Demografia wpływa na gospodarkę, w tym także na rynek nieruchomości komercyjnych. Zgodnie z prognozą demograficzną GUS, którą przywołuje firma doradcza JLL, do 2035 r. liczba mieszkańców Polski zmniejszy się o ok. 1,2 mln, a grupa osób w wieku 25-44 lat, najistotniejsza dla konsumpcji, rynku pracy i popytu na powierzchnie handlowe, skurczy się o ok. 20 proc. Jednocześnie osoby w wieku 65+ będą stanowić niemal 23 proc. populacji.

Od zakupów rodzinnych do usług i zdrowia

Analitycy JLL zaznaczają, że liczby te nie oznaczają jednak odpowiednio proporcjonalnego spadku konsumpcji. – Prognozowana liczba gospodarstw domowych do 2035 r. ma wzrosnąć o ok. 200 tys., przekraczając 15 mln. Przybywać będzie gospodarstw jednoosobowych, par bez dzieci i tzw. pustych gniazd, a więc klientów o innych potrzebach niż rodziny z dziećmi, dla których przez ostatnie dekady projektowano wiele popularnych obiektów handlowych – tłumaczą.

Dla handlu oznacza to nie tyle spadek popytu, ile zmianę jego struktury. – Od zakupów rodzinnych i dużych koszyków w stronę wygody, usług, zdrowia i doświadczeń – wskazują eksperci JLL. – Największą szansę zyskają obiekty, które dostosują ofertę do starzejącego się społeczeństwa i rosnącej liczby mniejszych gospodarstw.

Zdaniem analityków zmieni się także geografia popytu. – Podczas gdy największe aglomeracje utrzymają liczbę ludności bądź nawet odnotują niewielkie wzrosty, miasta regionalne mają się mierzyć ze strukturalnym spadkiem liczby mieszkańców. Istotnym zjawiskiem będzie postępująca suburbanizacja, która w równym stopniu dotyczy obecnie wielkich metropolii i miast średniej wielkości – wskazują.

Wynikające z czynników demograficznych zmiany nie będą rozkładać się równomiernie. Do 2035 r. populacja aglomeracji Warszawy ma wzrosnąć o 3,6 proc., Wrocławia o 2,8 proc., Krakowa o 2,7 proc., a aglomeracji Trójmiasta i Poznania o 2,6 proc. Dla miast regionalnych prognozowany jest natomiast spadek o 4,9 proc.

– Dla centrów handlowych i parków handlowych oznacza to konieczność oceny nie tylko obecnej liczby klientów, ale też przyszłej struktury lokalnego popytu, nasycenia powierzchnią handlową i siły nabywczej. W części rynków regionalnych priorytetem może stać się zmiana funkcji i oferty istniejących obiektów, a nie budowa nowych powierzchni – wskazują analitycy.

W scenariuszu bazowym eksperci JLL zakładają stopniowe dostosowywanie formatów handlowych, stabilność rynków metropolitalnych i rozpoczętą już zmianę strategii w mniejszych ośrodkach. Scenariusz „wzrostowy” zakłada, że bardziej zyskają obiekty z segmentu convenience, zdrowie i oferta dla seniorów. A w scenariuszu „stresowym” pod presją są wartości aktywów regionalnych, a przebudowa oferty przyspiesza.

Jak się zmieni konsument

Z analiz JLL wynika, że do 2035 r. zmieni się struktura wieku konsumentów: mniejszą rolę będą odgrywać klienci mający 30-44 lat, a większą – kohorta wiekowa 45-64 lat i seniorzy. Wzrośnie znaczenie oferty dopasowanej do mniejszych gospodarstw domowych i codziennych potrzeb starzejącego się społeczeństwa.

Zmieni się także charakter zakupów. – Konsument przyszłości będzie podejmował bardziej przemyślane decyzje, zwracając uwagę na jakość, usługi, wygodę – uważają analitycy. – Będzie to miało przełożenie także na większą popularność handlu internetowego w starszych grupach wiekowych.

