Chodzi o opublikowany na stronie Rządowego Centrum Legislacji projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska), który zdaniem ekspertów może istotnie wpłynąć na sposób funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce.
Znaczna część projektu dotyczy rozbudowy portalu Dom, który ma zostać uruchomiony w przyszłym roku. Z narzędzia, które miało dostarczyć informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości, stanie się on instrumentem do prześwietlania dewelopera.
– Jeżeli w jednym miejscu nabywca będzie mógł sprawdzić nie tylko ceny ofertowe mieszkań, ale także historię działalności przedsiębiorcy, skalę jego doświadczenia, zrealizowane inwestycje czy strukturę organizacyjną firmy, proces podejmowania decyzji zakupowej stanie się bardziej świadomy i bezpieczny – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
– Obok informacji o cenach ofertowych mają pojawić się również dane dotyczące realizowanych oraz zakończonych przedsięwzięć, terminowości realizacji inwestycji, powiązań kapitałowych, a także informacji o decyzjach wydawanych wobec przedsiębiorców przez prezesa UOKiK. Z punktu widzenia przejrzystości rynku rozwiązanie to zasługuje na pozytywną ocenę, ponieważ daje klientom możliwość dokonania bardzo potrzebnej weryfikacji wiarygodności przedsiębiorcy jeszcze przed zawarciem umowy – dodaje ekspert PZFD.
Rząd idzie w dobrym kierunku
Również w opinii adwokata, dr. Piotra Terleckiego z kancelarii Terlecki i Wspólnicy kierunek zmian, które znalazły się w projekcie należy ocenić pozytywnie. Poza rozbudową portalu Dom, poprawieniem wzoru prospektu informacyjnego, aby stał się on dla nabywcy źródłem wiedzy o materiałach budowlanych i wykończeniowych, których deweloper zamierza użyć, zwiększeniem kontroli realizacji inwestycji przed każdą wypłatą przez bank pieniędzy z rachunku powierniczego, wprowadzeniem obowiązku zwrotu czterokrotności opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez sprzedającego ze zobowiązań , ułatwieniami w zgłaszaniu wad przy odbiorze lokalu czy zakazem waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy, na szczególną uwagę w ocenie mec. Terleckiego zasługuje zwiększenie odpowiedzialności spółek celowych i ich wspólników.
– Wielu deweloperów unikało dotąd jakiejkolwiek odpowiedzialności poprzez realizowanie przedsięwzięcia przez celową spółkę z o.o. (ew. komandytową), która potem była likwidowana albo pozostawiana bez majątku. W takiej sytuacji odpowiedzialność dewelopera, czyli spółki matki, gdzie transferowane były zyski była iluzoryczna. Niestety nowelizacja rozszerza odpowiedzialność spółek celowych wyłącznie w zakresie odpowiedzialności rękojmianej oraz w odniesieniu do następujących typów spółek: sp. z o.o., S.A. oraz PSA. W mojej ocenie jest to niewystarczające rozwiązanie: po pierwsze, ochrona nie obejmuje odpowiedzialności z tytułu kar umownych oraz bezpodstawnego wzbogacenia. Po drugie, łatwo ominąć te przepisy po prostu nie rozwiązując danej spółki, ale pozostawiając ją bez żadnego majątku, ew. poprzez zastosowanie konstrukcji spółki komandytowej, w której komplementariuszem będzie spółka nieposiadająca większego majątku – mówi mec. Terlecki.
Czytaj więcej
Już nie trzeba będzie przeszukiwać mediów społecznościowych, szukając opinii o deweloperze. Ważne dla kupujących informacje znajdą się w jednym mie...
Podobne wątpliwości ma Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
– Słusznie projektodawca dostrzega, że konstrukcja spółki celowej, choć powszechnie stosowana w działalności deweloperskiej, może utrudniać dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady po zakończeniu inwestycji. Mam jednak wątpliwość co do proporcjonalności zaproponowanych rozwiązań. Zakaz rozwiązania spółki akcyjnej czy prostej spółki akcyjnej przed upływem pięciu lat od dnia przeniesienia własności lokalu albo domu na nabywcę stanowi istotne ograniczenie wolności prowadzenia działalności gospodarczej, a test proporcjonalności przeprowadzony w uzasadnieniu projektu odnosi się jedynie do zasady równości wobec prawa – mówi Piotr Jarzyński.
– Uważam, że bardziej wyważonym rozwiązaniem byłoby dopuszczenie zakończenia działalności spółki pod warunkiem przeniesienia zobowiązań z tytułu rękojmi za wady na inny podmiot dający gwarancję ich realizacji – mogłaby to być spółka-następca, spółka dominująca w grupie kapitałowej lub ubezpieczyciel – z subsydiarną odpowiedzialnością wspólników, analogicznie do konstrukcji projektowanej dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Takie rozwiązanie zapewniałoby nabywcy realną ochronę, nie ingerując nadmiernie w swobodę działalności gospodarczej – uważa ekspert.
Adwokat, dr Joanna Barzykowska z kancelarii Graś i Wspólnicy także chwali projektodawcę za próbę zabezpieczenia roszczeń nabywców, wynikających z rękojmi w przypadku likwidacji spółki, ale i jej zdaniem proponowane rozwiązanie nie przyniesie oczekiwanego celu.
