Na problem zwrócił uwagę radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej. Część deweloperów, szczególnie mniejszych, stosuje praktykę polegającą na zawieraniu z konsumentami „zwykłych” umów przedwstępnych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, z pominięciem przepisów ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. ustawy deweloperskiej. W mediach społecznościowych różni „eksperci” polecają takie rozwiązanie, jako dopuszczalny sposób prowadzenia sprzedaży wyłącznie na podstawie kodeksu cywilnego. Innym argumentem, który miałby uzasadniać niestosowanie ustawy, jest finansowanie inwestycji ze środków własnych dewelopera, a nie z kredytu czy wpłat nabywców.
– W praktyce prowadzi to do sytuacji, w których po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie zawierane są z konsumentami „zwykłe” umowy przedwstępne sprzedaży, przy założeniu, że nie znajdują do nich zastosowania wymagania ustawy deweloperskiej dotyczące między innymi formy aktu notarialnego, mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP), Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), prospektu informacyjnego oraz pozostałych obowiązków ochronnych. Klientom proponuje się umowy przedwstępne w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego, nierzadko zawierane w zwykłej formie pisemnej, a pieniądze mają być wpłacane bezpośrednio na rachunek sprzedawcy, z pominięciem mieszkaniowego rachunku powierniczego – mówi Przemysław Dziąg.
Czytaj więcej
Warto sprawdzać faktyczny metraż kupowanego mieszkania oraz domagać się od dewelopera zapłaty kar za opóźnienia w uzyskaniu własności lokalu. Potwi...
UOKiK wyjaśnia deweloperom przepisy
Zdaniem eksperta takie podejście jest błędne, co potwierdza otrzymane przez niego stanowisko UOKiK. Zakończenie budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie oznaczają bowiem, że każda kolejna umowa z nabywcą znajduje się już poza ustawą deweloperską. O jej zastosowaniu decyduje, przede wszystkim, zakres zobowiązań przedsiębiorcy wobec kupującego.
Ekspert zwraca uwagę na poważne konsekwencje pomijania ustawowego systemu ochrony wpłat. DFG zapewnia nabywcom zwrot środków w określonych prawem sytuacjach, między innymi związanych z upadłością dewelopera czy też z nieprzeniesieniem własności w terminie. Ustawa deweloperska daje też nabywcy dodatkowe uprawnienia przy odbiorze lokalu i zgłaszaniu wad.
– Trzeba mieć świadomość, że nabywca, który zapłacił pełną cenę za mieszkanie lub dom, ale nie uzyskał jeszcze własności, znajduje się w szczególnie wrażliwym momencie transakcji. Nie ma już pieniędzy, a nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości, nawet jeżeli otrzymał klucze. Między zapłatą a przeniesieniem własności mogą upłynąć miesiące. Gdyby w tym czasie deweloper stał się niewypłacalny, nabywca, którego wpłaty pozostają poza ustawowym systemem ochrony, mógłby zostać bez pieniędzy i bez mieszkania. Pozostałoby mu dochodzenie roszczeń, bez pewności ich zaspokojenia. Dlatego tak ważne jest, aby kupujący wiedzieli, że istnieje ustawa deweloperska i że ich wpłaty powinny być odpowiednio zabezpieczone. Jeżeli deweloper proponuje rozwiązania pomijające ustawowe wymagania, powinna zapalić się czerwona lampka – podkreśla Przemysław Dziąg. Ryzyko związane z zapłatą całej ceny przed przeniesieniem własności wskazywano już w uzasadnieniu projektu ustawy.
Czytaj więcej
Ciasne mieszkania uderzają w demografię. Aż 43 proc. mieszkających w blokach Polaków nie decyduje się na kolejne dziecko z powodu metrażu – wynika...
Ustawa deweloperska lepiej chroni kupujących mieszkania niż inne przepisy
Przemysław Dziąg zwrócił się do UOKiK o wyjaśnienie wątpliwości dotyczących zakresu stosowania ustawy deweloperskiej. W odpowiedzi urząd wskazał, że przepisy zostały skonstruowane w taki sposób, aby zakres ich stosowania oceniać przez pryzmat zobowiązania dewelopera wynikającego z umowy zawieranej z nabywcą.