W Europie odsetek kupujących online w wieku 65-74 lat wzrósł z 47 proc. w 2015 r. do 55 proc. w 2025 r. Zdaniem ekspertów wraz z przesuwaniem się dotychczasowych, cyfrowo aktywnych konsumentów do starszych grup wiekowych może wzrosnąć znaczenie dostosowanych do nich usług cyfrowych, w tym dostaw produktów spożywczych i farmaceutycznych.

Według szacunków JLL łączna penetracja handlu internetowego wzrośnie w Polsce z 9,1 proc. w 2025 r. do 14,6 proc. w 2035 r., co przełoży się na dodatkowe 97 mld zł wartości rynku. To strukturalna konsekwencja dojrzewania cyfrowych pokoleń. Dzisiejsi milenialsi, najbardziej aktywni użytkownicy e-commerce, w 2035 r. będą mieć 45-64 lata, łącząc nawyki cyfrowe z dużą siłą nabywczą.

Szacunki JLL zakładają, że w perspektywie 2035 r. penetracja e-commerce w metropoliach przekroczy 20 proc., podczas gdy w małych miastach dominację utrzyma handel stacjonarny. – Dla właścicieli centrów handlowych w dużych aglomeracjach oznacza to konieczność transformacji w stronę kategorii, których online nie zastąpi: usług, doświadczeń, zdrowia i gastronomii wysokiej jakości.

Silver economy. Demografia nie jest tylko ryzykiem

Zyskiwać będzie tzw. silver economy. JLL szacuje, że w 2035 r. będzie w Polsce 8,3 mln konsumentów w wieku 65+. Ich roczne wydatki wynoszą dziś ok. 189 mld zł i rosną szybciej niż inflacja, a 87,4 proc. gospodarstw seniorów jest wolnych od zadłużenia. Jednocześnie niewiele dużych centrów handlowych jest wyraźnie projektowanych z myślą o tej grupie.

Potencjał nie ogranicza się do sklepów. Wraz ze starzeniem się społeczeństwa rośnie znaczenie aptek, usług medycznych, optycznych i wellness, a także miejsc do spotkań. Większe znaczenie będą miały także praktyczne elementy: wygodny parking, windy, miejsca do odpoczynku i łatwy dostęp do lokali.

– Demografia nie jest dla handlu wyłącznie ryzykiem. To mapa pokazująca, gdzie przesuwa się popyt i których klientów rynek wciąż nie obsługuje wystarczająco dobrze. Szczególnie wyraźna jest luka w ofercie dla seniorów: potrzebne są miejsca dostępne, wygodne i bogatsze w usługi związane ze zdrowiem, codziennymi potrzebami oraz spotkaniami. Obiekty, które zaczną zmieniać tenant mix odpowiednio wcześnie, mogą budować przewagę, zamiast reagować dopiero wtedy, gdy zmieni się ich klient – komentuje Agnieszka Kołat, dyrektor wykonawczy ds. inwestycji w sektorze handlowym w JLL.

Jan Jakub Zombirt, szef działu badań w tej firmie, podsumowuje, że najważniejsza zmiana polega na tym, że spadek liczby ludności nie przekłada się wprost na spadek liczby gospodarstw ani na zanik konsumpcji. – Do 2035 r. gospodarstw domowych ma przybywać, ale będą mniejsze, a ich potrzeby inne niż te, z myślą o których projektowano wiele dzisiejszych obiektów. Dlatego przy ocenie rynku coraz większe znaczenie będzie miało pytanie nie tylko o to, ilu klientów jest dziś w zasięgu obiektu, ale także kim będą i czego będą potrzebować za kilka czy kilkanaście lat – mówi Zombirt. – W niektórych powiatach penetracja e-commerce wzrośnie z 5 do 12 proc., a liczba gospodarstw domowych spadnie o 8 proc. To nie są marginalne korekty, a fundamentalna zmiana równania. Prognozowane zmiany demograficzne wskazują, które elementy handlu stacjonarnego będą odpowiadać na potrzeby przyszłych klientów. Przewagę mogą zdobyć ci właściciele i operatorzy, którzy dostosują ofertę, zanim zrobi to rynek.