Rynek najmu mieszkań rozgrzewa się do czerwoności. Dla studentów to ostatni dzwonek na szukanie kwatery. – Ten rok jest wyjątkowy, bo na studia aplikuje wyjątkowo dużo kandydatów. Zainteresowanie najmem studenckim jest większe niż w poprzednich latach – mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Jest też więcej pytań o mieszkania do zakupu. Wprawdzie nabywcy nie zawsze ujawniają cel transakcji, jeśli jednak pytają o lokale dobrze skomunikowane z uczelniami lub w ich pobliżu, to można domniemywać, że są to osoby kupujące mieszkania dla dzieci. Takie nieruchomości są też ciekawą ofertą dla inwestorów.
Czytaj więcej:
Z oferty najmu znikają przede wszystkim tanie mieszkania i kwatery blisko uczelni. Zostają drogie, na które mało kogo stać. Kto uzbierał wkład włas...
Pro
Nowe budownictwo
Marcin Jańczuk zwraca uwagę na zmieniające się preferencje. – Studenci chcą w pełni wyposażonych mieszkań. Szukają nowszego budownictwa, często pytają o klimatyzację i garaż. Kluczowy jest dobry dojazd do uczelni. Jeśli mieszkanie jest w bardziej odległych dzielnicach, oczekiwany jest bezpośredni dojazd na kampus bez przesiadek – mówi. – Budżet studentów jest oczywiście różny, nie można mówić, że lokale w starszym budownictwie nie są poszukiwane. Są, ale nie w pierwszej kolejności. Studenci często rozglądają się za lokum w dwie osoby, powodzeniem cieszą się mieszkania dwupokojowe.
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet Partners, firmy zajmującej się sprzedażą mieszkań od deweloperów, zauważa, że o lokale pytają nie tylko rodzice studentów pierwszego roku, lecz także tych kończących studia.
– Dla młodych studentów, którzy często się przemieszczają, zmieniają plany, atrakcyjny może być wynajem pokoju w studenckim mieszkaniu lub w akademiku. Zakup lokalu można odłożyć na kolejne lata studiów, kiedy dziecko pozna dzielnice, które się mu najbardziej podobają – uważa dyrektor.
Bartosz Turek, analityk rynku, zaznacza, że ostatnim momentem na zakup mieszkania przed rozpoczęciem roku akademickiego jest druga połowa sierpnia, zwłaszcza gdy transakcja ma się odbyć na kredyt albo gdy lokal wymaga odświeżenia, remontu, wyposażenia.
Czytaj więcej
W lipcu na rynek najmu trafiło więcej nowych ofert mieszkań, ale popyt rósł jeszcze szybciej. Oferta lokali mocno się skurczyła – wynika z analiz G...
Kompaktowy lokal na start
Pośpiech jest jednak złym doradcą. – Studia trwają co najmniej kilka lat, więc jeśli nie zdążymy z zakupem, mieszkanie przez kilka miesięcy można wynajmować, a w tym czasie szukać lokalu, który będzie dobrze służył studentowi w czasie nauki, a później może być solidną bazą do wejścia w dorosłość albo po prostu pozostać lokum na wynajem – uspokaja Bartosz Turek.
Z wyborem mieszkania raczej nie będzie problemu. Oferta nowych lokali jest duża, także na wybudowanych już osiedlach.
Tabelaofert podaje, że pod koniec lipca gotowe było co czwarte oferowane przez deweloperów mieszkanie. Np. w Łodzi ukończone lokale to niemal 40 proc. oferty, w Trójmieście – ok. 15 proc. – Ale jedno- i dwupokojowych mieszkań do 36 mkw., czyli kompaktowych na start dla studenta, w ukończonych inwestycjach jest zaskakująco mało – zauważa Ewa Palus, analityczka serwisu Tabelaofert. Na siedmiu największych rynkach takich lokali było 2,5 tys., to zaledwie 14 proc. wszystkich gotowych mieszkań.
Z analiz portalu Tabelaofert wynika, że w Warszawie średnia cena takiego mieszkania to ok. 726 tys. zł, w Krakowie – 637 tys. zł, we Wrocławiu i Trójmieście – ok. 614 tys. Najtaniej jest w Łodzi, gdzie wystarczy ok. 371 tys. zł.