Art. 2 ust. 1 ustawy obejmuje nie tylko zobowiązanie do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę. Dotyczy również umów odnoszących się do gotowych lokali i domów, w których własność ma zostać przeniesiona w przyszłości. Ustawa obejmuje także wskazane w art. 2 ust. 2 umowy dotyczące lokali użytkowych lub udziałów w ich własności, jeżeli zawierane są wraz z jedną z umów dotyczących lokalu mieszkalnego lub domu i odnoszą się do tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. W odniesieniu do mieszkaniowego rachunku powierniczego UOKiK wyjaśnił natomiast, że momentem wyznaczającym obowiązek jego posiadania jest rozpoczęcie sprzedaży w rozumieniu ustawy. W przytoczonym przez eksperta piśmie czytamy:
„Jeżeli deweloper rozpoczyna sprzedaż, ma zatem obowiązek posiadać MRP. (…) Z uwagi na tak ukształtowane przepisy ( red. ustawy deweloperskie), nie ma znaczenia sposób finansowania przedsięwzięcia (ze środków własnych dewelopera czy kredytu), ale fakt rozpoczęcia sprzedaży. (…)”.
Urząd wskazał również, że końcowym momentem obowiązkowego posiadania rachunku jest dzień przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej z pozostałych umów wymienionych w odpowiednich przepisach. Taką regułę przewiduje art. 7 ust. 3 ustawy.
– Przekonanie, że „buduję za swoje, więc ustawa deweloperska mnie nie dotyczy” albo „sprzedaję tylko gotowe mieszkania, więc jestem poza ustawą”, jest błędne. Przesłane mi stanowisko UOKiK jest jasne – mówi Przemysław Dziąg.
Czytaj więcej
Przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej jest najmocniejszą od lat propozycją wzmocnienia pr...
Jak UOKiK przyłapie dewelopera, kara może być sroga
Stanowisko UOKiK nie zaskakuje Piotra Jarzyńskiego, prawnika z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. Jego zdaniem, choć stosowanie ustawy deweloperskiej wywołuje szereg problemów interpretacyjnych, to nie ulega wątpliwości, że intencją ustawodawcy było objęcie nią jak najwięcej rodzajów umów i zapewnienie klientom ochrony wpłaconych pieniędzy.
– Nie sposób zatem uznać, że w przypadku zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności mieszkania albo domu nie trzeba zapewniać środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę. Mogą bowiem wystąpić sytuacje, w których deweloper nie przeniesie prawa własności, a jednocześnie nie zwróci nabywcy wpłaconych pieniędzy. Niestety niektórzy przedsiębiorcy próbują wykorzystać niedoskonałości ustawy deweloperskiej i omijać jej regulacje, szczególnie w sytuacji zawierania umów dotyczących gotowych domów i mieszkań. Muszą się jednak liczyć z kontrolami i karami ze strony UOKiK – mówi Piotr Jarzyński.
Jeżeli prezes UOKiK uzna takie działanie przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, kara może sięgnąć 10 proc. jego rocznego obrotu. Nie jest to automatyczna sankcja za każdą nieprawidłową umowę, ale realne ryzyko dla przedsiębiorcy stosującego taki model sprzedaży.
Dlatego eksperci od obsługi inwestycji deweloperskich przestrzegają przed omijaniem ustawy deweloperskiej i stanowisko UOKiK ich nie zaskakuje.
– Rekomenduję moim klientom zawieranie umów przedwstępnych w reżimie ustawy deweloperskiej także po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Moim zdaniem nowa ustawa, która weszła w życie w 2022 r., obejmując stopniowo wszystkie inwestycje do 2024 r. nie pozostawia co do tego wątpliwości. Dlatego deweloper, który nie chce się narazić UOKiK, postępuje zgodnie z ustawą – jako lex specialis, a nie kodeksem cywilnym – mówi radca prawny Michał Kijewski, kancelaria Graś i Wspólnicy.
Ekspert ma jednak wątpliwość, co do innej kwestii. – Brakuje mi jasnej odpowiedzi prezesa UOKiK, czy podpisując tylko umowę sprzedaży deweloper może pobrać zapłatę wcześniej niż po jej podpisaniu. Biorąc pod uwagę wykładnię celowościową dalej stoję na stanowisku, że nie. Co więcej, uważam, że praktyka deweloperów pobierających więcej niż 1 proc. ceny na rachunek inny niż MRP, mogłaby zostać uznana za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, ponieważ środki klientów nie są w żaden sposób chronione w okresie, gdy prawo własności do nabywanego lokalu nie jest jeszcze potwierdzone umową sprzedaży – zwraca uwagę Michał Kijewski.
budów lokali rozpoczęli deweloperzy w I pół. 2026 r.
na budowę tylu lokali deweloperzy otrzymali w I pół. 2026 r. pozwolenia na budowę
Czytaj więcej
Siedmioosobowy skład Sądu Najwyższego odmówił w piątek podjęcia uchwały, czy obciążenia nieruchomości dewelopera za jego długi mogą przechodzić na...
