Kupić, wyremontować, sprzedać z zyskiem. Jak mówi ekspert Tomasz Lebiedź, to sposób zarabiania stary jak świat. – W okresie gwałtownego wzrostu cen mieszkań tak próbował zarabiać niemal każdy, kto mógł wysupłać trochę pieniędzy – wspomina. – Wiele osób kierowało się owczym pędem, nie mając odpowiedniej wiedzy. Niektórym wydawało się, że zarabiają, bo nawet nietrafione inwestycje mogły przynosić nominalny zysk tylko dlatego, że rósł cały rynek. Czas łatwych zarobków się skończył, więc flipperów ubyło.
Ekspert Kamil Wrotniak przyznaje, że klasycznych flipperów jest znacznie mniej niż przed wybuchem wojny w 2022 r. – Ten biznes to klasyczny system naczyń połączonych. Gdy po pandemii ceny skoczyły, stopy procentowe mocno wzrosły, a kredyty stały się najdroższe w UE, nagle ubyło kupców końcowych – wyjaśnia. – Tę gorszą płynność szybko zauważyli inwestorzy dostarczający flipperom finansowanie. W efekcie zniknęli przede wszystkim amatorzy szukający szybkiego, dodatkowego zysku, a na placu boju zostali tylko weterani z dużym zapleczem finansowym i stałymi ekipami remontowymi.
Czytaj więcej
Rosnąca oferta mieszkań na wynajem studzi zapał właścicieli do podwyżek czynszów. Najszybciej wynajmują się niedrogie kawalerki i mieszkania dwupok...
Trudniej kupić mieszkanie okazyjnie, bo ofert na rynku wtórnym ubywa
Łukasz Wydrowski, prezes agencji Estatic Nieruchomości, potwierdza: odpadli amatorzy, zostali ci, którzy mają własne ekipy, własny kapitał i dostęp do mieszkań, zanim trafią na portale. – Kiedy ceny rosły kilkanaście proc. rocznie, odświeżone mieszkania schodziły na pniu. Wzrost cen w trakcie remontu przykrywał każdy błąd w kosztorysie. Dziś tego parasola nie ma – podkreśla Wydrowski. – W wielu dużych miastach ceny stoją albo rosną w tempie, które nie sfinansuje remontu. W Warszawie ceny transakcyjne na rynku wtórnym na początku roku były nawet niższe niż rok wcześniej. Przy takiej stagnacji trzeba trafić na wyjątkową okazję, żeby opłacało się zamrozić kapitał na kilka miesięcy.
O okazje jest trudniej, bo ofert na rynku wtórnym ubywa. – W Warszawie jest ich o 20 proc. mniej niż przed rokiem, we Wrocławiu – o 22 proc. – wskazuje Łukasz Wydrowski. Jak dodaje, rynek pierwotny jako źródło flippów praktycznie przestał się liczyć. – W Warszawie, Krakowie czy Łodzi deweloperzy oferują więcej mieszkań, niż jest ogłoszeń na rynku wtórnym, a w Krakowie czy Trójmieście metr nowego mieszkania kosztuje prawie tyle samo co używanego. Lokal wykończony przez inwestora konkuruje wtedy z identycznym mieszkaniem od dewelopera, z gwarancją i rabatem w pakiecie – zauważa.
Najbezpieczniejszy produkt zdaniem prezesa Wydrowskiego to dwa pokoje w bloku z dobrym dojazdem. – Duże metraże i obrzeża to dziś prosta droga do tego, żeby mieszkanie po remoncie stało miesiącami. Coraz rzadziej chodzi także o ruiny. Generalny remont z wymianą instalacji kosztuje dziś ok. 2,5–3 tys. zł za metr i przy płaskich cenach po prostu się nie spina – argumentuje. Według Wydrowskiego doświadczeni inwestorzy wolą lokale, w których do zrobienia jest głównie to, co widzi kupujący. – Albo szukają mieszkań z problemem: po spadku, we współwłasności, zadłużonych, sprzedawanych pod presją czasu. Największy rabat bierze się dziś z kłopotu sprzedającego, a nie ze stanu ścian – mówi prezes Estatic Nieruchomości.