– Co z tego, że deweloper nie będzie mógł zlikwidować spółki akcyjnej, jeśli nie będzie w niej kapitału na pokrycie roszczeń. Lepszym rozwiązaniem byłoby pozostawienie deweloperowi możliwości przeniesienia roszczeń na podmiot, który jest w stanie je zaspokoić – mówi ekspertka.
– Kierunek zmian, które mają zapewnić realną odpowiedzialność dewelopera za wady w okresie rękojmi, zasługuje na poparcie. Ochrona nabywcy nie powinna kończyć się tylko dlatego, że inwestycja była realizowana przez spółkę celową. Cel jest słuszny, ale mechanizm powinien być bardzo precyzyjny, żeby nie tworzyć kolejnych sporów – tym razem nie o samą wadę, ale o to, kto faktycznie ma za nią odpowiadać – dodaje radca prawny, Przemysław Dziąg, ekspert rynku deweloperskiego.
Czytaj więcej
Zmieni się model finansowania budowy mieszkań społecznych i komunalnych. Mniej grantów, więcej tanich, długoletnich kredytów. Cel jest taki, by rod...
Zakaz podnoszenia cen mieszkań
Doprecyzowania wymaga też, jego zdaniem, zakaz waloryzacji ceny na niekorzyść nabywcy.
– Cel jest jasny: ograniczyć przerzucanie na klienta wzrostu kosztów inwestycji po podpisaniu umowy. Pojawia się jednak praktyczne pytanie: co, jeżeli po obmiarze powykonawczym lokal okaże się większy niż wynikało z projektu? Czy podwyższenie ceny z tego tytułu również będzie niedopuszczalne? „Waloryzacja” to pojęcie dość ogólne. Ten przepis warto doprecyzować, aby uniknąć sporów przy rozliczeniach powierzchni po zakończeniu inwestycji – uważa Przemysław Dziąg.
Z powierzchnią mieszkania wiąże się też kolejna zaproponowana przez resort zmiana przepisów, którą chwalą wszyscy nasi rozmówcy. Chodzi o ujednolicenie pojęcia powierzchni użytkowej lokalu w ten sposób, że jest to powierzchnia, wynikająca z projektu.
– Poprzednia nowelizacja ustawy zamiast porządkować sytuację, skomplikowała ją. Dobrze, że projektodawca chce to naprawić. Byłoby idealnie, gdyby jeszcze przesądził, że powierzchnia użytkowa ustalana na podstawie projektu jest też podstawą dla ustalenia wysokości podatku od nieruchomości – mówi mec. Barzykowska.
Czytaj więcej
Coraz więcej osób kupuje mieszkania, a prowadzi w nich działalność gospodarczą, która bywa uciążliwa dla sąsiadów. Ministerstwo Rozwoju i Technolog...
Krótkie vacatio legis ustawy deweloperskiej
O ile ujednolicenie definicji powierzchni użytkowej upraszcza stosowanie przepisów, to krótkie, 30-dniowe vacatio legis, wprowadza, w ocenie ekspertów niepotrzebną komplikację.
– Na przykład w przypadkach dotyczących obliczania powierzchni użytkowej spowoduje to, że nabywcy lokali w jednej inwestycji będą mieć różnie ustalaną powierzchnię użytkową. Zależeć to będzie od tego, czy akt notarialny został sporządzony, gdy obowiązywały obecne przepisy, czy po wejściu w życie projektowanych. Lepiej byłoby, gdyby nowe przepisy objęły te przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż rozpoczęto po ich wejściu w życie – mówi mec. Barzykowska.
Eksperci są zgodni, że projekt wzmacnia konsumenta w relacji z deweloperem, ale wymaga dopracowania. Mec. Terlecki podpowiada, by przy okazji procedowanej nowelizacji poprawić przepisy, regulujące naliczanie kar umownych. Obecnie obowiązujące stwarzają istotne wątpliwości interpretacyjne, przez co skorzystanie z nich przez nabywców jest mocno utrudnione.
Patryk Kozierkiewicz z PZFD uważa, że portal Dom powinien zawierać nie tylko informacje z rynku pierwotnego, ale ze wszystkich segmentów mieszkalnictwa. Powinny się w nim znaleźć dane o inwestycjach realizowanych przez TBS-y, SIM-y czy gminy. Wtedy poszukujący mieszkań mieliby pełny obraz tego, co rynek mieszkaniowy ma im do zaoferowania.
Przemysław Dziąg ocenia, że projekt przesuwa rynek deweloperski w stronę jeszcze większej regulacji i raportowania.
– Dla nabywców może to oznaczać większą przejrzystość. Dla rynku dostosowanie procesów do coraz bardziej wymagających regulacji prawnych. Kierunek ochrony nabywców jest zrozumiały. Kluczowe jednak, aby nie stworzyć systemu, który teoretycznie zwiększa bezpieczeństwo, ale w praktyce czyni najbezpieczniejszy model sprzedaży mieszkań najmniej atrakcyjnym organizacyjnie – mówi ekspert.
Przykładem nadmiarowej regulacji jest dla niego obowiązek wskazywania w prospekcie informacyjnym konkretnych producentów, marek i modeli poszczególnych elementów wykończenia, a nie tylko ich parametrów, klasy czy standardu. Inwestycja deweloperska trwa często kilka lat. Deweloper musiałby bardzo wcześnie przesądzać o konkretnym produkcie, który będzie zastosowany dopiero po dłuższym czasie. Rozwiązanie oparte na sztywno wskazanej marce i modelu może okazać się trudne do pogodzenia z realiami budowy.
