Z tego artykułu dowiesz się:
- Ile mieszkań sprzedają deweloperzy
- Jaki jest popyt na mieszkania na rynku wtórnym
- Ile płacimy za mieszkania - nowe i używane
- Jakie są prognozerzy dla rynku mieszkań
We wrześniu na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali niespełna 4,4 tys. mieszkań. Lepsze w tym roku wyniki odnotowano w styczniu i w lipcu. W całym III kwartale firmy znalazły chętnych na 12,9 tys. lokali, to ponad 1,4 tys. więcej niż w II kwartale (12,3-proc. wzrost). W porównaniu z III kwartałem 2025 r. sprzedaż była większa o niemal 11 proc. – podaje portal Tabelaofert.
Z kolei z analiz Otodomu wynika, że we wrześniu deweloperzy sprzedali na siedmiu rynkach 5,1 tys. mieszkań, o 18 proc. więcej niż w sierpniu i o 17 proc. więcej niż we wrześniu 2025 r. – W Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Katowicach wrzesień był najlepszym w tym roku miesiącem pod względem sprzedaży – analizuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w portalu Otodom.
Czytaj więcej
Dalszego wzrostu sprzedaży mieszkań spodziewa się niemal 40 proc. deweloperów, spadków – tylko 8 proc. Część mówi o podwyżkach cen – wynika z indek...
Według Otodomu w III kwartale deweloperzy upłynnili 13,1 tys. mieszkań, o 9 proc. więcej niż w II kwartale i aż o 28 proc. więcej niż w III kwartale 2025 r. – Popyt przewyższał podaż. W tym samym czasie do sprzedaży trafiło 11 tys. nowych lokali, o 16 proc. mniej niż kwartał wcześniej, ale o 12 proc. więcej niż przed rokiem – wskazuje Katarzyna Kuniewicz. Sprzedaż była o 22 proc. większa od nowej podaży, a deweloperzy sprzedali o ponad 2,4 tys. mieszkań więcej niż wprowadzili na rynek.
Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert, ocenia, że sprzedaż nowych mieszkań w III kwartale zaskoczyła, szczególnie w wakacje, które są zwykle słabsze. – Największym zainteresowaniem cieszyły się lokale dwu- i trzypokojowe, które stanowiły ponad 70 proc. sprzedaży – wskazuje. – Nabywcy chętnie wybierają lokale na wybudowanych osiedlach. W III kwartale gotowe mieszkania odpowiadały za 34 proc. transakcji.
Czytaj więcej
Typowa kawalerka znika z oferty po 50 dniach, o dziesięć dni szybciej niż rok temu – wynika z analiz SonarHome.pl. Czy kupujący mogą liczyć na duże...
Ile płacimy za nowe mieszkania
Tabelaofert podaje, że w III kwartale deweloperzy rozpoczęli sprzedaż niemal 13,5 tys. mieszkań, większość na osiedlach z segmentu popularnego. W ofercie pojawiło się także kilka projektów apartamentowych.
Agnieszka Mikulska, ekspertka firmy doradczej CBRE, potwierdza, że mieszkania wprowadzone na rynek w III kwartale były adresowane raczej do szerszego grona nabywców, choć we wrześniu w kilku miastach do sprzedaży trafiło wiele droższych lokali.
Otodom podaje, że pod koniec września deweloperzy na siedmiu rynkach oferowali niespełna 59 tys. mieszkań o łącznej wartości 51,6 mld zł. Jak mówi Katarzyna Kuniewicz, w ujęciu kwartalnym oferta skurczyła się o 1,1 tys. lokali.
Ekspertka zwraca uwagę na duże różnice w tempie wyprzedaży oferty. Mieszkania najszybciej znikają w Warszawie – tempo wyprzedaży to 3,5 kwartału. We Wrocławiu: 3,8 kwartału, w Trójmieście: 3,9. Najdłużej wyprzedaż całej oferty mieszkań trwałaby w Katowicach (8,6 kwartału) i Łodzi (6,8).
