W perspektywie dekady przed sektorem biurowym stoi kilka wyzwań, które będą pogłębiać polaryzację tej części rynku nieruchomości.
– Demografia, technologia i mobilność pracowników działają dziś równocześnie. Odporne będą te budynki, które łączą silną lokalizację z elastycznością funkcjonalną i standardem odpowiadającym na potrzeby pracownika 2035 r., a nie 2015 r. Najbliższa dekada nie przyniesie prostego scenariusza spadku popytu na biura, lecz jego głęboką selekcję – mówi Jan Jakub Zombirt, szef działu badań w firmie doradczej JLL. Główne wnioski raportu o perspektywach rynku biurowego „Rzeczpospolita” publikuje jako pierwsza.
Według ekspertów JLL do 2035 r. rynek biurowy będzie coraz wyraźniej premiował najlepsze aktywa, a różnice między nimi a słabszą częścią zasobów będą się pogłębiać. W scenariuszu bazowym przewagę utrzymają budynki o wysokim standardzie, w silnych lokalizacjach i lepiej odpowiadające na zmieniające się potrzeby najemców. Dlatego właściciele nieruchomości i inwestorzy powinni oceniać biurowce nie tylko przez pryzmat bieżącego najmu, lecz także ich odporności na zmiany.
Trend przesuwania się popytu w stronę najlepszych budynków biurowych widać już od pewnego czasu i zdaniem analityków JLL nie jest to chwilową modą, a zmianą strukturalną.
Czytaj więcej:
Deweloperzy, reagując na niedobór dobrych biur, zaczynają powoli odmrażać inwestycje. Rynek czeka na kolejne duże transakcje najmu. Czynsze mogą wz...
Pro
Demografia premiuje największe aglomeracje. Biuro orężem w walce o talenty
– Spośród wszystkich klas aktywów komercyjnych nieruchomości biurowe wykazują największą odporność na nadchodzące zmiany demograficzne. Wynika to z koncentracji tego sektora w największych aglomeracjach, które – wbrew ogólnokrajowym trendom spadkowym – w perspektywie najbliższych 10 lat utrzymają lub nawet zwiększą liczbę ludności, stale przyciągając talenty z mniejszych ośrodków. W efekcie czynniki demograficzne nie będą stanowić bezpośredniego zagrożenia dla popytu na biura – komentuje Piotr Kamiński, szef działu najmu biurowego w JLL.
W Warszawie na koniec czerwca było 6,24 mln mkw. biur. „Milionerami” są również Kraków (1,87 mln mkw.), Wrocław (1,35 mln mkw.) i Trójmiasto (1,08 mln mkw.), na kolejnych miejscach są Katowice (728,1 tys.), Poznań (678,2 tys.) i Łódź (650,6 tys.). Dla porównania pierwsze miasto poza wielką siódemką to Lublin z zasobami 224,6 tys.
O ile Warszawie i kluczowym rynkom regionalnym prognozy demograficzne w zakresie migracji ludności nie są straszne, gorzej jest z mniejszymi miastami, gdzie ryzyko pustostanów będzie coraz częściej wynikać nie z chwilowego osłabienia koniunktury, lecz z trwale kurczącego się zaplecza pracowniczego i słabszego popytu lokalnego. W tej grupie miast lepiej będą sobie radzić te z zapleczem akademickim, silnym sektorem publicznym czy BPO/BSS (outsourcing, centra usług wspólnych).
Nie oznacza to, że w dużych miastach właściciele biurowców i firmy będące najemcami mogą spać spokojnie. W samych aglomeracjach będzie rosło rozwarstwienie, podział na strefy rozchwytywane i radzące sobie gorzej. Już dziś w Warszawie przy średnim współczynniku pustostanów 8,5 proc., w centrum to 4,8 proc., a poza nim 11,8 proc.
Z punktu widzenia najemców, biuro coraz rzadziej jest wyłącznie kosztem operacyjnym, a coraz częściej staje się narzędziem wspierającym rekrutację i utrzymanie pracowników. To istotne, bo według szacunków JLL w latach 2022-2025 czas rekrutacji na stanowiska specjalistyczne wzrósł z 4,5 do 5,4 tygodnia, czyli o około 20 proc., a koszt nieobsadzonego stanowiska może sięgać od 50 do 200 proc. rocznego wynagrodzenia.
