Projekt ustawy zmieniającej ustawę o usługach hotelarskich, zwaną potocznie ustawą o najmie krótkoterminowym, po licznych dyskusjach w Senacie i poprawkach wprowadzonych przez tę izbę wraca do Sejmu. Projekt w obecnym brzmieniu wprowadza nowe obowiązki dla osób świadczących usługi związane z krótkoterminowym wynajmem pomieszczeń, lecz to nie one budzą największe kontrowersje związane z nowelizacją. Najdalej idącą zmianą mogą być bowiem przyznane wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym oraz samorządom nowe uprawnienia związane z możliwością wyłączenia krótkoterminowego wynajmu pomieszczeń na terenie danej nieruchomości czy obszarze danej gminy.

Wspólnoty, spółdzielnie i gminy decydują o najmie krótkoterminowym

Zgodnie z projektem walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej oraz właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług związanych z krótkoterminowym wynajmem pomieszczeń na terenie danej nieruchomości. W przypadku podjęcia takiej uchwały wynajmujący będą mieli maksymalnie sześć miesięcy od dnia jej podjęcia na zakończenie działalności.

Nowelizacja wprowadza podobny mechanizm ingerencji również na poziomie samorządów. Zgodnie z projektem rady gminy będą mogły w drodze uchwały ustanowić strefę, w której najem krótkoterminowy będzie wyłączony. Co istotne, tak wprowadzone zakazy nie będą obowiązywać od razu, ale najwcześniej po upływie sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia uchwały. Nowelizacja wymaga, aby podjęcie przez gminy takich uchwał było uzasadnione w szczególności zabytkowym charakterem budynku lub względami bezpieczeństwa i porządku publicznego. Ponadto uchwała może przewidywać określone wyłączenia o charakterze podmiotowym, przedmiotowym lub czasowym, co ma pozwolić dostosować ograniczenia do lokalnych uwarunkowań.

Zakaz mimo braku stwierdzenia naruszeń

Nie ulega wątpliwości, że opisane powyżej regulacje mogą w istotny sposób podważać opłacalność dalszego prowadzenia działalności w sektorze najmu krótkoterminowego. Jej kontynuowanie może w każdej chwili zostać bowiem wyłączone na mocy wspominanych wyżej uchwał. Co istotne, w przypadku uchwał rady gminy projekt wskazuje okoliczności uzasadniające wprowadzenie zakazu najmu krótkoterminowego, tj.: w szczególności zabytkowy charakter budynku oraz względy bezpieczeństwa i porządku publicznego (przy czym nie jest to katalog zamknięty). Podobnych przesłanek ustawodawca nie przewidział jednak przy uchwałach podejmowanych przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe.

Warto zauważyć, że powyższa luka prawna może umożliwić wprowadzenie zakazów również względem wynajmujących, którzy świadczą usługi w sposób nieuciążliwy dla sąsiadów oraz zgodny z przepisami. Podjęcie przez wspólnotę czy spółdzielnię uchwały zakazującej prowadzenia najmu krótkoterminowego nie zostało bowiem powiązane ze stwierdzeniem naruszenia interesów sąsiedzkich ani brakiem spełnienia przez obiekt wymaganych prawem standardów, choć nowelizacja przewiduje w tym zakresie określony mechanizm kontrolny. Kontrola przestrzegania przez wynajmujących m.in. wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych oraz zachowania bezpieczeństwa i porządku publicznego może być bowiem przeprowadzone na podstawie zgłoszenia osób zamieszkujących w obrębie tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, zgłoszenia wspólnoty mieszkaniowej lub na wniosek organów spółdzielni mieszkaniowej. Stwierdzone w niej naruszenia mogą doprowadzić nawet do wykreślenia obiektu z ewidencji. Natomiast nowelizacja nie warunkuje możliwości podjęcia uchwały uchybieniami stwierdzonymi w czasie kontroli. Powyższe budzi wątpliwości z perspektywy wyrażonych w Konstytucji RP zasad proporcjonalności i wolności działalności gospodarczej oraz ochrony prawa własności, jako nadmierną ingerencję w działalność gospodarczą prowadzoną zgodnie z obowiązującymi przepisami i nienaruszającej praw osób trzecich. Za zbyt rygorystyczny można również uznać sześciomiesięczny termin na zakończenie działalności przez wynajmującego po podjęciu uchwały przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową, zwłaszcza biorąc pod uwagę zobowiązania, które wynajmujący mógł zaciągnąć w związku z prowadzoną działalnością.

