Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie strategie stosują deweloperzy, aby zrealizować roczne plany sprzedażowe.
- Z jakimi wyzwaniami mierzy się rynek wtórny w starciu z ofertą deweloperów.
- W których miastach ceny mieszkań rosną wolniej od inflacji, co oznacza ich realny spadek.
- Co prognozy ekspertów oznaczają dla osób planujących zakup nieruchomości w najbliższych miesiącach.
Nowe mieszkania sprzedają się dobrze. Analitycy portalu Tabelaofert mówią nawet o rekordach. Według tego serwisu w październiku na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali niemal 4,7 tys. lokali, to najlepszy miesięczny wynik w tym roku. Aż 38 proc. transakcji stanowiły mieszkania na oddanych do użytku osiedlach. Zdaniem Roberta Chojnackiego, założyciela portalu Tabelaofert, do zakupów może skłaniać klientów niepewność dotycząca przyszłego oprocentowania kredytów i zdolności kredytowej. Trwa wyścig z czasem.
Walka deweloperów o wykonanie rocznych planów
Z kolei Otodom podaje, że w październiku z oferty deweloperów zniknęło ok. 5,1 tys. mieszkań, o 1 proc. mniej niż we wrześniu, ale o 27 proc. więcej niż rok temu. Firmy sprzedały o ok. 1,2 tys. mieszkań więcej niż wprowadziły na rynek. – Nowa podaż nie nadążała za popytem – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku portalu Otodom. Jak podkreśla, „nie jest to zjawisko jednego miesiąca”. Sprzedaż przewyższa liczbę wprowadzonych mieszkań o kilkanaście proc. już od początku roku.
Czytaj więcej
W październiku na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali niemal 4,7 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej niż we wrześniu. Oferta zaczyna się...
Katarzyna Kuniewicz tłumaczy, że deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje „ostrożnie i wybiórczo”. Nowe budowy rozpoczynają tam, gdzie popyt na mieszkania jest pewny. – Wyraźnie więcej mieszkań niż sprzedali, wprowadzili do oferty tylko we Wrocławiu i na rynku katowickim – zauważa analityczka. – Nie widać więc oznak, żeby deweloperzy próbowali wykorzystać mocny popyt szybkim zwiększaniem podaży. Coraz wyraźniej widać za to walkę o wykonanie całorocznych planów sprzedaży: pojawiają się promocje i rabaty.
Czytaj więcej
Mimo dobrego pod względem sprzedaży trzeciego kwartału optymizm deweloperów przygasa. W ich prognozach nie widać dużej presji na podwyżki cen, któr...
Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE, zwraca z kolei uwagę na powroty mieszkań do oferty. – Być może jest to jeden z powodów, dla których deweloperzy nie decydują się na wprowadzenie na rynek większej liczby mieszkań, choć sprzedaż utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie – uważa. – Jednocześnie firmy nadal dysponują znacznym zapasem pozwoleń na budowę i pozyskują kolejne, co wskazuje na ostrożny optymizm co do perspektyw rynku w średnim okresie.
Katarzyna Kuniewicz dopowiada, że liczba rezerwacji mieszkań po wrześniowym rekordzie w październiku wyraźnie spadła. – Ponieważ rezerwacje wyprzedzają sprzedaż, można by się spodziewać, że listopad pod względem sprzedaży będzie odrobinę słabszy – mówi. – Jednak deweloperzy już teraz wprowadzają promocje i rabaty. To pokazuje, że zrobią bardzo wiele, by listopad i grudzień były pod względem sprzedaży lepsze niż październik.
Ile kosztuje nowe mieszkanie
Mimo zwiększonego popytu średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w październiku były stabilne. Z analiz Otodomu wynika, że miesięczne wahania w większości miast nie przekroczyły 0,5 proc. Np. w Krakowie wzrosły zaledwie o 0,1 proc., do ponad 16,9 tys. zł za metr. W Warszawie przeciętne ceny wzrosły o 0,4 proc., do ponad 19,7 tys. zł za mkw. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że deweloperzy w Warszawie metr nowego mieszkania wyceniają już na ok. 20 tys. zł.
Większe zmiany przeciętnych cen nowych lokali, o 2,8 proc. w górę, do ponad 15,9 tys. zł za mkw., Otodom odnotował we Wrocławiu. Wzrost ten Katarzyna Kuniewicz tłumaczy wprowadzeniem na rynek drogich inwestycji ze średnią ceną ponad 17 tys. zł za mkw.
Czytaj więcej
Co trzecie nowe mieszkanie sprzedaje się dziś dopiero po zakończeniu budowy. Jeszcze kilka lat temu było to zaledwie co siódme. Deweloperzy mają co...
