Średnie ceny nowych mieszkań w większości miast są względnie stabilne. Jak jednak zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, oferta deweloperów stopniowo przesuwa się w stronę droższych lokali.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że przybywa mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy, a ubywa lokali z niższej półki.
Czytaj więcej:
Średnią cenę ofertową mieszkań ciągną w górę luksusowe apartamenty wyceniane na kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr. Lokale dla przeciętnego klie...
Pro
Ile wynoszą średnie ceny mieszkań deweloperskich
– Lipiec pokazał, że o zmianach średniej ceny mieszkań coraz częściej decyduje struktura nowej podaży. W największych miastach przybywa lokali z wyższych segmentów – mówi Marek Wielgo. – Widać to szczególnie we Wrocławiu, gdzie do sprzedaży trafiła duża pula mieszkań kosztujących średnio ponad 20 tys. zł za metr.
W efekcie średnia cena mkw. mieszkań w ofercie wrocławskich deweloperów wzrosła aż o 4 proc., do niespełna 15,9 tys. zł. – Na drugim biegunie znalazła się Warszawa, gdzie średnia cena spadła w lipcu o ok. 1 proc., do ok. 19,8 tys. zł za metr. – Warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr wyniosła niespełna 15,2 tys. zł – wyjaśnia Marek Wielgo.
Jak podkreśla, nie oznacza to, że w stolicy mieszkania zaczęły tanieć. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że także w Warszawie oferta stopniowo przesuwa się w stronę droższych segmentów.
– Najlepiej widać to w przypadku mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za metr. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ich liczba wzrosła we wszystkich największych miastach – mówi ekspert portalu.
W Warszawie taka oferta zwiększyła się z ok. 3,6 tys. do ok. 5,2 tys. mieszkań, czyli o 42 proc. W Trójmieście wzrosła z ok. 2,1 tys. do niemal 3 tys. lokali, również o 42 proc. We Wrocławiu liczba takich mieszkań zwiększyła się z niespełna 500 do ok. 1,2 tys., czyli aż o 142 proc. W Poznaniu wzrosła z 276 do 552, a więc o 100 proc.
Także w Krakowie mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy jest wyraźnie więcej niż przed rokiem. Ich liczba zwiększyła się tam z ok. 1,3 tys. do ok. 1,8 tys., czyli o 35 proc.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że tak drogie mieszkania zaczęły się pojawiać także w miastach kojarzonych dotąd z relatywnie przystępnymi cenami. W Łodzi liczba takich lokali wzrosła w ciągu roku z zaledwie dwóch do 43, a w miastach Górnośląsko–Zagłębiowskiej Metropolii z sześciu do 32. Mieszkania z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr wciąż stanowią tam niewielką część oferty deweloperów, jednak jeszcze rok temu można je było policzyć dosłownie na palcach jednej ręki.
Czytaj więcej
Chęć przeprowadzki z miasta na wieś deklaruje aż 44 proc. mieszkańców Gdańska, 36 proc. mieszkańców Poznania i 32 proc. mieszkańców Krakowa – wynik...
– Jeszcze kilka lat temu mieszkania kosztujące ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy były domeną pojedynczych inwestycji premium. Dziś stanowią coraz ważniejszy segment rynku, a w niektórych metropoliach przestają być już niszą – komentuje Marek Wielgo.
Tańszych mieszkań ubywa
Na wielu rynkach kurczy się jednocześnie oferta mieszkań z niższych segmentów cenowych. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście za takie lokale analitycy uznali mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy, a w Poznaniu, Łodzi i miastach Górnośląsko–Zagłębiowskiej Metropolii – mieszkania kosztujące nie więcej niż 12 tys. zł za metr.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba takich mieszkań zmniejszyła się w Warszawie z 5,3 tys. do 4,3 tys. lokali, czyli o 18 proc., we Wrocławiu z 6,2 tys. do 5,1 tys. (o 18 proc.), w Trójmieście z 3,8 tys. do 3,4 tys. (12 proc.) oraz w Poznaniu z 2,8 tys. do 2,2 tys. mieszkań (22 proc.).
Czytaj więcej
W lipcu na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali niemal 4,4 tys. mieszkań, o 36 proc. więcej niż przed rokiem. Sprzedaż jest jednak mn...
