Inwestycje budowlane od 1 września można prowadzić tylko na terenach objętych miejscowymi planami lub planami ogólnymi. Plany ogólne do 31 sierpnia uchwaliło ok. 35 proc. gmin. Planami miejscowymi objętych jest 33 proc. Polski.
Ile lat budowania mieszkań
Karolina Mokrzycka, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych i inwestycji średniego formatu w firmie doradczej JLL, ocenia, że reforma planistyczna już teraz mocno wpływa na rynek gruntów inwestycyjnych. - Z końcem sierpnia wygasło studium, a wiele miast nie zdążyło uchwalić planów ogólnych. Jeśli prace nad planem miejscowym lub ZPI (zintegrowany plan inwestycyjny – red.) nie zostały przyspieszone w czasie obowiązywania studium, inwestorzy muszą czekać do czasu uchwalenia planu ogólnego - wyjaśnia. - W tym czasie nie złożymy też wniosku o decyzję o warunkach zabudowy (WZ). 31 sierpnia był też ostatnim dniem na rozpoczęcie procedury „lex deweloper”.
Czytaj więcej
Na rynek będzie trafiać coraz więcej mieszkań po seniorach wyżu powojennego. W wyludniających się miastach dziedziczone lokale zaczną konkurować o...
Z analiz JLL wynika, że oferta terenów inwestycyjnych w najbardziej pożądanych miejscach już dziś jest mocno ograniczona. - Wejście w życie planów ogólnych z jednej strony uwolni niektóre tereny pod zabudowę mieszkaniową, z drugiej część działek zablokuje - mówi Mokrzycka.
Deweloperzy mają jednak niemałe banki ziemi. Mokrzycka zaznacza, że każdy deweloper ma inny harmonogram, inne założenia dotyczące liczby sprzedawanych mieszkań rocznie. Dlatego trudno oszacować, na ile lat budowania wystarczy zgromadzona przez deweloperów ziemia. - Na przykład Okam zakłada budowę osiedla na terenie dawnej fabryki FSO w Warszawie przez kolejnych 20-25 lat - wskazuje ekspertka JLL. - W sumie planuje 130 tys. mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.), czyli ok. 2050 mieszkań i ok. 11 tys. mkw. usług.
Atal, jak podaje prezes firmy Zbigniew Juroszek, ma bank ziemi na niemal 50 inwestycji w ośmiu aglomeracjach. Możliwy PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) to ponad 500 tys. mkw., co przekłada się na ponad 10 tys. mieszkań. Od 2020 r. Atal wydał na grunty ponad 1,3 mld zł. W ubiegłym roku kwota przekroczyła 120 mln zł, w tym roku będzie porównywalna. W tym roku firma sfinalizowała też zakup Grupy Budner za ponad 136 mln zł, co zwiększyło jej bank ziemi o 70 tys. PUM w Trójmieście.
- Pozyskujemy grunty w różny sposób, głównie od właścicieli prywatnych. Nie wykluczamy udziału w przetargach - zaznacza Juroszek. Jego zdaniem reforma planistyczna ma negatywny wpływ na rynek gruntów. - Zwiększa koszty zakupu. Wiele działek nie jest objętych planami zagospodarowania, a miasta nadal nie wdrożyły planów ogólnych. To przełoży się na wzrost kosztów działek inwestycyjnych - uważa.
Ryzyko widzi też Maciej Ługowski, dyrektor działu prawnego w firmie Ronson. - Grunty, które są dziś atrakcyjne dla deweloperów, staną się mniej dostępne, ale i mniej atrakcyjne - ocenia.
Ronson ma bank ziemi na niemal 5,3 tys. mieszkań (297,7 tys. mkw. PUM). Firma, jak mówi dyrektor Ługowski, szuka gruntów przede wszystkim o uregulowanym statusie planistycznym lub przynajmniej takich, które mają „dobre perspektywy”. - Istotne ograniczenia możliwości uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy w połączeniu ze skróceniem okresu ich obowiązywania mogą zmniejszyć pulę gruntów spełniających te kryteria. Dodatkowym utrudnieniem, choć mam nadzieję, że tylko przejściowym, są opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych - mówi Ługowski. - Deweloperzy zawsze konkurowali o atrakcyjne grunty. Reforma prawdopodobnie tego nie zmieni. Jeśli podaż atrakcyjnych gruntów spadnie, to przy utrzymującym się popycie naturalną konsekwencją może być presja na wzrost ich cen.
Czytaj więcej
Mieszkania do remontu wciąż są atrakcyjne dla inwestorów, ale o okazje jest coraz trudniej.