Otodom podaje, że średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów w Warszawie pod koniec września to niespełna 19,7 tys. zł za mkw., o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Dla porównania, przeciętna cena mkw. lokali sprzedanych w stolicy we wrześniu to ponad 17,7 tys. zł/mkw. W Krakowie deweloperzy oferowali mieszkania po średniej cenie ponad 16,9 tys. zł/mkw. (3,2-proc. wzrost), z oferty znikały lokale w średniej cenie ponad 17,8 tys. zł/mkw.
Jak mówi Katarzyna Kuniewicz, cena mieszkań sprzedanych w Krakowie zaskakuje. – Była wyższa niż w Warszawie i o 5 proc. wyższa od krakowskiej średniej ceny ofertowej – zauważa. – Kupujący w Krakowie częściej wybierali droższe mieszkania z wyższej półki.
W Trójmieście średnia cena ofertowa nowych mieszkań to 17,8 tys. zł/mkw., średnia cena lokali sprzedanych: niespełna 17,3 tys. zł. We Wrocławiu to odpowiednio: 15,5 tys. zł (średnia mieszkań w ofercie) i niespełna 14,8 tys. zł/mkw. (średnia cena lokali sprzedanych w tym czasie), w Poznaniu: ponad 14,1 tys. zł i ponad 13,4 tys. zł, w Łodzi: 11,6 i ponad 10,9 tys. zł, a w Katowicach: ponad 12,6 tys. zł i i 12,2 tys. zł/mkw.
Negocjacje na rynku wtórnym
We wrześniu wzrósł też popyt na mieszkania z rynku wtórnego. Marcin Drogomirecki, ekspert Grupy Morizon-Gratka, tłumaczy, że rozpoczęciu lub wznowieniu poszukiwań nieruchomości sprzyja zakończenie okresu wakacyjno-urlopowego.
Z analiz sieciowej agencji Metrohouse wynika zaś, że kupujemy coraz mniejsze mieszkania. – W ostatnich miesiącach wzrosło zainteresowanie lokalami do 40 mkw. – wskazuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w III kwartale w Warszawie i w Gdańsku to 45 mkw., we Wrocławiu i w Krakowie – 39 mkw., a w Łodzi – 52 mkw.
Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że poszukiwanie nabywcy nieruchomości trwa dość długo. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wciąż przekracza cztery miesiące. Ekspert podaje, że średnie ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki w ciągu kwartału najmocniej wzrosły w Warszawie – o 6,3 proc., do niemal 16,8 tys. zł za mkw.
Czytaj więcej
Segment mieszkań popularnych jest w miarę stabilny, podczas gdy kupujący lokale premium muszą coraz głębiej sięgać do kieszeni – wynika z analiz po...
– Po części jest to efekt zwiększonego udziału w transakcjach mieszkań w tzw. dobrych lokalizacjach, gdzie ceny znacząco przekraczają 20 tys. zł za mkw., oraz tych o niewielkich metrażach – tłumaczy Marcin Jańczuk. Metr małych mieszkań jest wyceniany wyżej niż większych.
W Krakowie i Gdańsku kwartalne ruchy cen mieszkań z drugiej ręki były nieznaczne. W Krakowie średnie ceny transakcyjne wzrosły w ciągu kwartału o 0,3 proc., do niespełna 14,1 tys. zł za mkw., w Gdańsku spadły o 0,8 proc., do 13,5 tys. zł/mkw. We Wrocławiu średnia cena transakcyjna mieszkań jest tylko nieznacznie, bo o 1,4 proc., wyższa niż przed kwartałem, wynosi niespełna 12,1 tys. zł/mkw.
– W Łodzi duża podaż mieszkań i agresywna polityka rabatowa deweloperów – a rynek pierwotny wpływa na rynek wtórny – sprawia, że w III kwartale kupowaliśmy mieszkania o 5 proc. tańsze – mówi Marcin Jańczuk. Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkań na łódzkim rynku wtórnym to ponad 7,3 tys. zł. Łódź jest jedynym miastem spośród pięciu analizowanych, gdzie ceny transakcyjne mieszkań spadły także w porównaniu z III kwartałem 2025 r.
