Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził 8 października na rzecz 26 osób (14 rodzin) kwotę ok. 4 mln zł (sygn. akt XXV C 294/25), uwzględniając roszczenia główne, odsetki i koszty procesu.
– Sprawa była prowadzona w oparciu o art. 72 k.p.c. (współuczestnictwo procesowe i materialne), co pozwoliło na rozpoznanie roszczeń wszystkich zainteresowanych w ramach jednego postępowania. Powodowie dochodzili dwóch rodzajów roszczeń – kar umownych z tytułu znacznych, bo wynoszących około 7-8 miesięcy, opóźnień w przeniesieniu własności lokali oraz zwrotu części ceny pobranej w związku z doliczeniem powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokalu – wyjaśnia reprezentujący pokrzywdzonych konsumentów adwokat, dr Piotr Terlecki.
Czytaj więcej
Już od 2 października wchodzą w życie kolejne przepisy znowelizowanej w ubiegłym roku ustawy deweloperskiej. Dotyczą przekazania nowych danych. Kto...
Liczenie powierzchni mieszkania. Powierzchnia użytkowa i rozliczeniowa
Deweloperowi zarzucono, że wliczył powierzchnię pod ścianami działowymi do powierzchni mieszkań, co spowodowało, że ich nabywcy zapłacili za więcej metrów niż faktycznie mieli do użytkowania. Średnio konsumenci, którzy pozwali dewelopera stracili na tym zabiegu ok. 53 tys. zł, a w przypadku największych rozbieżności było to nawet ponad 65 tys. zł. Pozostałe zasądzone kwoty obejmowały kary umowne za opóźnienie.
To nie pierwsza sprawa, w której wliczenie powierzchni pod ścianami doprowadziło strony umowy deweloperskiej do sądu. Linia orzecznicza kształtuje się i w zapadających wyrokach sądy biorą pod uwagę, jaka norma obowiązywała w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę oraz czy kupujący wiedział, jak deweloper oblicza powierzchnię mieszkania. Sprawa, którą zajął się SO w Warszawie wyróżnia się tym, że deweloper posłużył się w umowie pojęciami powierzchni użytkowej i rozliczeniowej.
Ta pierwsza, jak wynika z umowy deweloperskiej, nie uwzględnia powierzchni pod ścianami i to ją zastosował deweloper, obliczając powierzchnię lokalu na potrzeby Ewidencji Gruntów i Budynków i wpisów w księdze wieczystej. Natomiast powierzchnię rozliczeniową deweloper zdefiniował, jako powierzchnię użytkową powiększoną o powierzchnię pod ścianami działowymi i powierzchnię schodów wewnętrznych. I to ona stanowiła podstawę do ustalenia ceny za mieszkanie.
pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych wydano w I półroczu 2026 r.
– Deweloper, próbując ominąć przepisy, rozróżnił powierzchnię użytkową od powierzchni rozliczeniowej, choć takie pojęcie nie występuje w przepisach. Ponadto błędnie założył, że norma PN-ISO z 1997 r. zezwalała na taką praktykę, a dopiero norma z 2015 r. jej zabraniała. Co jest sprzeczne z jednolitą interpretacją Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, twórcy rzeczonej normy. Sąd podzielił argumentację strony powodowej, podkreślając w ustnych motywach, że wprowadzanie takiego pozaustawowego pojęcia wprowadzało konsumentów w błąd. Dodatkowo posłużenie się normami PN-ISO w nieprawidłowy sposób stwarzało u konsumentów mylne wrażenie, że taki sposób rozliczenia wynika z jakichś ogólnych norm prawnych oraz technicznych i nie można tej kwestii w żaden sposób negocjować – mówi mec. Terlecki.
Kary umowne. Zarzuty pod adresem dewelopera
Na umowie, którą posługiwał się deweloper dosłownie „suchej nitki” nie zostawiła Małgorzata Rothert, która gdy pełniła funkcję miejskiego rzecznika konsumentów w Warszawie poparła wszystkie roszczenia nabywców mieszkań w tym procesie. Rzecznik oceniła, że pozwany przyznał sobie prawo do zawyżenia ceny lokalu na skutek sztucznego zwiększenia jego powierzchni, czego skutkiem było podniesienie ceny o kilka do kilkunastu proc.
Deweloperowi zarzucono też, że tak sformułował postanowienia o karach umownych, że przerzucił z siebie na konsumenta niemal wszystkie ryzyka związane z opóźnieniem w realizacji inwestycji, starając się w ten sposób zabezpieczyć przed naliczeniem kar umownych.