Czytaj więcej
Kilka silnych aglomeracji i wyludniona reszta kraju – tak w skrajnym scenariuszu ma wyglądać w przyszłości Polska. Średnie miasta nie powiedziały j...
Mocna zmiana struktury wieku pracowników. Biura muszą się dostosować
Nawet w dużych miastach demografia jednak uderzy w rynek – pracowników może i nie zabraknie, ale zmieni się ich struktura wiekowa. Jak podkreślają eksperci JLL, do 2035 r. na całym rynku pracy liczba pracowników powyżej 50. roku życia zwiększy się o 22,6 proc., podczas gdy młodsza pula talentów skurczy się o 13,5 proc.
– Rosnąć będzie znaczenie przestrzeni i rozwiązań sprzyjających transferowi wiedzy w zespołach wielopokoleniowych. Biuro będzie musiało lepiej wspierać różne style pracy, koncentrację, współpracę i regenerację – mówi Jakub Zieliński, szef ds. strategii środowiska pracy i zarządzania zmianą w JLL. – Przyszłość nie należy więc do jednego modelu przestrzeni, ale do środowisk elastycznych, które odpowiadać będą na rosnące potrzeby ludzi i organizacji, gdzie odpowiednia ergonomia, jakość oświetlenia, dobór kolorystyki czy kontrola akustyki będą służyły szerszej grupie pracowników – zarówno młodszym zaczynającym przygodę w środowisku biurowym, jak i bardziej dojrzałym, którzy wtedy będą już po pięćdziesiątce – dodaje.
Zdaniem ekspertów JLL, sztuczna inteligencja (AI) w perspektywie dekady nie spowoduje dramatycznego spadku popytu na pracę i biura. Cały sektor BSS zatrudnia ponad 500 tys. osób i nadal rośnie, w I kwartale wzrost rok do roku sięgnął 1,8 proc. Z rynku wypierane są przede wszystkim funkcje rutynowe, a pozostają i rozwijają się role wymagające wiedzy, długiego wdrożenia i zaawansowanych kompetencji.
Na rynku pracy spotykają się dziś cztery pokolenia o zupełnie różnych oczekiwaniach
Jednym z wiodących właścicieli i zarządzających nieruchomościami biurowymi jest firma Globalworth Poland. Jak postrzega wpływ demografii na sektor?
– Trend demograficzny bezsprzecznie staje się jednym z kluczowych wyzwań dla polskiej gospodarki. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego do 2035 r. rynek pracy w Polsce skurczy się o ponad 2 miliony pracowników. Z perspektywy właściciela i zarządcy nieruchomości biurowych w Polsce nie traktujemy jednak demografii jako zagrożenia dla samego popytu na biura, ale jako główny katalizator ewolucji ich roli. Zmieniająca się demografia wywołuje dwa fundamentalne zjawiska, które bezpośrednio kształtują dzisiejszy rynek najmu – komentuje Anna Korwin-Kulesza, szefowa wynajmu i zarządzania aktywami w Globalworth Poland.
Po pierwsze biuro ewoluuje do roli strategicznego narzędzia HR w walce o talenty. Najemcy szukają i będą poszukiwać obiektów, które pomogą im przyciągnąć najlepszych ekspertów, a zatem biurowców w świetnych lokalizacjach, proekologicznych, oferujących bogatą ofertę usługowo-gastronomiczną, strefy relaksu czy integrację z tkanką miejską. Jakość przestrzeni bezpośrednio przekłada się na dojrzałość marki pracodawcy.
– Po drugie na rynku pracy spotykają się dziś cztery pokolenia o zupełnie różnych oczekiwaniach: od wchodzącej Generacji Z, stawiającej na mobilność i nowoczesne technologie, po dojrzałych pracowników, których aktywność zawodowa naturalnie się wydłuża. Odpowiedzią na te wyzwania jest inkluzywność oraz wszechstronność architektury wnętrz i zarządzania obiektem. Stawiamy na elastyczność przestrzeni, aby zapewnić synergię pokoleń – mówi Korwin-Kulesza. – Demografia sprawia, że na rynku nieruchomości wygrywają obiekty nowoczesne, wielofunkcyjne i zrównoważone. Rynek biurowy przechodzi już obecnie transformację od dostarczania powierzchni do dostarczania kompleksowych doświadczeń i wsparcia biznesu w zarządzaniu kapitałem ludzkim – dodaje.