Studenci i ich rodzice zaglądają do biur deweloperów. Wzrost liczby pytań o mieszkania „studenckie” odnotowuje J.W. Construction Holding. – Ostatnie słowo z reguły należy do rodziców finansujących zakup. Mieliśmy ostatnio nietypowy przypadek studentki, która szukała lokum w Warszawie. Rodzice zamiast mieszkania kupili jej dom na naszym osiedlu Villa Campina – opowiada Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu sprzedaży w J.W. Construction Holding. – Generalnie najczęściej kupowane są lokale dwupokojowe.
Czytaj więcej:
Domów studenckich w Polsce przybywa, ale to wciąż kropla w morzu potrzeb. Na nasz rynek patrzą łakomie inwestorzy z całego świata. Koszty zamieszka...
Pro
Mieszkania w kilku ośrodkach akademickich J.W. Construction oferuje z 10-proc. rabatem. Znajdziemy je na osiedlu Eco Berensona w Warszawie, Nad Odrą w Szczecinie, Zawadzie pod Krakowem i Osiedlu Kościuszki w Chorzowie. Większość to gotowe do zamieszkania mieszkania, czasem kompletnie umeblowane i wyposażone. – W tym roku wystawiliśmy na sprzedaż mieszkania pokazowe, zaprojektowane przez architektów wnętrz – wyjaśnia Małgorzata Ostrowska.
Wakacje jak co roku sprowadziły rodziców studentów także do biur firmy Ronson Development. – Pytają najczęściej o mieszkania gotowe lub z bliskim terminem oddania. W zależności od portfela szukają mieszkań dwu- lub trzypokojowych, tak by jeden pokój podnająć innemu studentowi – mówi Paweł Gancarczyk z firmy Ronson.
Czytaj więcej
W sierpniu na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali ok. 4,2 tys. mieszkań, to niemal 50 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z baro...
Firma oferuje mieszkania w czterech miastach akademickich: w Warszawie, we Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie. W ofercie są kompaktowe lokale od 26 do 44 mkw. Np. na szczecińskim osiedlu Nowa Północ lokal o powierzchni 26 mkw. kosztuje 300 tys. zł. 39,5-metrowe mieszkanie na osiedlu Startowym we Wrocławiu wyceniono na 501 tys. zł, 38-metrowy na poznańskim Grunwaldzie Między Drzewami – na 530 tys. zł. 40-metrowy lokal na osiedlu Miasto Moje w Warszawie kosztuje 623 tys. zł.
Projektowali architekci
Rodzice studentów pytają o mieszkania także w firmie Dom Development, która buduje osiedla w kilku największych miastach. – Tacy klienci poszukują przede wszystkim mniejszych lokali, kawalerek i lokali dwupokojowych z aneksem kuchennym, choć zdarza się, że wybierają większy lokal – mówi Grzegorz Smoliński, członek zarządu spółki Dom Development. – Student może mieszkać w jednym pokoju, pozostałe wynajmować. Później, po założeniu rodziny, lokal może być docelowym miejscem do życia – dodaje.
W Warszawie mieszkania, które mogą być atrakcyjne dla studentów, Dom Development oferuje na osiedlu Mokotów Sportowy (ceny: od 16 tys. zł/mkw.) i w Metrze Zachód (od 18 tys. zł/mkw.) – na wieloetapowym osiedlu na Bemowie. We Wrocławiu lokale można znaleźć np. na osiedlach Arkadia i Rapsodia (od 13–14 tys. zł/mkw.), a w Krakowie na Osiedlu przy Malborskiej (od 14 tys. zł/mkw.). Dom Development oferuje też usługę wykończenia lokali pod klucz.
Do tego dochodzi bogata oferta rynku wtórnego. – Mieszkania z drugiej ręki są wykończone – lepiej lub gorzej, można więc znaleźć coś „do wejścia” – zauważa Bartosz Turek. Ekspert podaje, przywołując dane Unirepo, że w drugiej połowie sierpnia unikatowych mieszkań na sprzedaż w miastach wojewódzkich było ponad 61 tys., ponad 15 proc. mniej niż w sierpniu 2025 r.
Najem a odsetki kredytu
Na co się zdecydować, szukając studenckiego mieszkania? Bartosz Turek podkreśla, że jest wiele rozwiązań. – Może to być kawalerka dla jednego studenta, mogą być dwa pokoje dla rodzeństwa uczącego się w dużym mieście albo np. trzy pokoje, z których jeden zajmuje student, a dwa pozostałe są wynajmowane jego kolegom – mówi ekspert. – Każdy przypadek wymaga osobnej kalkulacji i porównania kosztu najmu mieszkania z kosztami zakupu – przede wszystkim odsetkami kredytu, kosztami transakcyjnymi, utrzymania lokalu, kosztem zaangażowania własnego kapitału. Turek podkreśla, że cała rata kredytu nie jest właściwym punktem odniesienia. – Jej część kapitałowa nie jest kosztem, lecz spłatą zobowiązania i budowaniem majątku właściciela – wyjaśnia. Ciekawie wygląda porównanie kosztu najmu z samym kosztem odsetkowym kredytu. – Z danych Mzuri dotyczących zawartych już umów najmu wynika, że przeciętny czynsz za kawalerki, już po wyłączeniu opłat administracyjnych i mediów, wynosi od ok. 1,1 tys. zł w Katowicach do ok. 2 tys. zł w Warszawie – wskazuje Bartosz Turek.