– To też się nie udało. Sąd, zasądzając ok. 4 mln zł, uwzględnił prawie w stu proc. nasze roszczenia o zwrot nienależnie pobranej części ceny, kary za opóźnienia w przeniesieniu własności, odsetki i poniesione dotąd koszty procesu. Jest to pierwszy wyrok przeciwko deweloperowi, który dotyczy tak wielu osób i tak dużej kwoty, a ponadto klauzuli zawierającej odniesienie do tzw. powierzchni rozliczeniowej – mówi mec. Piotr Terlecki.
Czytaj więcej
Mimo rosnącej podaży lokali deweloperskich przeciętnie zarabiający singiel miał we wrześniu mniejszy wybór niż miesiąc wcześniej. Zyskały rodziny –...
Co istotne, kancelarii udało się uzyskać wyrok nie tylko przeciwko spółce celowej, poprzez którą inwestycja była realizowana, ale także solidarnie przeciwko osobie fizycznej – faktycznemu właścicielowi oraz drugiej spółce, która występowała w tej strukturze.
– Deweloper, przekształcając spółkę celową, będącą wówczas spółką komandytową, w spółkę z o.o. chciał uniknąć odpowiedzialności, ale zrobił to, szczęśliwie dla moich klientów, nieudolnie, bo zapomniał o dyspozycji art. 574 k.s.h., który przewiduje w takim przypadku solidarną odpowiedzialność spółki przekształcanej i jej dotychczasowych wspólników. Udało się także uzyskać bardzo szerokie zabezpieczenia na prywatnym majątku ich faktycznego właściciela będącego osobą fizyczną. Dzięki temu, roszczenia klientów zostały zabezpieczone – dodaje mec. Terlecki.
Czytaj więcej
Na rynek będzie trafiać coraz więcej mieszkań po seniorach wyżu powojennego. W wyludniających się miastach dziedziczone lokale zaczną konkurować o...
Opóźnienia w przenoszeniu własności lokali to dziś, zwłaszcza w Warszawie, codzienność na budowach i zmora nabywców mieszkań. Małgorzata Rothert w swoim wystąpieniu zaznaczyła, że termin ukończenia inwestycji, jest obok ceny i lokalizacji, jednym z najistotniejszych kryteriów przy podejmowaniu decyzji o wyborze mieszkania. Przewlekłość postępowań administracyjnych czy długie oczekiwanie na przyłączenie mediów nie są dla deweloperów niespodzianką i powinni umieć prawidłowo skalkulować czas realizacji inwestycji.
Dokuczliwa dla nabywców jest też praktyka likwidacji spółki celowej powołanej do realizacji inwestycji po sprzedaży lokali, co utrudnia nabywcom dochodzenie wszelkich roszczeń do dewelopera.
Radca prawny komentuje wyrok ws. dewelopera
Jak wyrok ocenia branża? – Kancelaria poinformowała o wyroku dotyczącym m.in. rozliczania powierzchni pod ścianami działowymi, przedstawiając go jako przełom w sprawach dotyczących „powierzchni rozliczeniowej”. Warto jednak oddzielić sukces procesowy od wniosków dotyczących całego rynku. Zakwestionowanie określonej klauzuli umownej nie oznacza przecież, że samo posługiwanie się pojęciem „powierzchni rozliczeniowej” było niedopuszczalne. Tym bardziej że takiego wniosku nie formułuje również Miejski Rzecznik Konsumentów w stanowisku przedstawionym w tej sprawie – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert w sprawach deweloperskich.
Czytaj więcej
Prawo nie określa, kiedy należy rozpocząć ciągłe dostarczanie ciepła do mieszkań w blokach i kamienicach. Niepisana zasada mówi, że sezon grzewczy...
Czym innym jest bowiem, w jego ocenie, zakwestionowanie konkretnego sposobu obliczania powierzchni i nieprecyzyjnych postanowień umownych, a czym innym uznanie, że deweloperzy w ogóle nie mogli posługiwać się pojęciem powierzchni rozliczeniowej. Przemysław Dziąg radzi poczekać z wyciąganiem wniosków z wyroku na jego pisemne uzasadnienie. Przypomina też, że w tym roku zmieniły się przepisy. Od 13 lutego dla umów objętych nową regulacją i zawieranych od tej daty, art. 5a ustawy deweloperskiej wprowadził obowiązek określania ceny jako iloczynu powierzchni użytkowej i ceny za jej metr kwadratowy. To obowiązek zastosowania określonego mechanizmu kalkulacji ceny.
