Na rynku deweloperskim pierwsza połowa roku przyniosła wyraźny wzrost popytu. Jak wynika z analiz firmy doradczej Emmerson Evaluation, na siedmiu największych rynkach sprzedano 22,5 tys. mieszkań, o 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r. Większość zakupów przypadła na II kwartał br.
– Na większości głównych rynków liczba sprzedanych nowych mieszkań w ujęciu półrocznym była największa od 2024 r. – zauważa Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.
Czytaj więcej
Segment mieszkań popularnych jest w miarę stabilny, podczas gdy kupujący lokale premium muszą coraz głębiej sięgać do kieszeni – wynika z analiz po...
W porównaniu z I połową 2025 r. wzrosty sprzedaży nowych mieszkań firma odnotowała we wszystkich analizowanych miastach – od 3 proc. w Gdańsku do aż 44 proc. w Poznaniu. – Tak duża dynamika wynika częściowo z efektu niskiej bazy, niemniej Poznań osiągnął najlepszy półroczny wynik od 2021 r. – zauważa prezes Książak.
Jak tłumaczy, głównym motorem ożywienia popytu była większa dostępność kredytów hipotecznych, na co wpłynęły niższe stopy procentowe. Na rynek zaczęli wracać klienci, którzy odkładali zakupy mieszkań ze względu na brak zdolności kredytowej.
Duża oferta mieszkań
W pierwszej połowie roku deweloperzy lekko ograniczyli inwestycje. Pod koniec I półrocza 2026 r. na siedmiu rynkach dostępnych było 57,4 tys. mieszkań, o 5 proc. mniej niż rok wcześniej. Na rynek trafiło 22 tys. lokali, o 13 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 r.
Niewielkie ograniczenie nowej podaży w większości miast odnotowano także w porównaniu z końcem 2025 r. Spadki wyniosły od 1,8 proc. w Krakowie do 6,8 proc. w Katowicach. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie oferta nowych mieszkań wzrosła o 4,4 proc., do niemal 15,1 tys. Jak podkreśla prezes Emmerson Evaluation, to największy poziom podaży od 2018 r. W sumie cała oferta na siedmiu rynkach wzrosła o 15 proc.
Dużą część oferty stanowiły mieszkania gotowe: w pierwszej połowie roku stanowiły 23,3 proc. całej podaży, to ponaddwukrotnie więcej niż w 2024 r. Największy udział lokali na ukończonych osiedlach Emmerson Evaluation odnotował w Katowicach: to niemal jedna trzecia oferty, a np. w Gdańsku 13 proc.
Czytaj więcej
Wzrostu sprzedaży mieszkań spodziewa się w najbliższych miesiącach 57,5 proc. firm – wynika z indeksu nastrojów deweloperów portalu Tabelaofert. Ni...
Emmerson Evaluation sprawdza, jak długo wyprzedałaby się cała oferta mieszkań, przy zachowaniu tempa sprzedaży z ostatniego półrocza. Analizy wskazują na głębokie rozwarstwienie rynku. W Warszawie i w Gdańsku przy zachowaniu dotychczasowej dynamiki sprzedaży mieszkań obecna oferta wyczerpałaby się najszybciej, bo mniej więcej w rok. W Katowicach sprzedaż wszystkich mieszkań zajęłaby trzy razy dłużej – prawie trzy lata. – Sygnalizuje to nadpodaż na rynku deweloperskim w tej lokalizacji – mówi Dariusz Książak.
Jak zmieniają się ceny mieszkań
Jak mówi Dariusz Książak, duża podaż mieszkań ogranicza możliwość podwyżek cen. Z kolei rosnące koszty budowy i nowe wymogi dotyczące nowych inwestycji mieszkaniowych mogą ograniczać skalę ewentualnych spadków. W efekcie na średnie ceny lokali deweloperskich najmocniej wpływają zmiany w strukturze oferty, czyli np. udział inwestycji o wyższym standardzie.
Emmerson Evaluation analizuje mediany cen mieszkań – i z rynku pierwotnego, i wtórnego (na podstawie danych Evaluer). Z analiz wynika, że mediana cen transakcyjnych nowych mieszkań w Warszawie pod koniec I półrocza to 18 165 zł za mkw., a lokali rynku wtórnego: 16 376 zł/mkw. W porównaniu z końcem 2025 r. ceny na obu rynkach w stolicy wzrosły o 1 proc. W Krakowie nowe mieszkania były wyceniane na 16 739 zł/mkw. (bez zmian w ujęciu półrocznym), a używane na 14 893 zł/mkw. (1 proc. w dół w porównaniu z końcem ub.r.).
