W ostatnich latach wyraźnie rośnie zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości poza Polską. Zakupy są motywowane zarówno chęcią dywersyfikacji majątku i ochrony kapitału, jak i względami prywatnymi – np. nabyciem drugiego domu w atrakcyjnej lokalizacji. Z perspektywy podatkowej kluczowe wyzwania pojawiają się przy sprzedaży nieruchomości – w szczególności w zakresie ustalenia miejsca opodatkowania oraz ewentualnych obowiązków w Polsce.

Analiza w tym zakresie nie ogranicza się do przepisów krajowych. W praktyce konieczne jest równoległe uwzględnienie:

• ustawy o PIT,
 • właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania,
• a w wielu przypadkach także przepisów państwa, w którym położona jest nieruchomość.

Dodatkowo istotną rolę odgrywają dostępne preferencje podatkowe, w tym tzw. ulga mieszkaniowa oraz zasada 5 lat.

Pięcioletni okres, od którego zależy obowiązek podatkowy

Zgodnie z polskimi przepisami, odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia lub wybudowania.

Po upływie tego okresu sprzedaż pozostaje poza zakresem opodatkowania PIT w Polsce – co istotne, dotyczy to zarówno nieruchomości położonych w Polsce, jak i za granicą.

Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem wskazanego okresu:

• dochód opodatkowany jest stawką 19 proc.,
 • podstawę opodatkowania stanowi, co do zasady, różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem nabycia, powiększonym o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Transakcje zagraniczne a podwójne opodatkowanie

W przypadku nieruchomości położonych poza Polską kluczowe znaczenie mają postanowienia umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. W zdecydowanej większości przypadków przyjęta jest zasada, zgodnie z którą dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu w państwie jej położenia.

Nie oznacza to jednak, że dochód „znika” z perspektywy polskiego systemu podatkowego.

Polski rezydent co do zasady powinien uwzględnić taki dochód również w swoim rozliczeniu w Polsce, przy czym sposób jego ujęcia zależy od metody przewidzianej w danej umowie:

• metoda odliczenia proporcjonalnego – podatek zapłacony za granicą podlega odliczeniu od podatku należnego w Polsce; w praktyce często oznacza to konieczność dopłaty różnicy do poziomu 19 proc., chyba że podatek zagraniczny jest równy lub wyższy od podatku polskiego,

• metoda wyłączenia z progresją – dochód nie podlega opodatkowaniu w Polsce i, co do zasady, nie ma obowiązku deklarowania go w polskiej deklaracji podatkowej.

Obowiązki deklaracyjne

Dochody ze sprzedaży nieruchomości – zarówno krajowych, jak i zagranicznych (o ile nie stosuje się metody wyłączenia z progresją) – wykazuje się w zeznaniu PIT-39. Zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży, i w tym samym terminie – co do zasady – uregulować 19 proc. podatek.

Formularz ten umożliwia również zastosowanie zwolnienia podatkowego, jeżeli spełnione są warunki tzw. ulgi mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa – zakres i warunki zastosowania

Jednym z kluczowych mechanizmów ograniczających obciążenie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości jest tzw. ulga mieszkaniowa.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości może zostać zwolniony z PIT, jeżeli środki uzyskane ze zbycia zostaną przeznaczone – w okresie 3 lat (liczonym od końca roku sprzedaży) – na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Warto podkreślić kilka istotnych kwestii:

• ulga nie ogranicza się do inwestycji w Polsce – może mieć zastosowanie również w przypadku nieruchomości położonych w państwach UE oraz EOG,
 • kluczowe jest rzeczywiste przeznaczenie nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe podatnika,
• przepisy nie wymagają stałego zamieszkiwania w nowej nieruchomości – dopuszczalne jest korzystanie z nieruchomości w sposób okresowy (np. sezonowy), o ile nie ma ona wyłącznie charakteru inwestycyjnego.

Praktyka organów podatkowych potwierdza stosunkowo elastyczne podejście w tym zakresie, choć każda sytuacja powinna być oceniana indywidualnie.

Jednocześnie warto mieć na uwadze planowane zmiany legislacyjne, które mogą w przyszłości ograniczyć zakres stosowania ulgi – przy czym nie powinny one wpłynąć na rozliczenia za lata 2025-2026.

Praktyczne zastosowanie

W przypadku sprzedaży nieruchomości za granicą przed upływem 5-letniego okresu podatnik może być zobowiązany do zapłaty podatku w Polsce, nawet jeżeli uzyskany dochód został już opodatkowany w kraju położenia nieruchomości.

Jeżeli efektywne opodatkowanie w państwie położenia nieruchomości jest niższe niż 19 proc., a nie ma zastosowania korzystna metoda unikania podwójnego opodatkowania, często pojawia się obowiązek dopłaty podatku w Polsce.

Jednocześnie odpowiednie zaplanowanie wykorzystania środków (np. poprzez skorzystanie z ulgi mieszkaniowej) pozwala w wielu przypadkach istotnie ograniczyć, a nawet całkowicie wyeliminować opodatkowanie – również w transakcjach o charakterze międzynarodowym.

Autor jest partnerem i doradcą podatkowym w zespole podatków osobistych i doradztwa dla pracodawców MDDP.