W Krakowie średnia cena mieszkań w ofercie deweloperów wyniosła w sierpniu 17,3 tys. zł za mkw., w Trójmieście 17,9 tys. zł, we Wrocławiu 15,9 tys. zł, w Poznaniu 14,3 tys. zł, w Łodzi 11,6 tys. zł, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. zł za mkw.
Bez wielkich przecen
– Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że na rynku niewiele się dzieje. Warto jednak przyjrzeć się bliżej temu, co stoi za zmianami średniej ceny – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Szczególnie interesujące jest to w Warszawie, gdzie średnia cena mkw. nowych mieszkań spadła już drugi miesiąc z rzędu. Nie oznacza to jednak, że deweloperzy zaczęli obniżać ceny – zaznacza.
Za zmianę odpowiada przede wszystkim struktura oferty. Jak wyjaśnia Wielgo, w sierpniu na stołeczny rynek trafiła większa pula mieszkań z segmentu popularnego. Ich średnia cena, wynosząca 16,4 tys. zł za mkw., była wyraźnie niższa od średniej dla całej warszawskiej oferty. Pojawienie się relatywnie tanich lokali obniżyło więc średnią cenę wszystkich mieszkań w sprzedaży.
Czytaj więcej
Pierwsze półrocze przyniosło wyraźny podział rynków podmiejskich. Wokół Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia deweloperzy sprzedali więcej mieszkań niż...
– Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań. To przede wszystkim efekt tego, że do oferty trafiły relatywnie tanie lokale. Warto o tym pamiętać, interpretując miesięczne zmiany cen. Średnia może się zmienić także wtedy, gdy ceny mieszkań będących już w ofercie pozostają stabilne – wyjaśnia Marek Wielgo.
Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że mieszkania z segmentu popularnego trafiały do oferty deweloperów także w innych miastach.
Mediana cen nowych mieszkań
Marek Wielgo podkreśla, że średnia cena nie pokazuje całego obrazu rynku. – Do analizy warto dołożyć medianę, czyli wartość środkową: połowa mieszkań w ofercie ma cenę niższą od niej, a połowa wyższą. Dzięki temu mediana w mniejszym stopniu niż średnia zależy od bardzo drogich lokali – wyjaśnia ekspert. Z jego analiz wynika, że na wszystkich siedmiu rynkach mediany cen mkw. mieszkań są niższe od średnich.
– Największą różnicę widać w Warszawie. Średnia cena mkw. nowych mieszkań to 19,6 tys. zł, a mediana 17,4 tys. zł – wskazuje Wielgo. – We Wrocławiu jest to odpowiednio 15,9 tys. i 14,5 tys. zł, w Krakowie 17,3 tys. i 16 tys. zł, a w Poznaniu 14,3 tys. i 13,5 tys. zł.
W Trójmieście średnia cena mkw. nowych mieszkań wynosi 17,9 tys. zł, a mediana 17,6 tys. zł. W Łodzi to odpowiednio 11,6 tys. i 11,3 tys. zł, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. i 10,9 tys. zł.
– Mediana pokazuje cenę typowego mieszkania w ofercie. Średnia z kolei dobrze pokazuje kierunek zmian całego rynku. Dopiero zestawienie obu wskaźników pozwala zobaczyć pełny obraz sytuacji – komentuje analityk.
Oferta tańszych mieszkań się kurczy
Ekspert zauważa, że im więcej na danym rynku mieszkań z najwyższej półki, tym większy rozjazd między średnią a medianą. – Nieprzypadkowo to właśnie Warszawa jest liderem. Ceny najdroższych mieszkań w stolicy przekraczają dziś 80 tys. zł za mkw. – mówi Marek Wielgo. – Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie różnica między średnią a medianą jest symboliczna. Segment luksusowy istnieje, ale nie ma takiej siły oddziaływania na statystykę jak w stolicy.
Zdaniem Wielgo z punktu widzenia poszukujących mieszkania najważniejsze jest jednak to, co dzieje się „na drugim końcu cenowej stawki”. – Na wielu rynkach kurczy się oferta mieszkań z niższych segmentów – zauważa.
Czytaj więcej
Rata kredytu z 20-proc. wkładem własnym jest już niższa niż koszt najmu mieszkania we wszystkich analizowanych przez Credipass i Metrohouse miastac...
W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście za relatywnie tanie mieszkania przyjęto te z cenami do 15 tys. zł za metr. W Poznaniu, Łodzi oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii granicą jest 12 tys. zł.
Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba takich mieszkań zmniejszyła się w Warszawie z 5,3 tys. do 4,5 tys., czyli o 16 proc., we Wrocławiu z 6 tys. do 5,1 tys., czyli o 14 proc., w Trójmieście z 3,5 tys. do 3,4 tys., czyli o 2 proc., a w Poznaniu z 2,7 tys. do 2,1 tys., czyli o 23 proc.
Czytaj więcej
Wzrostu sprzedaży mieszkań spodziewa się w najbliższych miesiącach 57,5 proc. firm – wynika z indeksu nastrojów deweloperów portalu Tabelaofert. Ni...
Inaczej jest w Krakowie, gdzie oferta mieszkań wycenionych poniżej 15 tys. zł za mkw. wzrosła z 3,5 tys. do 3,7 tys. lokali, czyli o 7 proc. W Łodzi przybyło mieszkań z ceną nieprzekraczającą 12 tys. zł za mkw. – ich liczba zwiększyła się z 5,7 tys. do 6,1 tys., także o 7 proc. Jeszcze większy wzrost odnotowano w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta takich lokali zwiększyła się z 6,6 tys. do 7,2 tys., czyli o 10 proc.
To ważna informacja dla kupujących. Stabilizacja średniej ceny nie musi oznaczać, że poprawia się dostępność mieszkań dla osób z mniejszym budżetem.
Mieszkania na przeciętną kieszeń
– Dla kupującego sama średnia cena jest tylko częścią informacji. Równie ważne jest to, ile mieszkań znajduje się w jego zasięgu finansowym. Jeżeli oferta tańszych lokali się kurczy, czekanie na dalszy spadek średniej ceny niekoniecznie musi działać na jego korzyść. Może się okazać, że za kilka miesięcy wybór mieszkań w jego budżecie będzie mniejszy niż dziś – komentuje Wielgo.
Dodaje, że nieprzypadkowo właśnie w miastach, w których najmocniej skurczyła się oferta relatywnie tanich mieszkań, odnotowano zarazem największy wzrost średniej ceny mkw. lokali w ofercie. W ciągu ostatnich 12 miesięcy średnia cena mkw. wzrosła o 10 proc. w Warszawie, o 8 proc. we Wrocławiu i o 6 proc. w Poznaniu.
Czytaj więcej
Przybywa mieszkań wycenionych na ponad 20 tys. zł za metr, ubywa tańszych – wynika z analiz BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Umiarkowane zmiany cen serwis RynekPierwotny.pl odnotował w Trójmieście i Krakowie, gdzie średnia wzrosła po 3 proc., oraz w Łodzi, gdzie wzrost wyniósł 1 proc. W tych miastach oferta mieszkań z niższych segmentów zwiększyła się. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena mkw. była o 1 proc. niższa niż rok wcześniej.
– Dlatego przy ocenie rynku mieszkań warto patrzeć nie tylko na to, czy średnia cena rośnie, czy spada. Równie istotne jest to, jak zmienia się mediana oraz struktura cenowa oferty – podsumowuje Marek Wielgo. – Dopiero połączenie tych informacji pozwala ocenić, czy oferta staje się dla kupujących bardziej, czy mniej dostępna.