Czytaj więcej
Przybywa mieszkań wycenionych na ponad 20 tys. zł za metr, ubywa tańszych – wynika z analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl.
We Wrocławiu to odpowiednio: 14 590 zł/mkw. i 12 751 zł/mkw. Ceny i na rynku pierwotnym, i na wtórnym pozostały stabilne. W Poznaniu mediana cen mieszkań deweloperskich pod koniec I półrocza tego roku to 13 365 zł/mkw. (2-proc. wzrost), a mieszkań z drugiej ręki: 11 211 zł/mkw. (bez zmian), w Gdańsku: 15 688 zł/mkw. (4-proc. wzrost) i 13 472 zł/mkw. (1 proc.), w Łodzi: 10 792 zł/mkw. (1 proc.) i 7 797 zł/mkw. (2 proc. w dół), a w Katowicach: 12 062 zł/mkw. (bez zmian) i 8 081 zł/mkw. (1-proc. spadek).
– Na rynku deweloperskim w I półroczu w porównaniu z II połową 2025 r. przeważały umiarkowane wzrosty cen – komentuje Dariusz Książak. – Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie ich dynamika była największa i sięgnęła 4 proc. Z kolei na rynku wtórnym panowała względna równowaga z lekką tendencją spadkową. Wahania cen zmieściły się w przedziale od minus 2 proc. w Łodzi do plus 1 proc. w Warszawie i Gdańsku.
Odwilż w „hipotekach”
Na wzrost popytu na mieszkania wpłynęła poprawa dostępności kredytów hipotecznych. W I półroczu 2026 r. udzielono ich niemal o połowę więcej niż rok wcześniej. Przeciętna kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu 2026 r. to 506,6 tys. zł, o 6,2 proc. więcej niż rok wcześniej. – Wśród udzielonych kredytów istotny udział stanowiło refinansowanie kredytów, które w związku z prawdopodobnymi podwyżkami stóp procentowych będzie w najbliższych miesiącach istotnie maleć – uważa prezes Emmerson Evaluation.
Według niego w kolejnych tygodniach na rynkach i w segmentach o wysokiej podaży i słabszym popycie klienci będą mogli liczyć na negocjacje cen. Ale w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach możliwe są umiarkowane wzrosty.
Czytaj więcej
Po krótkim wiosennym boomie liczba mieszkań w uruchamianych przez deweloperów projektach skurczyła się czwarty miesiąc z rzędu. Opadła też fala kum...
– Kupujący wciąż będą mieć duży wybór nowych mieszkań – mówi prezes Emmerson Evaluation. Sprzedaż lokali na rynku pierwotnym może jeszcze w najbliższym czasie nieznacznie rosnąć, na rynek wraca tzw. popyt odroczony.
Dariusz Książak przewiduje, że utrzymanie stóp procentowych ustabilizuje koszty finansowania, jednak napięcia na Bliskim Wschodzie wzmagają presję inflacyjną. – W dłuższej perspektywie potencjalne podwyżki stóp procentowych mogą osłabić popyt na mieszkania i rynek refinansowania kredytów – ocenia prezes Emmerson Evaluation.
Na podaż nowych mieszkań mogą wpłynąć także zmiany w planowaniu przestrzennym. Od 1 września tego roku w gminach bez uchwalonego planu ogólnego możliwość wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy oraz uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest ograniczona. – Może to przełożyć się na przejściowe spowolnienie w przygotowaniu nowych inwestycji. Na znaczeniu zyskają tereny objęte planami zagospodarowania oraz grunty z decyzjami o warunkach zabudowy wydanymi na dotychczasowych zasadach, co może zwiększyć ich atrakcyjność – mówi prezes Książak.
Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation i Evaluer, rzeczoznawca majątkowy, uważa, że najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada utrzymanie względnej stabilizacji cen mieszkań. – Kierunek zmian będzie zależeć od lokalizacji, konkurencji i relacji popytu do podaży na danym rynku – mówi Robert Korczyński.
