Tak orzekł trójkowy skład Izby Kontroli Nadzwyczajnej Sądu Najwyższego, gdyż uznał, że klienci deweloperów są słabszą stroną transakcji i ryzykują zwykle całym swym majątkiem.
Działając we własnym imieniu oraz małżonki, Z. zawarł przed notariuszem ze spółką deweloperską umowę, w której zobowiązała się ona wybudować na konkretnej działce budynek wielorodzinny z kilkudziesięcioma mieszkaniami i halą garażową. Ponadto ustanowiona miała zostać na rzecz małżonków Z. odrębna własności konkretnego lokalu oraz miejsca parkingowego bez jakichkolwiek obciążeń. Na podstawie tej umowy roszczenie małżonków zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Trzy lata później deweloper ustanowił dla nich odrębną własności lokalu i założona została dla niego księga wieczysta, ale okazało się, że została do niej przeniesiona obciążająca dewelopera hipoteka przymusowa na 5,3 mln zł zabezpieczająca spłatę jego długu wobec jego biznesowych kontrahentów.
Czytaj więcej
Poznańska delegatura UOKiK wytyka błędy w umowach, jakie budujący mieszkania podpisują z ich nabywcami.
Małżeństwo wystąpiło do sądu o wykreślenie tych obciążeń i referendarz uwzględnił ich wniosek, ale gdański Sąd Okręgowy na wniosek wierzycieli dewelopera nakazał przywrócenie wpisu hipoteki.
Skargę nadzwyczajną od tego orzeczenia wniósł prokurator generalny, wskazując, że skutkiem tego orzeczenia wierzyciele dewelopera mogli kierować roszczenia do małżeństw, mimo że nie byli oni dłużnikami, gdyż zapłacili za wyodrębniony lokal zgodnie z umową, co rażąco narusza zasady ochrony konsumentów i w ogóle słabszej strony umowy.
Sąd Najwyższy uwzględnił skargę, wskazując w uzasadnieniu postanowienia, że zdaje sobie sprawę, że jego orzeczenie, chroniąc prawo własności nabywcy nieruchomości lokalowej, który dysponował ekspektatywą przeniesienia na niego tego prawa bez obciążeń wynikającą z umowy deweloperskiej, nie bierze pod ochronę praw osób, które wskutek zawarcia innych umów dysponowały roszczeniami wobec dewelopera. SN uważa jednak, że ochrona osób nabywających lokale mieszkalne ma charakter priorytetowy. Nabywcy lokali mieszkalnych od dewelopera nie mają bowiem innych możliwości ochrony swego majątku (a w tym wypadku zapłacili nadto całą cenę). Na dodatek nie wchodzą oni z deweloperem w żadne stosunki biznesowe, co odróżnia ich pozycję od osób, które decydują się choćby współfinansować inwestycję deweloperską, będąc np. uprzednio właścicielami działki i odraczając deweloperowi termin zapłaty za działkę.
– Podejmując tego typu ryzyko, muszą być one świadome, że ochrona ich wierzytelności, nieujawnionej w księdze macierzystej przed podpisaniem umów deweloperskich, nie może naruszać praw nabywców lokalu mieszkalnego wynikających z tychże umów – podkreślił w uzasadnieniu sędzia SN Paweł Czubik, sprawozdawca.
Sygnatura akt: I NSNc 456/21
