Pod koniec września na siedmiu największych rynkach było do kupienia niemal 80 tys. mieszkań. Ofertę powiększyły lokale, których sprzedaż wcześniej zawieszono oraz te, z których zakupu klienci zrezygnowali – wynika z analiz portalu RynekPierwotny.pl.
Promocje i rabaty u deweloperów przyciągają także inwestorów
Największy wybór mieszkań, bo ok. 17,7 tys., mieli klienci w Warszawie. W Krakowie czekało ok. 12,1 tys. nowych lokali. Mieszkania gotowe do odbioru stanowiły już ok. 29 proc. oferty – ponad dwa razy więcej niż kilka lat temu.
Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że III kwartał tego roku pod względem sprzedaży mieszkań był najlepszym kwartałem od dwóch lat. Na siedmiu największych rynkach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) – deweloperzy sprzedali niemal 15 tys. mieszkań, o 16 proc. więcej niż w II kwartale i o ok. 21 proc. więcej od średniej kwartalnej z 2025 r. Sprzedaż wzrosła we wszystkich miastach.
Czytaj więcej
Deweloperzy mają banki ziemi na tysiące mieszkań. Uzupełnianie zapasów działek może spowolnić reforma planistyczna. Część terenów zyska, część stra...
– Trzeci kwartał zaskoczył mocną sprzedażą mimo niesprzyjającego otoczenia makroekonomicznego. Pomogły niższe koszty kredytu w okresie wakacyjnym, a zwłaszcza obawa przed wzrostem ich oprocentowania, co zresztą nastąpiło we wrześniu – podkreśla Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl. – Ważne były też intensywne działania marketingowe deweloperów. Promocje i rabaty przyciągnęły również inwestorów, szczególnie w Poznaniu i Trójmieście.
Dziekoński zaznacza, że mimo tak dobrej sprzedaży, układ sił na rynku się nie zmienił. – Nadal jest to rynek kupującego. Rekordowa oferta, duża liczba gotowych mieszkań i łatwy dostęp do informacji o cenach sprawiają, że to nabywcy rozdają karty – mówi ekonomista.
Deweloperzy sprzedają mieszkania wolniej, niż je budują
Najlepiej radzą sobie najwięksi, rozpoznawalni deweloperzy z dużą ofertą i dużymi budżetami marketingowymi.
Mniejsze firmy, zwłaszcza regionalne, jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, coraz częściej przegrywają walkę o klienta już na etapie internetowego porównywania ofert. – Obowiązek publikacji cen mieszkań paradoksalnie wsparł największe podmioty – mówi.
Czytaj więcej
Chętnych na mieszkania jest więcej. Na rynku pierwotnym wzięcie mają te gotowe. Na wtórnym wzrosło zainteresowanie lokalami do 40 mkw. W co 20 tran...
Z analiz portalu wynika, że coraz więcej deweloperów zostaje z niesprzedanymi mieszkaniami. W połowie 2024 r. ok. 66 proc. deweloperów sprzedawało lokale wolniej, niż postępowała ich budowa. Pod koniec września 2026 r. odsetek ten sięgnął 78 proc. – mimo wyraźnej poprawy wyników sprzedaży na całym rynku.
– Wśród deweloperów lokalnych udział tych, których sprzedaż nie nadąża za budową, wzrósł w dwa lata z 36 do 56 proc., a wśród regionalnych – z 70 do 80 proc. – podaje Marek Wielgo. – Presję odczuwają też najwięksi: dziś 60 proc. dużych deweloperów sprzedaje mieszkania w tempie co najmniej dorównującym postępowi budowy, wobec trzech czwartych we wrześniu 2024 r. To jednak wciąż wynik znacznie lepszy niż wśród firm lokalnych (44 proc.) i regionalnych (20 proc.).
Ekspert komentuje, że popyt rozkłada się coraz bardziej nierównomiernie: jedni zwiększają sprzedaż i udziały w rynku, inni mają coraz większy problem ze znalezieniem nabywców.