Margines na rabat od cent mieszkania
Marcin Jańczuk zwraca uwagę, że nieco ponad 20 proc. mieszkań sprzedano po cenie ofertowej, nie zawsze więc można dostać rabat.
– Jednak sprzedający często zakładają z góry pewien margines na negocjacje. W III kwartale już na etapie ekspozycji cena ofertowa mieszkań spadała średnio o 4 proc. Dodatkowo średnio ok. 2 proc. udawało się „urwać” w negocjacjach ze sprzedającym – mówi Marcin Jańczuk. – W praktyce przeciętne mieszkanie wystawione np. za 500 tys. zł przyciąga zainteresowanie, gdy cena spadnie do 480 tys. zł, a sprzedaje się za 470 tys. zł.
Metrohouse podaje, że w co 20 transakcji można było wynegocjować więcej niż 10 proc. rabatu. Jak mówi Marcin Jańczuk, konkurencją dla indywidualnych sprzedających są gotowe mieszkania z rynku pierwotnego, który też kusi rabatami. – Decyzja o zakupie wynika więc z chłodnych kalkulacji. Liczą się koszty remontu i dostosowania mieszkania do własnych potrzeb – zauważa.
Czytaj więcej:
Chętnych na mieszkania w wakacje nie brakowało, a jesień może być jeszcze lepsza. Mimo rosnącego popytu dwucyfrowe wzrosty cen wygasają. O klienta...
Pro
Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property, ocenia, że negocjacjom podlega większość cen mieszkań. – Wysokość rabatów zależy od buforu, jaki w cenie ofertowej przyjęli sprzedający, oraz od ich indywidualnej sytuacji – mówi. – Realizujemy transakcje z symbolicznymi rabatami, ale też takie, gdzie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych o kilkanaście proc.
W Trójmieście popyt na mieszkania w III kwartale był duży. Paweł Grabowski tłumaczy, że w sezonie wakacyjnym ożywiają się m.in. klienci spoza regionu, którzy szukają nad morzem mieszkań inwestycyjnych, mieszkań dla studiujących w Gdańsku dzieci oraz lokali jako second home. – W zależności od zasobności portfela, kupują kawalerki za kilkaset tysięcy złotych albo duże apartamenty w cenach przekraczających 2 mln zł – mówi pośrednik z BIG Property. – Rynek jest stabilny. Nie odnotowaliśmy żadnych gwałtownych ruchów sprzedających mieszkania. Również kupujący nie składali zuchwałych ofert kupna – zaznacza.
Magdalena Łozowicka, ekspertka WGN, potwierdza: pomimo rosnącego popytu sprzedający nie decydują się na drastyczne podwyżki cen.
– Są jednak mniej skłonni do ustępstw przy próbach negocjacji cen – zauważa. – Decydują się na obniżkę dopiero wtedy, gdy mieszkanie długo czeka na nabywcę.
Prognozy. Wyścig po mieszkania
Według Katarzyny Kuniewicz wyniki III kwartału potwierdzają scenariusz bazowy na kolejne miesiące. – W IV kwartale deweloperzy będą starali się utrzymać ofertę na stabilnym poziomie i stopniowo wprowadzać tańsze projekty z segmentu popularnego – przewiduje. – Nie zrezygnują jednak z droższych mieszkań dla zamożniejszych klientów.
Czytaj więcej
Chcemy, żeby nasi pośrednicy koncentrowali się na tym, co jest istotą biznesu, a więc na obsłudze klienta, a nie na biurokracji i powtarzalnych czy...
