Do szerszego składu Izby Cywilnej SN w marcu ówczesna pierwsza prezes SN prof. Małgorzata Manowska wystąpiła z pytaniem:

Czy zajęcie nieruchomości (pozwala ono egzekwować należności wierzycieli), na której prowadzona jest inwestycja budowlana, wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej po tym, jak ujawniono w niej nabywcę lokalu z tytułu umowy deweloperskiej, obejmuje także lokal wybudowany i wyodrębniony, a jego własność została przeniesiona na nabywcę?

A w razie odpowiedzi twierdzącej, czy w takich okolicznościach kolejni wierzyciele dewelopera mogą przyłączyć się do egzekucji z lokalu mieszkalnego będącego już własnością nabywcy, a informacje o nich podlegają wpisowi do jego księgi wieczystej?

Czytaj więcej

Ceny stoją, bo konkurencja ofert jest zbyt duża. Tak wynika z barometru Tabelaofert
Nieruchomości
Warszawa i Poznań biją rekordy sprzedaży mieszkań. Klient wciąż ma mocne karty

Chodzi więc o to, czy osoba podpisująca umowę deweloperską na wybudowanie i zakup mieszkania ponosi ryzyko sytuacji finansowej dewelopera, kiedy okaże się, że deweloper jest zadłużony i jego wierzyciele kierują egzekucję do nieruchomości, na której trwa budowa.

Korzystna linia orzecznictwa dla kupujących mieszkania

W uzasadnieniu pytania I Prezes SN wskazała, że w orzecznictwie są dwa sposoby rozstrzygnięcia tego zagadnienia. Pierwszy zakłada, że zajęcie i wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej nieruchomości już po ujawnieniu w niej roszczenia nabywcy lokalu mieszkalnego nie obejmują następnie wyodrębnionego lokalu i nie są wpisywane do jego nowo zakładanej księgi. Ta wykładnia jest raczej korzystna dla nabywcy lokalu, ponieważ odpowiada jego oczekiwaniu uzasadnionemu treścią księgi wieczystej w momencie zawierania umowy deweloperskiej.

Czytaj więcej

Deweloper nie może spychać swych długów na kupujących mieszkania
Nieruchomości
Deweloper nie może spychać swych długów na kupujących mieszkania

Obciążenie zarówno nieruchomości dewelopera, jak i lokalu wyodrębnionego w wykonaniu umowy deweloperskiej

Druga wykładnia prowadzi do odmiennego rozstrzygnięcia, polegającego na zajęciu egzekucyjnym wybudowanego i wyodrębnionego lokalu oraz powieleniu ostrzeżenia o egzekucji z księgi wieczystej nieruchomości, na której była ta inwestycja, do księgi wieczystej zakładanej dla mieszkania, a więc obciąża zarówno nieruchomość, jak i lokal wyodrębniony w wykonaniu umowy deweloperskiej. Ta wykładnia jest niekorzystna dla nabywcy lokalu, gdyż skutkuje dodatkowymi uprawnieniami innych wierzycieli dewelopera. Mogą oni dochodzić swych wierzytelności w drodze egzekucji zarówno z nieruchomości gruntowej, na której prowadzona jest inwestycja budowlana, jak i z wybudowanego lokalu, stanowiącego własność nabywcy – wskazano w puencie uzasadnienia pytania.

SN obradował nad tym pytaniem na posiedzeniu niejawnym. Uzasadnienie odmowy podjęcia uchwały będzie na piśmie w terminie późniejszym.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”

Stefan Jacyno, adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy

Uzasadnienia nie znamy, ale jedną z przyczyn odmowy podjęcia uchwały jest uznanie przez SN, że sprawa nie wymaga uchwały, gdyż jest dostatecznie wyjaśniona w orzecznictwie. Jeśli tak, to jest to niedobra wiadomość dla nabywców lokali. W dotychczasowym orzecznictwie bowiem SN przyjął, że zajęcie rozciąga się także na lokal, choćby roszczenie o jego sprzedaż było wpisane wcześniej. Być może potrzebne jest pilne podjęcie inicjatywy ustawowej, gdyż w naszym systemie prawnym nabywca lokalu mieszkalnego korzysta ze szczególnej ochrony, a w tym przypadku okazuje się, że ochrona może być iluzoryczna. System prawny musi stanowić spójną całość. Trudno uznać za spójne, że system daje ochronę przed upadłością dewelopera, a nie daje ochrony przed wierzycielami tegoż dewelopera. Jeżeli w ocenie sądów aktualne przepisy nie dają pełnej ochrony, to należy to uzupełnić. Trudno akceptować, by konsument ponosił ryzyko działalności producenta, a tu mamy do czynienia ze szczególnym dobrem – lokalem mieszkalnym, który najczęściej nie jest tylko towarem.

Sygnatura akt: III CZP 9/26