Jak zmieniają się ceny nowych mieszkań
Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że duża konkurencja ogranicza presję na podwyżki cen mieszkań. Średnie ceny ofertowe nadal jednak rosną, głównie za sprawą zmian w strukturze oferty. W Warszawie średnia cena mkw. nowych lokali zbliżyła się do 20 tys. zł, to 8-proc. wzrost rok do roku. Podobnie, do ok. 14,6 tys. zł za mkw., podrożały mieszkania deweloperskie w Poznaniu. W Trójmieście średnia cena ofertowa to ok. 18,2 tys. zł (6-proc. wzrost r./r.), w Krakowie ok. 17,2 tys. zł (4 proc.), we Wrocławiu ponad 16 tys. zł (5 proc.), a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – ok. 11,3 tys. zł/mkw. – tu ceny praktycznie się nie zmieniły.
Czytaj więcej
Mieszkania do remontu wciąż są atrakcyjne dla inwestorów, ale o okazje jest coraz trudniej.
– Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy, trójmiejscy i wrocławscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań będących już w ofercie. Kluczową rolę odegrały zmiany w jej strukturze. Rynki zasiliła duża pula mieszkań wyraźnie droższych od przeciętnej – wyjaśnia Marek Wielgo. Np. w Warszawie nowe mieszkania wprowadzane do sprzedaży wyceniano średnio na 21,1 tys. zł za mkw.
Mniej wrażliwe na pojedyncze bardzo drogie nieruchomości są mediany cen. W Warszawie mediana mkw. nowego mieszkania wynosiła we wrześniu 17,5 tys. zł, przy średniej niemal 20 tys. zł. W ciągu roku wzrosła o 5 proc., wobec 8-proc. wzrostu średniej. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie mediana wzrosła aż o 12 proc. rocznie.
Jak tłumaczy Marek Wielgo, o wzroście cen decydują tam zmiany w środkowej i dolnej części oferty – segment popularny zdrożał w Gdańsku o 15 proc.
– Warszawa jest przykładem rynku, gdzie statystykę cen coraz bardziej kształtują mieszkania z najwyższej półki. W Trójmieście decyduje o niej także szybkie kurczenie się oferty mieszkań z bardziej przystępnymi cenami – tłumaczy analityk. – Efekt jest taki, że poprzeczka cenowa podnosi się dla całego rynku.
Dlatego, jak podkreśla, przy ocenie rynku trzeba analizować nie tylko średnie, ale też mediany cen oraz strukturę oferty. – W wielu miastach problemem nie jest dziś gwałtowny wzrost średniej ceny mieszkań, lecz szybkie kurczenie się oferty lokali z niższych przedziałów cenowych – mówi Marek Wielgo.
Prognozy. Popyt na mieszkania może słabnąć
Według Jana Dziekońskiego IV kwartał tego roku może być nieco gorszy, choć część deweloperów pewnie odnotuje rekordy sprzedaży.
Czytaj więcej:
Chętnych na mieszkania w wakacje nie brakowało, a jesień może być jeszcze lepsza. Mimo rosnącego popytu dwucyfrowe wzrosty cen wygasają. O klienta...
Pro
– Najbliższe miesiące mogą nie podtrzymać wakacyjnego optymizmu. Konflikt w Zatoce Perskiej i ograniczona dostępność surowców energetycznych podtrzymują inflację, a niepewność na rynkach finansowych podnosi koszty kredytów – tłumaczy ekonomista. – Rynek może wrócić do realiów I połowy 2025 r., gdy wysoki koszt kredytu studził popyt, a droższy kredyt i niższa zdolność odsuną w czasie decyzje o zakupie mieszkania. Mimo to koniec roku może zaskoczyć sprzedażą, bo liczący się deweloperzy będą walczyć o zrealizowanie celów zadeklarowanych inwestorom.
