Rynek biur to rynek dwóch prędkości: dobre biura znikają, gorsze tracą najemców – oceniają eksperci firmy doradczej Newmark Polska.

Jak mówi Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w tej firmie, coraz więcej pracodawców kwestionuje efektywność pracy zdalnej, stawiając na częstszą obecność pracowników w siedzibie firmy. – Chcąc zachęcić pracowników i kandydatów, muszą im jednak zapewnić biura o odpowiednim standardzie, w dobrej lokalizacji, z wygodnym dojazdem – zauważa. – Popyt koncentruje się więc na najlepszych adresach, podczas gdy właściciele nieruchomości w słabszych lokalizacjach muszą się mierzyć z rosnącą liczbą pustostanów.

Duży popyt, mała podaż

Z analiz firmy wynika, że pustostany w centrum Warszawy wynoszą niewiele ponad 4 proc., podczas gdy na Służewcu sięgają 16 proc., a w korytarzu Żwirki i Wigury przekraczają 15 proc. Te różnice, jak podkreślają analitycy, pokazują, że firmy są gotowe zapłacić więcej za centralną lokalizację i wygodny dojazd. Znalezienie 500 mkw. biura w Centralnym Obszarze Biznesu (COB), do którego można się szybko wprowadzić, jest dziś bardzo trudne. Na Służewcu taką powierzchnię można wynająć bez problemu.

Popyt na najlepsze biura zderza się z historycznie małą podażą. Jak podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK), zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pod koniec III kwartału to ponad 6,2 mln mkw. Od początku roku na rynek trafiło jedynie w 45,2 tys. mkw. biur. Średni wskaźnik pustostanów dla całego miasta wyniósł 7,9 proc.

– Najemcy koncentrują się na najbardziej atrakcyjnych punktach miasta, gdzie dostępność nowych biur i gruntów inwestycyjnych jest ograniczona. Dlatego deweloperzy coraz częściej sięgają po istniejące nieruchomości – mówi Karol Wyka. – Starsze budynki są wyburzane, a na ich miejscu powstają nowoczesne obiekty lepiej odpowiadające potrzebom najemców. To trend od lat widoczny w Europie Zachodniej, szczególnie w Londynie, gdzie niedobór wolnych działek skłania inwestorów do przebudowy budynków lub zastępowania ich nowymi.

Zdaniem eksperta coraz więcej takich inwestycji będziemy obserwować także w Polsce.

Przykład? Prowadzona przez firmę deweloperską Skanska rozbiórka 22-kondygnacyjnego Ilmetu przy Rondzie ONZ. W miejscu budynku z lat 1995–1997 planowany jest 188-metrowy wieżowiec Warsaw One, który ma zaoferować ok. 60 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Eksperci Newmark Polska zaznaczają, że zastąpienie starego biurowca nowym nie wszędzie jest dobrym rozwiązaniem. Tam, gdzie popyt na biura jest słaby, alternatywą może być zmiana funkcji budynków. – Przykładem jest warszawski Służewiec, gdzie wyburzono już część zbudowanych w latach 90. obiektów dawnego Empark Mokotów Business Park, a w ich miejscu powstają mieszkania – mówią analitycy. Podają, że od 2015 r. na głównych rynkach biurowych w Polsce metamorfozę przeszło niemal 1 mln mkw. powierzchni. Część obiektów poddano modernizacji, część zmieniła funkcję.

Dłuższe życie nieruchomości

Deweloperzy coraz częściej stawiają na wielofunkcyjne nieruchomości, które mają przyciągać różne grupy użytkowników. – Łączenie biur, mieszkań, handlu i usług pozwala lepiej wykorzystać potencjał działki. Mixed-use ma sens, gdy poszczególne elementy rzeczywiście się uzupełniają: pracownicy biur korzystają z handlu i usług w ciągu dnia, a mieszkańcy – po południu i wieczorem – mówi dyrektor Wyka. – Dzięki temu nieruchomości nie pustoszeją po godzinach pracy i mogą być wykorzystywane intensywniej i dłużej – mówi dyrektor.

