Deweloper nie może oczekiwać, że na wzniesionym przez niego budynku zawiśnie bezpłatny baner czy reklama budowniczego. Podobnie w umowach z klientami nie może wpisywać klauzul zwalniających bądź ograniczających jego odpowiedzialność za opóźnienia. A tak się wciąż zdarza – donosi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Na szkodę kupującego
– Zgodnie z wzorcem umowy, jeśli deweloper nie dotrzyma terminu ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia prawa własności lub wydania mieszkania, to zapłaci karę, której maksymalna wysokość jest ustalona – podaje biuro prasowe UOKiK. I zauważa, że przedsiębiorca, mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej, może – nie narażając się na negatywne konsekwencje finansowe – przez dłuższy czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy.
– Klienci nie mają w tej sytuacji możliwości nacisku – akcentuje UOKiK.
Czytaj więcej
Zgodnie z nową ustawą deweloperską, ustalenie przez rzeczoznawcę, że lokal posiada wady istotne, da kupującemu daleko idące uprawnienia, do których deweloper będzie musiał się dostosować.
Różnica w metrażu
Urząd wciąż ma co robić na rynku, czemu niespecjalnie dziwi się profesor Bartłomiej Gliniecki doradzający w zakresie umów deweloperskich.
– Pomimo pewnej utrwalonej praktyki uznawania określonych typowych rozwiązań za skrajnie nieuczciwe i niekorzystne dla konsumentów, nadal zdarzają się deweloperzy, którzy stosują we wzorcach umownych rozwiązania w dotychczasowym orzecznictwie uznawane za niedozwolone – przyznaje ekspert.
– Z moich obserwacji wynika, że najczęściej wprowadzane są do umów postanowienia przewidujące brak odpowiedzialności dewelopera za nienależyte wykonanie umowy – może ono polegać np. na mniejszej powierzchni użytkowej lokalu albo domu i braku stosownego obniżenia ceny, możliwości wprowadzenia przez dewelopera dowolnych zmian w projekcie budynku czy zagospodarowaniu terenu, na które nabywca we wzorze odgórnie się godzi – wylicza.
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta kwestionuje również m.in. postanowienia, które przewidują wzrost ceny, a co za tym idzie, dopłatę, jeżeli okaże się, że powierzchnia lokalu jest większa niż projektowana w granicach np. do 2 proc., a nabywcy nie przyznano prawa odstąpienia od umowy z tej przyczyny. Zdaniem jednak Polskiego Związku Firm Deweloperskich takie działania urzędu są nieuprawnione. Związek posiłkuje się orzeczeniem Sądu Najwyższego z 2015 r., w którym uznano, że różnica w powierzchni mieszkania mieszcząca się w granicach 2 proc.jest dopuszczalna i nie stanowi wady lokalu. Nie może więc tworzyć podstawy do odstąpienia od umowy.
– Sąd Najwyższy uznał, że ze względów technologicznych niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego – wskazuje radca prawny Przemysław Dziąg z PZFD.
Adwokat Bartłomiej Dębski z SK&S Legal rację w tym sporze przyznaje jednak UOKiK.
– Można sobie bowiem wyobrazić, że nawet tak mała różnica w powierzchni jak 2 proc., jednak skumulowana w konkretnej części lokalu, może prowadzić do poważnych strat kupującego. Na przykład przesunięcie ściany w kuchni o 5 cm może uniemożliwić zamontowanie zaplanowanej zabudowy – zauważa.
Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Agnieszka Wojciechowska, adwokat Kancelaria B2RLaw Jankowski Stroiński Zięba & Partners
Osoby nabywające lokale mieszkalne na podstawie tzw. ustawy deweloperskiej są w lepszej sytuacji niż zaraz po wprowadzeniu umowy deweloperskiej w 2011 r. Wtedy rzeczywiście brakowało odpowiednich zapisów chroniących konsumentów. Wiele zmienił wydany też przez UOKiK w 2014 r. raport „Konsument na rynku deweloperskim”, który stał się „Biblią dla deweloperów”. Dzięki niej stosowanie tzw. klauzul abuzywnych znacząco się ograniczyło. Raport ten spowodował, że umowy między deweloperami a nabywcami lokali są bardzo ustandaryzowane. Deweloperzy co do zasady uważnie przygotowują projekty umów, a postanowienia o charakterze abuzywnym pojawiają się w nich rzadko. Oczywiście nabywcy lokali mieszkalnych powinni przed zawarciem wnikliwie sprawdzić, czy przedstawiony przez dewelopera projekt umowy nie zawiera postanowień niedozwolonych.