Portal Nieruchomości-online.pl podaje, że w II kwartale średnia cena mkw. mieszkań do remontu w Warszawie to 15,8 tys. zł, lokali o wysokim standardzie – 19,4 tys. zł. W Krakowie to 14,5 tys. zł/mkw. (do remontu) i 17,9 tys. zł (wysoki standard), w Gdańsku – 13,4 tys. zł i 17,1 tys. zł, we Wrocławiu – 11,4 tys. zł i 14,1 tys. zł, w Katowicach – 7,4 tys. zł i 10,9 tys. zł/mkw.
Czytaj więcej
Mimo rosnącej podaży lokali deweloperskich przeciętnie zarabiający singiel miał we wrześniu mniejszy wybór niż miesiąc wcześniej. Zyskały rodziny –...
Dobrze trafiony flipp może przynieść kilkadziesiąt tys. zł.
Jak mówi Łukasz Wydrowski, przyjęło się, że różnica w cenach mieszkań do remontu i tych odnowionych – w tej samej okolicy – to 20–30 proc. – Ale to połowa rachunku – zaznacza. – Weźmy 50-metrowe mieszkanie, które po remoncie jest warte 600 tys. zł. Przy rabacie 30 proc. kupimy je za 420 tys. zł. Generalny remont to ok. 140 tys. zł. Podatek od zakupu, notariusz, prowizja przy sprzedaży i utrzymanie lokalu przez pół roku to kolejne ponad 30 tys. zł. Zostaje ok. 10 tys. zł zysku przed podatkiem, przy prawie 600 tys. zł zamrożonych na pół roku. Mniej więcej tyle, ile w tym czasie dałaby lokata, tylko bez ekipy remontowej i bez nerwów. Dlatego przy generalnym remoncie flipp ma dziś sens tylko wtedy, gdy rabat jest dużo głębszy niż rynkowa norma.
Z szacunków Wydrowskiego wynika, że dobrze trafiony flipp wciąż może dać kilkadziesiąt tysięcy złotych. A Kamil Wrotniak zauważa, że zwrot z klasycznego flippa nie zmienia się od ok. dekady. – Wciąż mówimy o średnich zyskach rzędu 40 tys. zł. Wzrosły jedynie kwoty, jakimi obracamy. Kiedyś 50-metrowe mieszkanie w Łodzi kupowano za 200 tys. zł, remontowano za 40 tys. zł i sprzedawano za 280 tys. zł. Dziś za ruinę trzeba zapłacić 300 tys. zł, wydać na wykończenie 80 tys. zł. Finalnie lokal można sprzedać za 420 tys. zł.
Wrotniak zauważa, patrząc z perspektywy Łodzi, że w grę wchodzi tylko rynek wtórny. – Pierwotny praktycznie zamarł. W bloku z wielkiej płyty, gdzie najczęściej kupuje się kompletną ruinę, dużo łatwiej wydobyć potencjał i zrobić efekt wow – tłumaczy. – Takie mieszkania mają zazwyczaj bezkonkurencyjną lokalizację, niedostępną dla deweloperów. I nie mówię tu o centrum miasta, lecz o dużych osiedlach z parkami, szkołami, przychodniami i sklepami w zasięgu krótkiego spaceru.
Zdaniem eksperta ktoś, kto szykuje flippa dla inwestora z rynku najmu, zapewne skupi się na kawalerkach. – Para przed ślubem to klient na dwa pokoje z kuchnią, a rodzina z dziećmi będzie szukać minimum trzech pokoi, choć może nie 65 mkw., jak jeszcze dziesięć lat temu, lecz np. 55 mkw. – zauważa.
