odbioru – przewidują autorzy indeksu.
Czytaj więcej:
Deweloperzy dostają więcej pozwoleń na budowę mieszkań, niż ich budują. Trzymają w zamrażarkach nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali. Tam, gdzie zapa...
Pro
Na ostrożność deweloperów wpływa też sezonowość. Lipiec i sierpień są zwykle słabszym okresem sprzedaży mieszkań.
– Przy tak dużej podaży rynek mieszkań potrzebuje realnego impulsu, który przełoży się na zdolność kredytową kupujących. Bez tańszego finansowania sprzedaż będzie trudniejsza. Klienci będą podejmować decyzje dłużej – podsumowuje Robert Chojnacki. – Najbliższe miesiące będą sprawdzianem dla deweloperów. Kto ma dobrze dopasowaną ofertę, ten obroni sprzedaż, kto liczył wyłącznie na poprawę nastrojów, będzie miał trudniej.