Czytaj więcej
Coraz goręcej na rynku najmu studenckiego. W sierpniu przeciętne mieszkanie znikało z oferty mniej więcej po 13 dniach, a są i szybsze transakcje –...
– Przy oprocentowaniu kredytu mieszkaniowego na poziomie ok. 6 proc. za stawkę najmu moglibyśmy pokryć odsetki od kredytu w wysokości od ok. 220 tys. zł w Katowicach do prawie 400 tys. zł w Warszawie. Zakładając, że kogoś na własność stać, a więc ma zdolność kredytową, 20-proc. wkład własny i pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych, to najem w takim porównaniu wydaje się mało atrakcyjnym rozwiązaniem, bo za czynsz netto kawalerki moglibyśmy pokryć odsetki od kredytu na zakup własnego mieszkania o powierzchni od prawie 30 metrów w Krakowie i w Warszawie do nawet ponad 35–37 metrów we Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Lublinie.
Bartosz Turek zaznacza, że kalkulacja jest mocno uproszczona. Nie dowodzi, że zakup mieszkania jest zawsze bardziej opłacalny niż najem. – Należałoby jeszcze uwzględnić np. fakt, że zamiast trzymać gotówkę na lokacie, właściciel musi pokryć wkład własny, koszty transakcji czy zapłacić za odświeżenie mieszkania, czy jego wyposażenie – tłumaczy. – Z drugiej strony nie sposób oszacować, ile takie mieszkanie będzie warte za pięć czy dziesięć lat. Jednak takie uproszczone porównanie dobrze pokazuje skalę wydatków: pieniądze wydawane przez kilka lat na najem można zestawić z kosztem obsługi kapitału potrzebnego do zakupu mieszkania.
Ważna demografia
Warto zainwestować w mieszkanie dla studenta? – To zależy od wysokości wkładu własnego. O ile przy 10-proc. wkładzie nie wszędzie jest to opłacalne, o tyle przy wkładzie własnym, sięgającym 20 proc., zakup mieszkania na pięć lat studiów jest wart rozważenia – uważa Marcin Jańczuk. – Miesięczna różnica między ratą kredytu a stawką najmu wynosi kilkaset złotych. Przy 40-metrowym mieszkaniu np. w Bydgoszczy zaoszczędzimy średnio ok. 650 zł miesięcznie, w Szczecinie i Łodzi – ponad 700 zł – wylicza. Ekspert podkreśla, że trzeba patrzeć w przyszłość. – Jakie perspektywy demograficzne ma miasto? Jakie są perspektywy rozwoju? Jaka jest struktura najemców? – stawia pytania. – Zyskiwał będzie rynek najmu w największych miastach. Szczególnie trzeba się zastanowić nad ośrodkami, w których największą grupą najemców są studenci. Perspektywy demograficzne są bezlitosne. Studentów będzie ubywać, a zmiany społeczne i technologiczne sprawiają, że sporo osób rezygnuje z kontynuowania nauki na tradycyjnych studiach. Opieranie inwestycji jedynie na tej grupie jest dość ryzykowne – przestrzega.
Czytaj więcej
Demografia drastycznie zmienia rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zacząć budować dla szybko starzejącego się społeczeństwa. A co zrobi państwo?
Zdaniem Ewy Palus model inwestowania „pod studentów” obejmuje głównie mieszkania trzy- i czteropokojowe, których układ pozwala na wynajmowanie pokoi osobno. – Każdy student ma swój pokój, a kuchnia i łazienka są współdzielone – mówi. – Inwestycja może być atrakcyjna, ale dużo zależy od adresu mieszkania, jego wykończenia i od sposobu finansowania. Przy obecnym oprocentowaniu kredytów inwestycja może być opłacalna, jeśli w większości będzie finansowana ze środków własnych. W ostatnich latach rentowność najmu spadła i widać to również po spadku zakupów inwestycyjnych.