Ryzyko, ale i szansa
Lokum Deweloper zgromadził ziemię we Wrocławiu i w podwrocławskich Siechnicach i Sobótce. Ma już pozwolenia na ponad 600 mieszkań i aparthotele w dwóch innych lokalizacjach. - Dla tych inwestycji staramy się uzyskać decyzje w trybie specustawy mieszkaniowej, aby zrealizować zabudowę typowo mieszkaniową - mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper. - Priorytetem jest dla nas uzyskanie uzgodnień i decyzji administracyjnych na inwestycje na posiadanych gruntach. Proces ich przygotowania jest bardzo długi. Nie planujemy dodatkowych zakupów. Wysokie ceny ziemi przy utrzymujących się niskich cenach mieszkań uniemożliwiają uzyskanie sensownej marży deweloperskiej.
Prezes Lokum Deweloper nie spodziewa się, „by reforma planistyczna poprawiła tę sytuację”. Według niego włodarze miast przy uchwalaniu nowych planów miejscowych dla zabudowy mieszkaniowej będą raczej oczekiwać jeszcze większej partycypacji deweloperów w finansowaniu infrastruktury miejskiej, co przełoży się na większe koszty budowania osiedli. - Reforma ogranicza też pulę dostępnych gruntów, przez co ich ceny rosną. Te wyższe koszty przełożą się na ceny i mniejszą dostępność mieszkań dla klientów - Bartosz Kuźniar.
Bank ziemi Grupy Dom Development pod koniec czerwca obejmował grunty pod budowę 17,8 tys. mieszkań, nieruchomości na ponad 14,6 tys. są już własnością firmy. - Pozostałe, na ok. 3,2 tys. lokali, to grunty kontrolowane, czyli objęte umowami, z przeniesieniem własności po uzyskaniu wymaganych decyzji administracyjnych - tłumaczy Justyna Wilk, członek zarządu spółki Dom Development. - Niemal połowa naszego banku ziemi przypada na Warszawę - to ok. 8,7 tys. lokali, ok. 6 tys. na Trójmiasto, po ok. 1,4–1,6 tys. na Wrocław i Kraków.
Przy obecnym tempie sprzedaży grupy powyżej 4 tys. lokali rocznie bank ziemi wystarczy na cztery lata działalności. - Uważamy ten poziom za optymalny, systematycznie ten bank uzupełniamy - mówi Wilk. - Tylko w II kwartale nabyliśmy, także w formule joint venture, grunty pod ponad 1,6 tys. mieszkań.
W 2025 r. grupa przeznaczyła na zakup gruntów ponad 840 mln zł, a rok wcześniej - ponad 560 mln zł. W tym roku planuje wydać podobną kwotę. W I półroczu wydała już ponad 630 mln zł. - Wysokość nakładów w 2027 r. będzie zależała od sytuacji na rynku i okazji - mówi Justyna Wilk. - Naszym celem jest utrzymanie banku ziemi na ok. cztery lata sprzedaży i dalszy wzrost skali.
Czytaj więcej
Imperial Capital kupił w Krakowie i Katowicach tereny, na których planuje budowę niemal 600 mieszkań. Deweloper zapowiada wejście na nowe rynki.
Dom Development bierze udział w przetargach, jeśli nieruchomość pasuje do strategii firmy. - Większość transakcji to jednak bezpośrednie negocjacje z właścicielami. Naszą przewagą jest silny bilans, dzięki któremu możemy szybko sfinalizować nawet bardzo duże zakupy. Elastycznie podchodzimy też do struktury transakcji. Część gruntów obejmujemy umowami warunkowymi, z zapłatą po uzyskaniu decyzji administracyjnych, a przy niektórych projektach współpracujemy z lokalnymi partnerami w formule joint venture - mówi Wilk. - Jednak naszą podstawową zasadą jest unikanie zakupów spekulacyjnych. Interesują nas tereny, których sytuacja planistyczna jest jasno określona.
Przedstawicielka Domu Development uważa, że w dłuższej perspektywie plany ogólne powinny zwiększyć przewidywalność procesu inwestycyjnego, choć okres przejściowy jest dla rynku trudny. - Plany ogólne mogą zmienić parametry zabudowy części działek i zmniejszyć ich chłonność, a procedury się wydłużają. Gruntów pod zabudowę wielorodzinną już dziś brakuje, dlatego działki z uregulowanym statusem planistycznym będą zyskiwać na znaczeniu - przyznaje. - Przy większych projektach, np. na terenach poprzemysłowych, w wielu przypadkach konieczny będzie zintegrowany plan inwestycyjny. Jego przyjęcie będzie się wiązać z udziałem dewelopera w finansowaniu infrastruktury miejskiej, jak drogi, szkoły czy przychodnie.
A to może ograniczać opłacalność inwestycji i przyspieszyć konsolidację branży, premiując dużych, stabilnych finansowo deweloperów.