Mocno zaniedbane mieszkania atrakcyjne dla flippera
Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź, wskazuje, że w Łodzi mieszkania do generalnego remontu w blokach z lat 60., 70. i 80. są najczęściej oferowane po 6–7 tys. zł za mkw., a ceny transakcyjne często zbliżają się do 6 tys. zł. – Dobrze wyremontowane i wyposażone lokale sprzedają się po ok. 9,5–10 tys. zł za mkw. Różnica może wynosić 3–4 tys. zł za mkw., ale z tej kwoty trzeba jeszcze pokryć remont, koszty transakcyjne, utrzymanie mieszkania i finansowanie – mówi dyr. Grzeląska. – Większość przygotowywanej oferty to mieszkania gotowe do wprowadzenia, z pełnym umeblowaniem, a koszt takiego przygotowania przekracza 3 tys. zł za mkw. Sama robocizna to 1,2–1,6 tys. zł.
Michał Grzeląska szacuje, że dobrze kupione mieszkanie może dać realny zarobek od ok. 500 zł do 1 tys. zł za mkw. 40-metrowy lokal przyniesie ok. 20–40 tys. zł przed opodatkowaniem. – Cały proces: zakup, remont i sprzedaż, może zająć pół roku, czasem znacznie dłużej. To może oznaczać do ok. 10 proc. zwrotu z zaangażowanego kapitału na pojedynczej transakcji – wskazuje. – Nadal da się na tym zarabiać, ale jest to biznes wymagający wiedzy, sprawdzonej ekipy i dużego kapitału. Przy jednej czy dwóch transakcjach rocznie nie są to już łatwe pieniądze, z jakimi flipping często się kojarzy.
Dyrektor z Freedom zauważa, że nie ma jednego modelu: część inwestorów kupuje lokale do generalnego remontu, inni szukają mieszkań wymagających jedynie odświeżenia, kolejni kupują lokale od deweloperów, wykańczają je i sprzedają gotowe do zamieszkania. – Mocno zaniedbane mieszkania nadal mogą być dla flippera atrakcyjne. Klient indywidualny częściej obawia się remontu, kosztów i problemów ze znalezieniem dobrej ekipy – wyjaśnia.
Czytaj więcej
Średnia cena mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie sięgnęła we wrześniu 18 tys. zł/mkw. W Warszawie to tylko o 100 zł więcej – wynika z analiz porta...
Sylwia Żynda, dyrektor oddziału Freedom Poznań Centrum, ocenia, że osób szukających mieszkań pod takie inwestycje jest bardzo dużo. – Zmienił się jednak sposób, w jaki kupują – mówi. – Dziś inwestorzy liczą znacznie dokładniej i nie interesuje ich po prostu mieszkanie „do remontu”. Szukają prawdziwej okazji. I takie okazje w Poznaniu nadal się zdarzają. Czasami trafiamy na mieszkania w cenie ok. 7 tys. zł za mkw. Różnica w stosunku do ceny sprzedaży gotowego mieszkania po remoncie może być duża.
Bez gwarancji marży
Sylwia Żynda zauważa, że największym zainteresowaniem cieszy się rynek wtórny, gdzie można znaleźć mieszkania, których wartość można podnieść poprzez remont, zmianę układu czy dobre przygotowanie do sprzedaży. – Poszukiwane są lokale dwu- i trzypokojowe, zwykle o powierzchni ok. 35–60 mkw. Ważny jest funkcjonalny układ, dobra komunikacja i lokalizacja, w której później łatwo znaleźć klienta końcowego – mówi. – W Poznaniu inwestorzy chętnie patrzą na mieszkania w blokach z lat 60., 70. i 80., ale także na kamienice, szczególnie gdy sam budynek jest zadbany lub przeszedł remont. Mieszkanie, które na pierwszy rzut oka wygląda fatalnie, może być dla inwestora bardzo atrakcyjne. Stara kuchnia, boazeria, wykładzina, łazienka sprzed 30 lat to niekoniecznie problem. Dobry układ, lokalizacja i cena sprawiają, że właśnie takie nieruchomości bywają najbardziej interesujące.