Odwrotny mechanizm odnotowano w Trójmieście, gdzie średnie ceny nowych lokali spadły o 0,7 proc., do niespełna 17,7 tys. zł za mkw. Do oferty w tej aglomeracji trafiły tańsze nieruchomości ze średnią ceną ok. 14 tys. zł za mkw. Jak szacuje ekspertka Otodomu, to o ok. 20 proc. poniżej przeciętnej oferty.
W ujęciu rocznym ceny ofertowe nowych mieszkań są wyższe we wszystkich siedmiu miastach. Jak mówi Katarzyna Kuniewicz, przy inflacji wynoszącej w październiku 3,5 proc. r./r., ceny mieszkań rosną szybciej niż inflacja jedynie w trzech miastach: w Warszawie (o 9,6 proc.), we Wrocławiu (7,7 proc.) i w Poznaniu (7,6 proc.). Na pozostałych rynkach wzrost cen jest niższy od stopy inflacji: w Łodzi wyniósł 3,2 proc., w Trójmieście 2,4 proc., Krakowie 1,8 proc., a w Katowicach 1,4 proc. – Po jej uwzględnieniu oznacza to ich realny spadek – mówi Kuniewicz.
Mieszkania używane sprzedają się dłużej
Na rynku wtórnym ruch w październiku był nieco mniejszy niż we wrześniu. Tak ocenia Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse. – Nie oznacza to jednak stagnacji – zastrzega. – Klienci monitorują rynek, ale decyzje o zakupie zapadają znacznie wolniej. Prawdziwym konkurentem stał się rynek pierwotny z rekordowo dużą liczbą gotowych mieszkań, które można kupić od ręki.
W porównaniu z ubiegłym rokiem czas sprzedaży lokali z drugiej ręki się wydłuża. – Najbardziej widać to w Warszawie, gdzie sprzedaż trwa średnio 129 dni, o ponad trzy tygodnie dłużej niż przed rokiem – podaje ekspert Metrohouse. W największych miastach mieszkania sprzedają się średnio 113 dni, w pozostałych – 120 dni.
Czytaj więcej
Na rynek będzie trafiać coraz więcej mieszkań po seniorach wyżu powojennego. W wyludniających się miastach dziedziczone lokale zaczną konkurować o...
Klienci wybierają coraz mniejsze metraże. – W zasadzie spośród największych miast mieszkania o średniej powierzchni większej niż 50 mkw. są kupowane tylko w Łodzi – zauważa Jańczuk.
Wybór mieszkań na rynku wtórnym maleje. GetHome.pl podaje, przytaczając dane przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar, że pod koniec października w ofercie było ok. 131,5 tys. mieszkań, we wrześniu – 134 tys. W październiku do sprzedaży trafiło 32,5 tys. lokali, a zniknęło 35 tys.
Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl, tłumaczy, że po wakacjach kupujący są zwykle bardziej aktywni, dlatego liczba mieszkań sprzedanych lub wycofanych z rynku jest większa od liczby nowych ogłoszeń. – Problem w tym, że ogólna liczba unikatowych ogłoszeń na rynku wtórnym jest w trendzie spadkowym od półtora roku – zauważa Wielgo. – W porównaniu z rekordowym poziomem z marca 2025 r. wybór mieszkań zmniejszył się aż o jedną czwartą, a w ostatnich 12 miesiącach o 12 proc.
Z kolei w portalu Nieruchomosci-online.pl było pod koniec października 58,4 tys. ogłoszeń mieszkań z rynku wtórnego, mniej więcej tyle, ile we wrześniu. W porównaniu z październikiem 2025 r. ofert było mniej o niecałe 2 proc.
Ceny mieszkań z drugiej ręki
Mieszkania używane w ostatnim miesiącu praktycznie nie zmieniły cen. – Analiza średnich cen ofertowych, czyli proponowanych przez sprzedających w ogłoszeniach, w ostatnich miesiącach wskazuje na wyraźną stabilizację – mówi Rafał Bieńkowski, ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl. – Porównując październik z wrześniem, w 15 z 18 miast wojewódzkich zmiana średniej ceny ofertowej była nieznaczna, nie przekroczyła 1 proc. w górę lub w dół.
Roczne zmiany są już większe. W 13 z 18 analizowanych miast były wyższe niż rok wcześniej: od 1 do 9 proc. Jak jednak zaznacza Rafał Bieńkowski, sporo ośrodków zanotowało nieznaczny wzrost o 1 – 2 proc. – W największych miastach – w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, podane w ogłoszeniach ceny były wyższe niż w analogicznym okresie 2025 r. o mniej niż 2 proc. – podaje Bieńkowski. – Trzeba pamiętać, że są to średnie ceny ofertowe, wyznaczające oczekiwania sprzedających w ogłoszeniu jeszcze przed negocjacjami z kupującym, a nie ostateczne kwoty transakcji – podkreśla.
