W analizach rynku mieszkaniowego od czasu do czasu pojawia się temat demografii, starzejącego się społeczeństwa, wyludniania miast – słowem, niektórzy szacowaną na 2 mln lokali lukę traktują jako przekaz propagandowy deweloperów.
Jak rzeczywiście ta demografia wygląda i czy mieszkań będzie w pewnym momencie za dużo?
Jeżeli spojrzymy na to, jak zachowuje się rynek, to rynek sam daje nam odpowiedź. Wyniki sprzedaży deweloperów, popyt, z jakim spotykają się wprowadzane przez firmy inwestycje, świadczą o tym, że potrzeby mieszkaniowe są. Jak rozumiem, pytanie jest takie, czy za dziesięć lat nie okaże się nagle, że stoją w Polsce tysiące pustych mieszkań, z którymi nie wiadomo co zrobić.
Odpowiedź wydaje się oczywista. Jeżeli popatrzymy na Polskę w perspektywie tego, jak wygląda sytuacja mieszkaniowa w innych krajach, to u nas mamy jedne z najbardziej przeludnionych mieszkań w Europie. Tylko na Łotwie jest gorzej. Według ostatnich danych Eurostatu ponad 35 proc. ludności mieszka w lokalach, które są po prostu za ciasne dla ich potrzeb. Więc jeżeli spojrzymy na to z tej strony, to na pewno nie jest tak, że tych mieszkań będzie za dużo – jest naturalna potrzeba wyrównywania do średniej, do przeciętnego standardu życia europejskiego.
Druga sprawa jest taka, że zmienia się struktura ludności. Z jednej strony prognozy demograficzne są dla Polski nieubłagane: nawet jeżeli GUS uwzględnia migrację, to w perspektywie dziesięciu lat będzie nas 36 mln, a więc spadek jest znaczny, równocześnie społeczeństwo się starzeje, zmieniają się potrzeby, pojawia się problem tzw. więźniów czwartego piętra, osób, które mieszkają w lokalach niedostosowanych. Tu pojawi się nam dodatkowy popyt. Już obserwujemy, że według narodowego spisu powszechnego z 2021 r. pojawiły się obszary, na których mieszkań niezamieszkanych było więcej, ale to często tereny niezurbanizowane. Możemy sobie wyobrażać, że są to lokale o niższym standardzie, które po prostu nie spełniają obecnie wymaganych potrzeb. Bo cóż z tego, że za dziesięć lat mieszkaniec Wrocławia mógłby kupić pustą nieruchomość gdzieś 100 km od miasta, skoro jest ona pozbawiona łazienki itd.