Mediana cen transakcyjnych mieszkań w Poznaniu to ok. 11–11,5 tys. zł za mkw., ceny ofertowe są często wyższe. – Różnica pomiędzy ceną z ogłoszenia a ceną w akcie notarialnym nadal bywa znacząca – mówi Sylwia Żynda. – Dla flippera sama informacja, że mieszkanie jest „do remontu”, to jednak za mało. Liczy się różnica między całkowitym kosztem zakupu i remontu a realną ceną późniejszej sprzedaży. Jeżeli podobne, dobrze wyremontowane mieszkania w danej lokalizacji sprzedają się np. po 13–14 tys. zł za mkw., to mieszkanie wymagające generalnego remontu kupione za 11,5–12 tys. zł za mkw. niekoniecznie jest okazją. – Po doliczeniu wszystkich kosztów może się okazać, że marża praktycznie znika. Każdy lokal trzeba policzyć indywidualnie. Cena za metr jest tylko pierwszym filtrem. Jeśli uda się znaleźć lokal za 7–8 tys. zł za mkw. w miejscu, w którym wyremontowane mieszkania osiągają zdecydowanie wyższe ceny, zaczyna robić się interesująco. I właśnie takich ofert szukają flipperzy. Na dobrze przeprowadzonym flippie nadal można zarobić kilkadziesiąt tysięcy złotych, a przy wyjątkowo dobrym zakupie – nawet więcej.
Rynek mieszkaniowy już nie wybacza
Pośredniczka z Freedom podkreśla, że gwarantowanej marży nie ma. – Przy flippach najważniejszy jest kalkulator. Flippowanie w Poznaniu nadal ma sens, ale dziś wygrywa nie ten, kto najładniej wyremontuje mieszkanie. Wygrywa ten, kto dobrze zna rynek, szybko dociera do właściwych ofert i przede wszystkim – dobrze kupuje – mówi.
Łukasz Wydrowski podsumowuje, że flipp przestał być sposobem na szybki zarobek. – Wygrywa ten, kto potrafi policzyć, zanim kupi. No i szkoleniowcy, którzy wciąż sprzedają tę samą bajkę o taksówkarzu, który po jednym weekendzie stał się inwestorem. Na flippach zarabia się dziś coraz trudniej. Na opowiadaniu o flippach nadal całkiem nieźle – mówi. – Od zakupu do aktu sprzedaży mieszkania trzeba realnie liczyć ok. połowy roku. To wynik przed podatkiem, a przy regularnym obrocie mieszkaniami urząd skarbowy może uznać to za działalność gospodarczą ze wszystkimi tego konsekwencjami.
Czy warto? – Jako sposób na ulokowanie oszczędności? Moim zdaniem nie. Kapitał zamrożony na pół roku w mieszkaniu, które nie drożeje, musi zarobić wyraźnie więcej niż bezpieczna alternatywa i jeszcze zapłacić za ryzyko przekroczonego budżetu czy przeciągającej się sprzedaży. Takie projekty się zdarzają, ale ich szukanie to praca na pełen etat – wyjaśnia Wydrowski.
A Kamil Wrotniak dodaje, że ostatnie zawirowania rynkowe pokazały, że na pewno nie są to już łatwe pieniądze. – Przed wojną Rosji z Ukrainą rosnący rynek wiele wybaczał, nawet niedoświadczonym graczom – mówi. – Dziś pole na ewentualną pomyłkę zawęziło się do minimum. Kto jednak robi to z pasją, potrafi zarządzać projektami i nie przesadza ze skalą, ten na pewno wciąż da sobie radę.