Ewa Palus przypomina, że we wrześniu inflacja wyniosła 4 proc., przekraczając cel inflacyjny NBP. – Pojawił się impuls do podniesienia stóp procentowych przez RPP jeszcze w tym roku. Jeśli tak się stanie, kredyty hipoteczne zdrożeją – mówi ekspertka. Jej zdaniem po pierwszej podwyżce stóp procentowych sprzedaż mieszkań może wzrosnąć. – W obawie przed kolejnymi podwyżkami stóp część osób przyspieszy zakup nieruchomości – wyjaśnia Ewa Palus. – Kolejne podwyżki mogłyby już sprzedaż spowolnić. Jeśli stopy procentowe nie wzrosną, IV kwartał może być pod względem sprzedaży równie dobry jak poprzedni, szczególnie że w tym okresie jest najwięcej różnego rodzaju promocji.
Zdaniem Ewy Palus ceny nowych mieszkań do końca roku mogą się utrzymać na stabilnym poziomie. Za takim scenariuszem przemawia bardzo duża oferta lokali, także gotowych.
Również Agnieszka Mikulska uważa, że ceny mieszkań deweloperskich prawdopodobnie pozostaną stabilne lub nieznacznie wzrosną – nie więcej niż 2 proc. w porównaniu z końcem września. – Średnie ceny ofertowe w poszczególnych miesiącach mogą się zmieniać mocniej, w zależności od tego, jakie inwestycje trafią do sprzedaży – tłumaczy. – Możliwość dalszych wzrostów cen ogranicza duża oferta mieszkań – potwierdza.
Z drugiej strony, jak podkreśla Mikulska, wysokie ceny gruntów i rosnące koszty inwestycji sprawiają, że deweloperzy mają ograniczone możliwości obniżania całych cenników. – Nabywcy oczekują rabatów negocjowanych w biurach sprzedaży, w praktyce bardziej prawdopodobne są indywidualne obniżki i promocje. Takich okazji można się spodziewać szczególnie w okresie Black Friday oraz przed końcem roku, kiedy firmy tradycyjnie starają się osiągnąć zaplanowaną na dany rok sprzedaż.
Ekspertka CBRE nie spodziewa się gwałtownych zmian w podaży mieszkań. – Deweloperzy nadal dysponują znacznym bankiem pozwoleń na budowę, który pozwala uruchamiać kolejne inwestycje – wyjaśnia. – Choć ich przygotowanie komplikuje reforma planowania przestrzennego, decyzje o rozpoczynaniu budów osiedli będą zależeć przede wszystkim od bieżącej sprzedaży mieszkań.
Z oferty najmu do oferty sprzedaży
Co się może wydarzyć na rynku wtórnym? Paweł Grabowski potwierdza, że sytuacja zależy głównie od decyzji RPP w sprawie stóp procentowych. – Jeżeli pozostaną niezmienione, spodziewamy się utrzymania stabilnej sytuacji. Jeżeli wzrosną, spadnie zdolność kredytowa kupujących i wzrosną raty kredytów, co doprowadzi do ograniczenia możliwości klientów – mówi. – Nie przewidujemy, żeby mogło to doprowadzić do spadków cen. Przez jakiś czas utrzymają się na obecnych poziomach. W długoterminowej perspektywie przewidujemy wyłącznie wzrosty do 3 proc. rocznie. Nie da się już taniej niż obecnie wytworzyć nowych mieszkań.
Czytaj więcej:
Z oferty najmu znikają przede wszystkim tanie mieszkania i kwatery blisko uczelni. Zostają drogie, na które mało kogo stać. Kto uzbierał wkład włas...
Pro
Marcin Jańczuk nie widzi przesłanek, by w najbliższym czasie można było mówić o istotnych ruchach cen. Podaż mieszkań jest duża, rynek wciąż jest „rynkiem kupującego”. – To kupujący wciąż dyktuje warunki – mówi ekspert Metrohouse. – Podaż mieszkań może się nadal zwiększać. Dla części właścicieli wynajmujących lokale obecna rentowność najmu nie jest zadowalająca. Zmiany w najmie krótkoterminowym mogą sprawić, że taki biznes będzie mniej opłacalny. Część wynajmowanych lokali może wkrótce zasilić i tak już obszerną ofertę rynku wtórnego.
Gwałtownego ożywienia na rynku nie zakłada Magdalena Łozowicka. – Ceny zapewne utrzymają się na obecnym poziomie – przewiduje.