Ceny gruntów rosną
Z analiz JLL wynika, że za działki w najbardziej atrakcyjnych miejscach w Warszawie trzeba zapłacić co najmniej 7 tys. zł za metr PUM. Poza ścisłym centrum – ceny wahają się od 2,5 do 8 tys. zł za mkw. PUM. W Krakowie ceny sięgają 7 tys. zł/PUM, w Trójmieście – 7 tys. zł, w Łodzi i Katowicach – 2 tys. zł. - Przez ostatnich pięć lat ceny gruntów w Warszawie i głównych miastach rosły średnio od 5 do 12 proc. - podaje Mokrzycka. - Dynamika wzrostu cen terenów inwestycyjnych powinna się utrzymać na poziomie 5-7 proc.
Według ekspertki JLL o atrakcyjne grunty z potwierdzonym potencjałem mieszkaniowym będzie się toczyć zacięta walka.
- Mała podaż gruntów sprawia, że już dziś dochodzi do odważniejszych zakupów - mówi Mokrzycka. - Deweloperzy coraz częściej decydują się na nieruchomości o nieuregulowanym stanie planistycznym, nie mając żadnej gwarancji, że będą mogli wybudować tam osiedla. Mniejsi lub mniej odważni inwestorzy intensywnie analizują i rezerwują tereny podmiejskie, szczególnie te w sąsiedztwie stacji kolejowych.
Czytaj więcej:
Ofert mieszkań – i nowych, i używanych, jest pod dostatkiem. Nabywcy nie spieszą się z zakupami. To dobry czas na rozmowy o cenie. W długim termini...
Pro
Ekspertka JLL podkreśla, że czynnikiem, który najmocniej wpływa na cenę, jest mała podaż terenów, szczególnie w stolicy. - Reforma planistyczna raczej nie wpłynie bezpośrednio na wzrost ceny gruntów. Jeśli gminom nie udało się na czas uchwalić planów ogólnych, właściciele gruntów, którzy nie podjęli odpowiednich kroków przed 1 września, mogą mieć zablokowane poszczególne nieruchomości - tłumaczy. - W przypadku sprzedaży będą musieli zaakceptować obniżoną cenę lub zaczekać do wejścia w życie planów ogólnych. Czas pokaże, jak sprawnie będzie szła procedura uzyskania ZPI, jaki będzie jej koszt i jak wysokiej partycypacji będzie oczekiwało miasto.
Polsce nie grozi paraliż inwestycyjny
Także Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, uważa, że konkurencja o atrakcyjne grunty w atrakcyjnych aglomeracjach może się nasilić. - Objęte planami zagospodarowania działki są najbardziej poszukiwane. Jeśli liczba terenów, które można szybko „uruchomić” się zmniejszy, deweloperzy będą bardziej skłonni płacić premię za grunty z uregulowaną sytuacją planistyczną i przewidywalną ścieżką realizacji inwestycji - mówi Wielgo.
Ekspert nie spodziewa się wzrostu cen wszystkich gruntów. - Reforma może wręcz doprowadzić do większego zróżnicowania rynku. Drożeć mogą działki z planami, pozwoleniami na budowę lub ważnymi decyzjami WZ, podczas gdy część gruntów o niepewnym statusie planistycznym może stracić na wartości. Zmiany mają sprawić, że osiedla będą powstawały częściej tam, gdzie jest infrastruktura i gdzie rozwój urbanistyczny jest uzasadniony ekonomicznie, zamiast rozlewać się coraz dalej poza granice miast – wyjaśnia.
Jak podkreśla, celem reformy nie jest ograniczenie podaży terenów mieszkaniowych, lecz zahamowanie niekontrolowanego rozlewania się miast. - Przez lata realizację inwestycji na terenach oddalonych od infrastruktury, szkół, transportu publicznego czy usług umożliwiały decyzje o warunkach zabudowy - przypomina. - Z punktu widzenia samorządów oznaczało to wysokie koszty budowy i utrzymania infrastruktury technicznej i społecznej. Reforma ma skłonić gminy do bardziej zwartego rozwoju i kierowania nowej zabudowy przede wszystkim tam, gdzie istnieje lub może powstać odpowiednia infrastruktura.
Wielgo uspokaja, że Polsce nie grozi paraliż inwestycyjny. - Znaczna część obszaru wielu miast jest już objęta planami zagospodarowania. Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii w mocy pozostaje ok. 4 mln decyzji o warunkach zabudowy. W debacie poprzedzającej reformę zwracano uwagę, że tereny przeznaczone już pod zabudowę mieszkaniową mogłyby teoretycznie pomieścić znacznie więcej mieszkańców, niż liczy Polska - zauważa. - Najwięksi deweloperzy mają duże banki ziemi, a wiele inwestycji ma już prawomocne pozwolenia na budowę lub ważne decyzje o warunkach zabudowy. Dlatego ewentualne skutki reformy będą widoczne raczej w perspektywie kilku lat niż kilku kwartałów.