Czy wynajmujący mogą skutecznie zakwestionować wprowadzone zakazy?

Wynajmujący będą mogli jednak kwestionować wprowadzone w ramach uchwał zakazy, korzystając z przysługujących im ogólnych środków ochrony prawnej. W przypadku uchwały wspólnoty mieszkaniowej możliwe będzie zaskarżenie z uwagi na jej niezgodność z prawem lub z umową właścicieli lokali albo jeśli naruszać będzie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszy jego interesy. Zbliżone mechanizmy przewidziano w stosunku do uchwał spółdzielni, które mogą zostać zakwestionowane m.in. z uwagi na ich sprzeczność z ustawą, statutem lub dobrymi obyczajami, a także w przypadku, gdy uchwała ma na celu pokrzywdzenie członka. Wydaje się, że w przypadku gdy wynajmujący prowadzi działalność w sposób nienaruszający interesów innych mieszkańców, jak również zgodny z przepisami, może powołać się przy zaskarżeniu przedmiotowych uchwał na nadmierną ingerencję w prowadzoną przez niego działalność, powołując się na naruszenie jego indywidualnego interesu. W przypadku uchwały rady gminy ustanawiającej strefę, w której wyłączone zostanie prowadzenie najmu krótkoterminowego, możliwe będzie jej zaskarżenie do sądu administracyjnego jako aktu prawa miejscowego przez każdego, którego interes prawny lub uprawnienie zostały nią naruszone.

Niezależnie od właściwego trybu zaskarżenia, podstawą kwestionowania podjętych przez wspólnoty, spółdzielnie czy rady gminy uchwał, może być kwestia nieproporcjonalnej ingerencji w wolność działalności gospodarczej wynajmujących badana z punktu widzenia zasad konstytucyjnych. Projektowane rozwiązania budzą bowiem wątpliwości w świetle m.in. wolności działalności gospodarczej, zasady proporcjonalności ograniczeń konstytucyjnych praw i wolności oraz ochrony prawa własności.

Nowe obowiązki wynajmujących

Warto przy tym wskazać, że nowelizacja nakłada na wynajmujących również szereg nowych obowiązków. Jednym z jej głównych założeń jest objęcie obiektów, w których świadczone są usługi krótkoterminowego wynajmu pomieszczeń, systemem ewidencji. Projekt przewiduje, że obiekt, w którym prowadzony jest najem krótkoterminowy, będzie musiał zostać wpisany do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dane z tej ewidencji będą następnie przekazywane do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, a obiekt otrzyma numer ID, który wynajmujący będzie zobowiązany podawać w ofertach najmu oraz przekazywać platformom pośredniczącym w najmie krótkoterminowym.

Obowiązki te nie będą miały przy tym wyłącznie formalnego charakteru. Wraz z wpisem do ewidencji wynajmujący będzie musiał wykazać, że obiekt spełnia wymagania przeciwpożarowe i sanitarne, a także przedstawić projekt regulaminu porządkowego obowiązującego w obiekcie. Nowych wymogów nie należy lekceważyć, ponieważ ich naruszenie może wiązać się z dotkliwymi konsekwencjami finansowymi. Przykładowo brak podania numeru ID w ofercie może skutkować nałożeniem kary administracyjnej w wysokości do 50 000 zł.

Nowelizacja stawia przed osobami świadczącymi usługi w zakresie krótkoterminowego wynajmu pomieszczeń szereg wyzwań, związanych zarówno z koniecznością dostosowania prowadzonej działalności do nowych obowiązków, jak i ryzykiem wprowadzenia zakazu jej prowadzenia. Wydaje się, że zwłaszcza ta ostatnia kwestia może w istotny sposób wpłynąć na kształt tego sektora w najbliższych latach. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący zostaną całkowicie pozbawieni możliwości ochrony swoich praw w przypadku nieuzasadnionej ingerencji w prowadzoną przez nich działalność. W najbliższych latach to właśnie orzecznictwo sądów może ostatecznie zdecydować, na ile dotkliwe będą dla właścicieli lokali nowo wprowadzane zasady. Do tego czasu jednak to na nich spoczywać będzie zwiększone ryzyko prowadzenia tego typu działalności, co niewątpliwie odbije się na szeroko pojętym rynku najmu krótkoterminowego i usług hotelarskich.

Autorzy są radcami prawnymi w kancelarii KWKR.