Ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) analizuje sytuację na rynku mieszkań.

Ujemny przyrost naturalny, starzenie się społeczeństwa i rosnąca liczba zgonów oznaczają, że w kolejnych latach na rynek może trafić coraz więcej mieszkań po zmarłych seniorach. Będą je dziedziczyć dzieci i wnuki, często już posiadające własne lokum, często pracujące w innych miastach czy za granicą. Dla wielu z nich odziedziczone mieszkanie nie będzie służyło zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz będzie aktywem – lokalem do sprzedaży bądź do wynajęcia.

Wzbierze fala podaży mieszkań

Pojawienie się znaczącej liczby takich pospadkowych lokali na rynku może w sposób znaczący zmienić krajobraz rynku nieruchomości w Polsce. Być może nie będzie spektakularnego krachu cen w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście, bo tam rynek wciąż podtrzymują praca, migracja i kapitał inwestycyjny. Ale poza największymi ośrodkami, „mieszkania po seniorach” mogą stać się cichą falą podaży, która ostudzi ceny i zwiększy obrót na rynku wtórnym.

Krótko mówiąc, demografia może zrobić to, czego nie zrobiły rządowe programy mieszkaniowe – zwiększyć dostępność lokali, a przy okazji skorygować ich ceny.

Odkąd sięgnąć pamięcią, polska debata mieszkaniowa opierała się na prostym założeniu, że oto mieszkań wciąż jest za mało, w związku z czym ich ceny muszą stale rosnąć. Kolejne programy rządowe koncentrowały się na pobudzaniu popytu, dopłatach do kredytów, na wspomaganiu poszczególnych segmentów rynku nieruchomości oraz na zwiększaniu zdolności zakupowej gospodarstw domowych. Tymczasem dziś na polskim rynku działa mechanizm, którego nie zaprojektował żaden program mieszkaniowy. Demografia.

Jak wynika z danych GUS, w latach 2022–2025 ubytek naturalny ludności Polski wyniósł ok. 730 tys. osób. Tylko w pierwszym półroczu 2026 r. GUS odnotował jedynie 115 tys. urodzeń i aż 210,5 tys. zgonów. Dane te wskazują jednoznacznie, z jaką tendencją mamy do czynienia.

Sytuacja ma ogromne znaczenie dla rynku nieruchomości. Wraz ze starzeniem się społeczeństwa, rosnąć będzie liczba mieszkań, które w kolejnych latach będą trafiać do spadkobierców. Rosnąca liczba mieszkań pospadkowych wprowadzanych na rynek z dużym prawdopodobieństwem doprowadzi do korekty cen jako naturalnej konsekwencji zachowania się popytu wobec zwiększonej podaży danego towaru. Może to dotyczyć tak lokali sprzedawanych, jak i wynajmowanych.

W tym sensie depopulację można określić jako „ukryty program mieszkaniowy”. Nie jest to oczywiście program publiczny ani celowa polityka państwa. To określenie opisuje bowiem mechanizm, w którym demografia może zwiększyć dostępność mieszkań, a zwiększenie podaży lokali z rynku wtórnego może mieć istotny wpływ na poziom cen nieruchomości, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Wysyp ogłoszeń o sprzedaży mieszkania

Pierwszym sygnałem wyżej wspomnianego trendu była masowa likwidacja mieszkań. Proces ten, na niespotykaną dotąd skalę, zauważalny jest od dwóch-trzech lat. W mediach, mediach społecznościowych i przeróżnych portalach codziennie pojawiają się ogłoszenia o wyprzedaży bądź darmowym upłynnieniu całego wyposażenia przejmowanych nieruchomości, jako że dziedziczenie mieszkania najczęściej oznacza likwidację całego gospodarstwa domowego. Widzimy wysyp ogłoszeń o likwidowanych mieszkaniach i sprzedaży mebli, antyków, sprzętu AGD, książek, obrazów, bibelotów, biżuterii.

Pojawiła się przy tym masa firm specjalizujących się w takich likwidacjach, kupujących całość wyposażenia nieruchomości „jak leci”, niezależnie od tego, czy jest to duża willa czy kawalerka, a następnie odsprzedających poszczególne składniki byłego majątku na własnych stronach, we własnych sklepach, czy w drodze licytacji. Z takim zjawiskiem i na taką skalę nie mieliśmy do czynienia od ponad 40 lat.

Migracja a rynek mieszkaniowy

Wpływ depopulacji na rynek mieszkaniowy może złagodzić migracja, zwłaszcza z Ukrainy i innych państw Europy Wschodniej. Napływ cudzoziemców zwiększa liczbę gospodarstw domowych, a tym samym popyt na zakup oraz najem lokali, co potwierdzają raporty GUS i NBP.

Migracja nie musi jednak odwrócić trendu na całym rynku. Jej wpływ koncentruje się przede wszystkim w dużych miastach i ośrodkach z silnym rynkiem pracy. Tam może stabilizować się popyt na najem i ceny mieszkań. W mniejszych miejscowościach, które nie przyciągają migrantów i tracą młodych mieszkańców, mechanizm ten będzie znacznie słabszy.

Dlatego też konsekwencje demograficzne dla rynku nieruchomości z dużym prawdopodobieństwem mogą być nierówne. Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto mają silne magnesy popytowe: miejsca pracy, uczelnie, migrację wewnętrzną i zagraniczną oraz kapitał inwestycyjny.

Depopulacja Polski zatem może, choć nie musi, prowadzić tam do radykalnego spadku cen. Inaczej wygląda sytuacja w miastach, z których wyjeżdżają młodzi, kurczy się rynek pracy, a udział seniorów w populacji rośnie, gdzie ceny są zazwyczaj niższe niż w ośrodkach większych. W takich miejscach, odziedziczone mieszkania mogą stać się znaczącym źródłem podaży. Jeżeli jednocześnie będzie brakowało kupujących, właściciele będą musieli konkurować ceną. W efekcie, mieszkania mogą tanieć nie dlatego, że spadną koszty budowy, lecz dlatego, że zmniejszy się liczba osób zainteresowanych ich zakupem.

Depopulacja nie jest więc programem mieszkaniowym w sensie polityki publicznej. Może jednak wywołać efekt, którego nie zapewnią dopłaty ani preferencyjne kredyty: zwiększyć dostępność mieszkań na obszarach, gdzie będzie coraz mniej ludzi. Mieszkania mogą stać się tańsze nie dlatego, że problem mieszkaniowy zostanie rozwiązany, lecz dlatego, że przy masowo rosnącej podaży mieszkań po seniorach, w części kraju zacznie brakować ludzi, którzy będą chcieli w nich mieszkać.