Wyjątkiem jest Kraków, gdzie oferta mieszkań kosztujących mniej niż 15 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła nieznacznie z 3,4 tys. do 3,5 tys. lokali (o 4 proc.). Także w Łodzi przybyło mieszkań z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za metr kwadratowy – ich liczba zwiększyła się z 5,7 tys. do 6,1 tys. (7 proc.). Jeszcze większy wzrost odnotowano w miastach Górnośląsko–Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta takich lokali zwiększyła się z 6,5 tys. do 7,1 tys. mieszkań (9 proc.).
– To nie przypadek, że właśnie w metropoliach, w których najbardziej skurczyła się oferta relatywnie tanich mieszkań, odnotowaliśmy zarazem największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego lokali dostępnych w sprzedaży. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 11 proc. w Warszawie, o 8 proc. we Wrocławiu, o 8 proc. w Trójmieście oraz o 5 proc. w Poznaniu – zauważa Marek Wielgo.
Umiarkowane zmiany cen odnotowano w Krakowie (3 proc.) i Łodzi (2 proc.), gdzie oferta mieszkań z niższych segmentów cenowych nie skurczyła się. W miastach Górnośląsko–Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego była natomiast o 1 proc. niższa.
– Jak widać, średnia cena mkw. nie pokazuje pełnego obrazu rynku. O jej zmianach decydują dziś nie tylko podwyżki czy obniżki cen, ale także struktura mieszkań trafiających do sprzedaży. Problem w tym, że coraz większą część oferty stanowią mieszkania z wyższej półki – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dla kogo droższe mieszkanie
– Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że warszawscy deweloperzy zaczęli dostosowywać nową podaż do możliwości finansowych kupujących, a wrocławscy postanowili ignorować sygnały płynące z rynku. Problem w tym, że rynek mieszkaniowy cechuje się dużą bezwładnością po stronie podaży – wyjaśnia Marek Wielgo. – Część firm może decydować o kolejności uruchamiania wcześniej przygotowanych inwestycji, ale ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami ważności pozwoleń na budowę, stopniem zaawansowania przygotowań czy wcześniejszymi decyzjami biznesowymi.
Inna rzecz, że zarówno Warszawa, jak i Kraków, Wrocław i Trójmiasto są rynkami, na których istotną grupę nabywców stanowią osoby zamożne i kupujący poprawiający swoje warunki mieszkaniowe.
Czytaj więcej
Średnia cena nowych mieszkań w Trójmieście wzrosła w ciągu trzech lat niemal o 35 proc., w Katowicach – o ok. 15 proc. – podaje Tabelaofert. Lokale...
– W największych metropoliach z rynku najszybciej znikają duże mieszkania. Kupują je przede wszystkim ci nabywcy, którzy dzięki poprawie dostępności kredytów dziś mogą sobie pozwolić na lokal o wyższym standardzie lub o większym metrażu – mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl.
Na siedmiu największych rynkach lokale mające co najmniej cztery pokoje znajdują nabywców średnio w czasie krótszym niż pięć kwartałów, podczas gdy w przypadku kawalerek okres wyprzedaży sięga blisko dziewięciu kwartałów.
Czytaj więcej
Klienci mogą przebierać wśród mieszkań na ukończonych osiedlach. Ich oferta jest rekordowa, a ceny bywają niższe niż budowanych lokali.
Kawalerki czekają dłużej
– To pokazuje, że popyt na większe mieszkania pozostaje relatywnie silny mimo wysokich cen, ale także oferta jest zbyt mała w stosunku do potrzeb – przyznaje Jan Dziekoński.
W Warszawie średni czas wyprzedaży mieszkań czteropokojowych i większych wynosi dziś nieco ponad trzy kwartały, w przypadku kawalerek sięga sześciu kwartałów. W Krakowie różnica jest jeszcze większa. Mieszkania czteropokojowe i większe sprzedają się średnio w niespełna pięć kwartałów, podczas gdy w przypadku kawalerek czas wyprzedaży przekracza 11 kwartałów.
Podobną prawidłowość widać we Wrocławiu, gdzie czas wyprzedaży wynosi odpowiednio blisko cztery i ponad dziewięć kwartałów. W Trójmieście różnica jest już niewielka – ok. pięć wobec sześciu kwartałów. W Poznaniu, Katowicach i Łodzi duże mieszkania także sprzedają się szybciej niż kawalerki, choć na tych rynkach czas ich wyprzedaży jest ogólnie dłuższy.