Czytaj więcej
W przyszłości emeryci mogą być zmuszeni do wyprowadzki z dużych miast, bo nie będzie ich stać na utrzymanie mieszkań. Wzrośnie atrakcyjność mniejsz...
Ceny transakcyjne mieszkań w większości miast wzrosły w ciągu roku od 4 do 10 proc. – wskazuje Metrohouse. Liderem wzrostów jest Gdańsk, gdzie średnie ceny w transakcjach były o 10 proc. wyższe. W Łodzi odnotowano 5-proc. spadki. – To właśnie w Łodzi rynek wtórny musi szczególnie mocno stawiać czoła ofertom z rynku deweloperskiego – zauważa Marcin Jańczuk. Ekspert tłumaczy, że wzrosty średnich cen są pochodną zmian w koszyku transakcji. – Przykładowo w Warszawie wzrósł udział sprzedaży mieszkań o metrażu do 35 mkw., co niesie za sobą zmiany średniej ceny mkw. – wyjaśnia. Metr mniejszych mieszkań jest droższy niż dużych.
Prognozy. Gdzie mieszkania mogą zdrożeć
Według Katarzyny Kuniewicz zmiany średnich cen ofertowych nowych mieszkań w siedmiu miastach do końca roku powinny wynieść od minus 1 do 2 proc. w porównaniu z październikiem. – Promocje obniżą raczej ceny transakcyjne niż cenniki, bo rabat czy gratisowe miejsce postojowe zwykle nie zmieniają ceny ofertowej – zauważa analityczka Otodomu. Jej zdaniem wzrost średnich cen oferowanych mieszkań jest najbardziej prawdopodobny w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, gdzie ceny rosną szybciej niż inflacja.
Wolniejszego wzrostu albo promocji Katarzyna Kuniewicz spodziewa się w Krakowie, gdzie dynamika cen słabnie od kilku miesięcy, i w Trójmieście (wprowadzone drogie inwestycje z maja i czerwca 2025 r. przestają wpływać na średnie ceny). – Miejsca na wzrosty cen nie ma w Łodzi, bo oferta w stosunku do liczby sprzedawanych mieszkań jest bardzo duża – mówi Katarzyna Kuniewicz. – Wyraźnego spadku średnich cen nie prognozujemy, bo oferta w skali siedmiu rynków nie rośnie.
Agnieszka Mikulska uważa, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na ostatnie tygodnie roku jest dalsza stabilizacja cen, z niewielkimi wahaniami na poszczególnych rynkach. – Przed nami okres atrakcyjnych promocji na koniec roku. W części miast widać też próby dopasowania cen nowych mieszkań w nowych inwestycjach do bieżącego popytu – mówi. – Największym zadaniem dla deweloperów będzie utrzymanie zainteresowania nabywców i zamienianie wstępnych rezerwacji w transakcje. Utrzymanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oznacza, że przynajmniej na razie nie należy oczekiwać istotnych zmian w dostępności kredytów, co powinno wspierać popyt.
Czytaj więcej
W październiku zapał do pożyczania nie ostygł znacząco. Wnioski składają i kupujący nieruchomości, i chcący zamienić droższy kredyt na tańszy. – Fu...
Marcin Jańczuk przewiduje, że deweloperzy w negocjacjach będą „coraz bardziej ulegli”, by osiągnąć jak najlepsze wyniki.
– To dobry okres, by negocjować, nie tylko z deweloperem, ale też z indywidualnym sprzedającym, który coraz bardziej zdaje sobie sprawę, że nowe mieszkania stanowią silną konkurencję – wyjaśnia ekspert Metrohouse. Jego zdaniem kupujący mieszkania z drugiej ręki idą na różnego rodzaju kompromisy. – Wybierają mniejsze mieszkania, częściej interesują się rejonami poza centrum miast. Chcą kupować mieszkania i kupują takie, na jakie ich stać w nadziei, że kiedyś zamienią je na większe – mówi. – Końcówka roku może obfitować w takie właśnie transakcje – klienci będą wybierać lokale nieco dalej od centrum, z dobrą wyceną, w nowszym budownictwie.
Wzrostu zainteresowania mieszkaniami z drugiej ręki w ostatnim kwartale roku spodziewa się 53 proc. pośredników, którzy wzięli udział w badaniu portalu Nieruchomosci-online.pl. Część kupujących chce kupić mieszkanie jeszcze w tym roku. Ankietowani pośrednicy nie spodziewają się także większych zmian cen ofertowych lokali używanych.
