Segment domów senioralnych od wielu lat wskazywany jest jako potencjalnie atrakcyjny kierunek alokacji kapitału, jednak skala zaangażowania inwestorów pozostawała dotychczas ograniczona. W nadchodzących latach można oczekiwać wyraźnego wzrostu aktywności w tym obszarze. Kluczowe znaczenie dla powodzenia takich projektów ma odpowiednie uwzględnienie konsekwencji podatkowych już na etapie planowania.
Czytaj więcej
Utrzymanie systemu opartego na instytucjonalnej opiece całodobowej będzie w przyszłości niezwykle trudne. Niezbędny jest drugi filar, czyli mieszka...
Srebrne budownictwo. Strukturyzacja i finansowanie przedsięwzięcia
Punktem wyjścia dla każdej inwestycji jest wybór formy prawnej. Praktyka rynkowa, obserwowana m.in. w sektorach PRS oraz PBSA, wskazuje na dominację spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jako rozwiązania zapewniającego ograniczenie ryzyka po stronie wspólników przy jednoczesnym relatywnie uproszczonym reżimie formalnym. Podmiot ten podlega opodatkowaniu CIT, przy czym w określonych przypadkach możliwe jest zastosowanie estońskiego modelu opodatkowania, umożliwiającego odroczenie momentu opodatkowania do chwili dystrybucji zysków.
W przypadku tworzenia struktur kapitałowych warto rozważyć podatkową grupę kapitałową, która pozwala na kompensowanie wyników podatkowych pomiędzy podmiotami powiązanymi. Konstrukcja ta może być szczególnie istotna w sytuacji nierównomiernej rentowności poszczególnych spółek. Jednocześnie jej wdrożenie wymaga spełnienia ściśle określonych warunków ustawowych, w tym minimalnego poziomu udziałów, zawarcia umowy na określony czas oraz jej rejestracji. Po utworzeniu grupy zakres możliwych zmian w jej składzie jest istotnie ograniczony.
Finansowanie projektów może opierać się zarówno na kapitale własnym, jak i finansowaniu dłużnym. W przypadku PGK należy uwzględnić minimalne wymogi kapitałowe oraz fakt, że ograniczenie dotyczące kosztów finansowania dłużnego odnosi się do grupy jako całości. Konstrukcja finansowania powinna być analizowana również przez pryzmat regulacji o cenach transferowych, w szczególności w kontekście ryzyka recharakteryzacji transakcji.
W strukturach transgranicznych konieczne jest dodatkowe uwzględnienie regulacji w zakresie podatku u źródła. Zastosowanie preferencji podatkowych uzależnione jest m.in. od wykazania rzeczywistego właściciela oraz odpowiedniego poziomu substancji biznesowej po jego stronie.
Istotnym elementem modelu jest także VAT. Już na etapie planowania inwestycji należy zidentyfikować czynności opodatkowane i zwolnione w celu weryfikacji możliwości prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Czytaj więcej
Jeżeli obecnie mamy w miastach powiatowych 600 tys. osób w wieku 80+, to za dekadę będzie to 900 tys. Potrzebne są rozwiązania systemowe, z czasem...
Domy dla seniora a podatek od nieruchomości
Po zakończeniu inwestycji powstają obowiązki w zakresie podatku od nieruchomości. Brak szczególnych regulacji dla domów senioralnych powoduje, że zasadnicze znaczenie ma ich klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków. Status budynku mieszkalnego umożliwia zastosowanie preferencyjnej stawki podatku, natomiast zakwalifikowanie obiektu jako związanego z działalnością gospodarczą skutkuje istotnie wyższym poziomem opodatkowania. Dodatkowo, wybrane części obiektu mogą podlegać odrębnym zasadom właściwym dla działalności zdrowotnej.
Kwalifikacja ta wynika z dokumentacji budowlanej, co oznacza, że jej skutki należy przewidzieć już na etapie uzyskiwania decyzji administracyjnych. W przypadku inwestycji o charakterze usługowym opodatkowaniu mogą podlegać również elementy infrastruktury technicznej.
Obowiązek podatkowy w odniesieniu do budynków i budowli powstaje co do zasady od początku roku następującego po ich wybudowaniu, co powoduje, że moment formalnego zakończenia budowy ma bezpośredni wpływ na poziom obciążeń podatkowych.
Amortyzacja
Rozliczenie inwestycji wymaga odpowiedniego ujęcia jej elementów w ewidencji środków trwałych. Zakres ten obejmuje nie tylko budynek, lecz także infrastrukturę oraz wyposażenie. Prawidłowa alokacja wartości pomiędzy poszczególne składniki może wpływać na poziom odpisów amortyzacyjnych.
Kluczowe znaczenie ma klasyfikacja według Klasyfikacji Środków Trwałych, determinująca wysokość stawek amortyzacyjnych. W określonych przypadkach mogą wystąpić ograniczenia w zakresie amortyzacji budynków mieszkalnych. Jednocześnie wyposażenie może podlegać amortyzacji według wyższych stawek. Rzetelnie prowadzona ewidencja stanowi również podstawę dla nowych obowiązków raportowych, w tym w ramach JPK_ST_KR.
Model operacyjny a VAT
Sposób organizacji działalności determinuje kwalifikację usług dla celów VAT. W modelu bezpośredniego świadczenia usług na rzecz mieszkańców konieczne jest ustalenie, czy mamy do czynienia z jednym świadczeniem kompleksowym, czy z odrębnymi usługami. Każdy z tych elementów może podlegać odmiennym zasadom opodatkowania.
Zwolnieniu mogą podlegać m.in. usługi medyczne oraz opiekuńcze, jak również najem długoterminowy. Usługi zakwaterowania krótkoterminowego mogą być objęte stawką obniżoną, natomiast pozostałe świadczenia – stawką podstawową. Zastosowanie zwolnienia wiąże się z ograniczeniem prawa do odliczenia VAT, co powinno być uwzględnione przy kalkulacji rentowności projektu.
W modelu, w którym inwestor udostępnia nieruchomość operatorowi odpowiedzialnemu za obsługę mieszkańców, usługa inwestora co do zasady podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej.
Ocena skutków podatkowych wymaga każdorazowo odniesienia do konkretnych założeń biznesowych. Brak ugruntowanej praktyki w zakresie opodatkowania domów senioralnych powoduje konieczność szczególnej staranności na etapie planowania struktury inwestycji. Rozwój rynku będzie prowadził do stopniowego kształtowania się podejścia organów podatkowych w tym obszarze.
Katarzyna Kozakowska – doradca podatkowy i partner w zespole nieruchomości MDDP
Rafał Kran – doradca podatkowy i partner w zespole nieruchomości MDDP