I tak na terenie dawnych zakładów Polfa Warszawa, w pobliżu Ronda Daszyńskiego, powstaje Noho One. Na pięciohektarowej działce zaplanowano osiem budynków wielofunkcyjnych. Towarowa 22 na 6,5-hektarowym terenie dawnego centrum handlowego Jupiter zaoferuje z kolei ok. 200 tys. mkw. powierzchni o różnych funkcjach. Po praskiej stronie Wisły rozwija się Port Praski, jedna z największych inwestycji typu mixed-use w Polsce.

W regionach więcej pustostanów

Na ośmiu głównych rynkach regionalnych jest niespełna 6,8 mln mkw. powierzchni do pracy. Puste biura stanowią 16,4 proc. – podaje Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych.

Newmark Polska wskazuje, że w Katowicach w pierwszych trzech kwartałach deweloperzy dostarczyli zaledwie 5,2 tys. mkw. biur, we Wrocławiu – 24,1 tys. mkw., w Krakowie – 27,3 tys. mkw. W każdym z tych miast popyt był znacznie większy, wynajęto odpowiednio 59,7 tys., 67,75 tys. i 150,8 tys. mkw. biur. O rzeczywistym wzroście popytu świadczy tzw. absorpcja netto (nowe umowy najmu i ekspansje), która w pierwszych trzech kwartałach wyniosła w miastach regionalnych ponad 98,2 tys. mkw., to niemal siedmiokrotny wzrost rok do roku, co potwierdza sukcesywne wchłanianie istniejących zasobów.

– Przy takiej relacji nowej podaży do popytu dostępna oferta będzie się stopniowo kurczyć, nawet jeśli aktywność najemców pozostanie umiarkowana. Firmy w miastach regionalnych mają dziś duży wybór ciekawych powierzchni, ale tak szeroka oferta nie utrzyma się zbyt długo. Teraz jest dobry moment na relokację i wynegocjowanie korzystnych warunków – uważa Karol Wyka.

Eksperci zwracają jednocześnie uwagę, że w regionach słabnie jeden z dotychczasowych motorów popytu – branża usług wspólnych. – Część firm z tego sektora nadal zwiększa zatrudnienie, jednak według ABSL dynamika wzrostu systematycznie spada – z dwucyfrowych poziomów kilka lat temu do 5 proc. w 2024 r., 6,9 proc. w 2025 r. i zaledwie 2,4 proc. w 2026 r. – podają.

AI i nowe modele pracy

Wzrost zatrudnienia mogą jeszcze bardziej ograniczać automatyzacja i rozwój AI. Spowolnienie popytu w tym sektorze nie oznacza jednak, że najemcy mają nieograniczony czas na decyzję o zmianie biura. – Chociaż w części miast pustostany wciąż stanowią ok. jednej piątej zasobów (Wrocław 21,3 proc. i Katowice – 20,9 proc., Kraków – 17,7 proc.), to nowej powierzchni przybywa niewiele, a sam wysoki wskaźnik wolnej powierzchni nie gwarantuje szerokiego wyboru atrakcyjnych lokali – zaznaczają.

W Warszawie za biuro klasy A trzeba zapłacić od 12 euro/mkw. miesięcznie na Służewcu nawet do 35 euro w COB. Karol Wyka przewiduje, że czynsze w najlepszych lokalizacjach będą rosły zdecydowanie szybciej niż w pozostałych częściach miasta.

Na stawki wpływa nie tylko relacja popytu do podaży, ale także, co oczywiste, adres. Dlatego zdaniem eksperta kosztów najmu nie można oceniać w oderwaniu od całkowitych wydatków firmy, zwłaszcza że biuro odpowiada zazwyczaj za zaledwie 7–9 proc. jej kosztów operacyjnych. – Jeśli lepsza lokalizacja zachęca pracowników do częstszego korzystania z siedziby, sprzyja ich efektywności i pozwala lepiej wykorzystać powierzchnię, wyższy czynsz może być uzasadniony – mówi dyrektor.

Na rynek mają wpływ zmieniające się modele pracy i AI. – Nie wiemy, jak będzie wyglądało środowisko pracy za dziesięć lat. Dlatego biuro trzeba zaprojektować tak, żeby można je było powiększać, zmniejszać i dostosowywać do nowych potrzeb – podsumowuje Wyka.